Москва: рынка жилья больше нет

Московский рынок новостроек демонстрирует практическое полное затишье по сделкам купли-продажи. Девелоперы, сбросив цены до 40%, отказываются от \"спецпредложений\" и \"акций купи сегодня\", не желая поступаться оставшейся маржой.

Потенциальные покупатели пока еще находятся в состоянии ожидания еще большего падения, надеясь на безвыходность положения застройщиков. Многие риелторы говорят о \"этапе рынка покупателя\", но это довольно условно, так как хоть и в крайне незначительном количестве, но дома-квартиры распродаются, в том числе по городскому заказу, а нового не строится. \"Сегодняшняя ситуация только в первом приближении кажется благоприятной для покупателя и на очень непродолжительное время, - говорит аналитик столичного рынка недвижимости Денис Тягачев. – Наибольшее число предложений приходится на недострой – здесь самые высокие скидки и самые большие недоверие и риски. Может случиться и так, что через 3-5 месяцев достраивать будут действительно некому, а большего рынок ничего не предложит\". 

В этом случае вся \"тяжесть\" \"квартирного вопроса\" ляжет на вторичный рынок, который первым начнет расти в цене, причем, чем быстрее будут истощаться объемы новостроек, тем быстрее будет происходить рост стоимости \"квадратов\" на вторичном рынке. 

По данным Росстата, в первом квартале этого года московские строители возвели 1 млн. 56 тыс. квадратных метров жилья, но почти половина из них – это социальные квартиры, которые на рынок не попадают и на статистику никакого влияния не оказывают. Оставшаяся часть слишком мала. Согласно оценкам столичных продавцов недвижимости, сегодня жилье экономкласса предлагается жилье по 300 адресам, четверть из которых находятся в стадии сдачи Госкомиссии. 

По словам генерального директора агентства недвижимости DOKI Валерия Барнинца, на рынке пока не произошло существенного снижения объемов предложения. По данным агентства DOKI, по сравнению с октябрем прошлого года предложение в экономклассе выросло в 5 раз, в \"бизнесе\" сократилось на 6,5%, в элитном классе - на 27%. 

Аналитический центр \"ИНКОМ\" прогнозирует сокращение объемов нового коммерческого жилья в 2009 году по сравнению с прошлым годом примерно на 30%. 

Риэлторы, которые согласились конфиденциально ответить на вопрос газеты ВЗГЛЯД, что такое \"наблюдаемое оживление спроса\", признаются – речь идет исключительно о звонках с одним вопросом – дадите ли скидку в 20-30%. Последние 2 месяца параллельно идет снижение продаж в новостройках. То есть налицо очередное ноу-хау нашего рынка недвижимости – спрос якобы есть, а сделок – нет. 

По данным экспертов столичного жилья, спрос на новостройки упал в несколько раз, особенно сильно – на стадии 50%-ной готовности, которых в Москве абсолютное большинство. Причем, вполне вероятно, что около половины из них не будут достроены по причине отсутствия у девелоперов кредитных ресурсов. Так считают в Ассоциации строителей России (АСР). Ситуация усугубляется невозможностью застройщиков платить по взятым ранее кредитам. Фактически есть замкнутый круг, разорвать который может только новая политика банков по кредитованию строительных компаний. 

\"Сегодня можно констатировать, что точка максимального падения уже пройдена, но если не произойдет второй волны кризиса банковской системы, то продажи будут расти даже на фоне отсутствия кредитных ресурсов\", - считает аналитик компании HHN&Co Елена Алексеева. 

\"Рынок с двумя тысячами сделок в месяц на 12 млн. населения в городе – это просто смешно. О каких здесь можно говорить тенденциях или перспективах\", - говорит руководитель агентства DOKI Валерий Барнинец. 

В текущем году в строящихся объектах цены снизились в долларах в среднем на 25%, рублевые \"плавают\" в зависимости от курса.

По итогам квартала снижение цен в американской валюте в новостройках эконом и среднего классов составило -15% и 19% соответственно, более значительно упали цены в экономклассе - на 28%. Сейчас цена \"квадрата\" в строящихся домах столицы составляет 194,5 тыс. рублей, в введенных в эксплуатацию новостройках за прошедший квартал средний уровень цен поднялся до 210 тыс. рублей за квадратный метр. 

По данным компании \"ИНКОМ\", сегодня \"квадрат\" в панельных новостройках стоит 4842 долларов, а в монолитно-кирпичных - 7018 долларов. 

Наиболее дешевыми, в плане приобретения панельного жилья, стали: Зеленоград - 72,8 тыс. рублей за метр, СЗАО - 81 тыс. и ВАО - 110 тыс. рублей. 

По прогнозам аналитиков разных столичных риелторских компаний, в ближайшей перспективе на рынке новостроек будет наблюдаться колебание цен в 1-2% как в положительную, так и в отрицательную стороны в зависимости от категории жилья. С оживлением спроса плюсовой тренд, скорее всего, будет наблюдаться в сегменте наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир, трехкомнатные и многокомнатные квартиры, вероятнее всего, периодически будут немного терять в цене.

Эксперты рынка жилья не исключают и второго \"дна\". Перспектива его появления прогнозируется с такой же вероятностью, как и рост цен на жилье в столице до конца 2009 года. Ни один аналитик не знает сегодня, как будут вести себя основные фундаментальные макроэкономические показатели, которые определяют и рынок недвижимости, как снижение доходов населения, увеличение безработных, цены на нефть и многое другое. 

Некоторые специалисты рынка столичного жилья считают, что коррекция цен возможна скорее по районам и их престижности. Пример: сегодня средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет168 тыс. рублей. Упасть в 2-3 раза она может в таких районах как: Гольяново, Метрогородок, Бусиново, Ярославское шоссе, Западное Бирюлево, Капотня, Курьяново, Карачарово и др. Несколько меньшее падение - условно до 60 тыс. рублей за метр - специалисты ожидают в Кусково, Востряково, Дегунино, Плющево, пос. Северный. Ожидаемая стоимость в Южном Бутово, Южном Чертаново, Восточном Бирюлево, Царицыно, Печатниках, Выхино, Жулебино, Новокосино, Северном Измайлово, Ховрино, Бескудниково - 75-85 тыс. рублей за \"квадрат\". Все эти районы имеют минимальные индексы качества городской среды. 

Новый тренд последнего месяца – отказ девелоперов от скидок, которые так и не смогли повысить спрос. Продавцы московских квартир утверждают, что на продажи могут повлиять только серьезные скидки, тогда как скидка в 5-8% - это уже обычная практика при 100% оплате стоимости квартиры и в условиях низкого спроса на поведение покупателя она не оказывает серьезного влияния. 

Практически во всех новостройках есть свои системы бонусов и скидок: процентные и беспроцентные рассрочки, скидки, бонусы, подарки и даже аналог автомобильного трэйд-ин. Для привлечения покупателей увеличиваются сроки рассрочки, понижается первоначальный взнос и процентная ставка, расчеты привязываются к рублю. 

Конечная цена зависит от ситуации в компании-застройщике - если \"давят\" кредиты, то скидки при 100%-ной оплате могут доходить до 30%. 

\"Скидки и дисконты помогают худо-бедно продавать квартиры, но не могут решить проблему отложенного спроса, - говорит Денис Тягачев. – Покупателей мало, так как абсолютное большинство уверено в дальнейшем снижении цен\". 

Таким образом, если судить по количеству сделок и настроению потенциальных покупателей, то сегодняшнее положение на рынке можно охарактеризовать как \"скорее мертв, чем жив\". Но такая ситуация не продлится дольше 2-4 месяцев, утверждаю аналитики.