Как вас могут обмануть на рынке аренды жилья

Кому кризис точно не грозит, так это мошенникам в сфере аренды. Ипотеки почти не стало, и спрос на аренду растет — чем более востребована услуга, тем изощреннее фантазия мошенников. Только в Москве денежный оборот рынка аренды составляет около $3,5 млрд в год — каждая десятая квартира в столице сдается внаем. Финансовый ущерб, нанесенный потенциальным квартиросъемщикам «черными маклерами», не поддается оценке.

«Сдам квартиру без посредников», «однокомнатная квартира за $200 в месяц»… Объявлениями с подобными «выгодными» предложениями пестрят фонарные столбы и автобусные остановки, что само по себе незаконно (без специального разрешения расклеивать объявления в общественных местах, как известно, запрещено). Но даже это не останавливает потенциальных арендаторов. Жажда халявы заглушает и без того слабеющий голос разума. Итогом чаще всего становится «развод» на деньги, а то и судебный спор.

Юлия с сыном приехали в Москву поступать в один из столичных вузов сразу после того, как мальчик получил аттестат. На время подготовки к вступительным экзаменам Юля решила снять квартиру. Возле метро она увидела объявление о сдаче в аренду квартиры за $300 в месяц без посредников. Женщина позвонила по указанному телефону, но оказалось, что это номер не хозяина квартиры, а риелторской конторы, представитель которой предложила приехать к ним в офис, чтобы заключить официальный договор и получить телефон хозяина. Рассуждения об официальности сделки убедили Юлию в том, что действия риелторов вполне законны. В офисе она подписала «Договор об информационном обслуживании», который, как ей пояснили, дает фирме право предоставлять телефоны арендодателей. Юлия заплатила 5 000 руб. в качестве якобы предоплаты за аренду жилья и получила бумажку с телефоном. Женщина позвонила по указанному номеру «хозяину» квартиры, уточнила улицу и номер дома и договорилась о встрече. Когда же в назначенное время она приехала по указанному адресу, на месте никого не оказалось. Проведя больше часа на морозе, Юлия так никого и не дождалась, а телефон «хозяина» находился «вне зоны действия сети». Отчаявшаяся женщина вернулась в офис риелторской фирмы, где ей заявили, что за действия «владельца» квартиры они не отвечают и деньги возвращать не намерены, поскольку эта сумма — плата за «информационное обслуживание».

В среднем 10 человек ежедневно обращаются в конторы по «информационному обслуживанию». Предположим, что с каждого клиента фирма берет по 5 000 руб. Тогда ежедневный доход составит 50 000 руб. С учетом работы без выходных, в месяц набегает 1 млн 500 тыс. руб. То есть годовой доход мошенников достигает почти 16 млн руб., или около $ 440 000. Большая часть этих средств - черный нал.

Так называемое «информационное обслуживание» — самый популярный вид мошенничества на рынке аренды. Как действуют мошенники? Псевдориелторы расклеивают в метро и других людных местах объявления, в которых предлагают арендовать неправдоподобно дешевые квартиры.

Когда плененный «бесплатным сыром» клиент приходит в офис фирмы, указанной в объявлении, ему сообщают, что квартира уже «ушла», но у них есть целая база данных с адресами и телефонами арендодателей, готовых сдавать квартиру напрямую, без посредников. Чтобы получить список контактов, клиент должен внести залог — обычно от 3 000 до 5 000 руб. Телефоны и адреса оказываются липовыми — они либо не существуют вовсе, либо принадлежат людям, которые и не помышляют сдавать свое жилье. Решив, что произошла какая-то чудовищная ошибка, несостоявшиеся арендаторы возвращаются в офис, где им разъясняют смысл слов «информационное обслуживание» и деньги, конечно, возвращать отказываются.

По словам милиционеров, в Москве действует несколько десятков подобных мошеннических организаций. «Они дают объявления о дешевых квартирах в газеты, — поясняет сотрудник пресс-службы УБЭП ГУВД Москвы Ирина Волк, — но в большинстве случаев такие фирмы вообще не работают с владельцами жилья. Для них главное — получить предоплату за несуществующие информационные услуги. После чего можно сколько угодно долго пичкать клиента липовыми координатами, пока ему самому это не надоест».

«Договоры об информационном обслуживании составляются таким образом, чтобы человек не мог вернуть свои деньги», — говорит генеральный директор экспертного риелтбюро «Тактик & Практик» Гульнара Рахмангулова. Не нужно доводить желание сэкономить до абсурда. Низкая цена в подобных объявлениях должна настораживать, а не вызывать потребность отведать бесплатного сыра. Если человек сдает квартиру по цене в 2-3 раза ниже рыночных показателей, он, скорее всего, либо ваш хороший знакомый, либо мошенник. Последнее, увы, случается чаще. Если вас все-таки угораздило попасть в подобную контору, ни в коем случае не подписывайте никаких договоров о предоставлении информационных услуг. Ни одно авторитетное агентство недвижимости, которое давно и успешно существует на рынке, не станет брать с вас предоплату за предоставление информации. Риелтор поедет вместе с вами к хозяину и будет «вести» вас вплоть до двустороннего подписания договора аренды.

Сергею предложили работу в столице, и он с женой Еленой перебрался из Калуги в Москву. В газете он нашел объявление об аренде квартиры. Молодые люди встретились с хозяйкой квартиры, та показалась им приятной женщиной, которая к тому же явно симпатизировала молодым специалистам, приехавшим в большой город из глубинки. Такой силы была ее симпатия, что она даже согласилась не брать с них двойную сумму, а попросила предоплату только за один месяц. Аккуратная «однушка» в 10 минутах от метро молодым людям понравилась, а перспектива не платить три суммы (одна из которых полагалась бы агенту) только подтолкнула к скорейшему заключению договора. «Хозяйка» заверила будущих квартирантов, что никого больше искать не будет, выдала Сергею и Елене ключи и пожелала «чувствовать себя как дома» — правда, с одним условием: въехать они должны через четыре дня, так как хозяйке нужно якобы подготовить квартиру. В назначенный день молодые люди приехали с вещами на новое место жительства и обнаружили у дверей квартиры еще три семьи — как и они, заплативших за первый месяц проживания. Телефон «хозяйки», как уже можно было догадаться, не отвечал. Пострадавшие обратились в ДЭЗ, где выяснили, что владельцы квартиры действительно недавно сдали ее в аренду... той самой сбежавшей «хозяйке». Паспорт, данные которого были записаны в договоре аренды, как оказалось, был давно утерян одной из москвичек.

Субаренда — это передача арендованного жилья внаем третьему лицу. Как правило, мошенники действуют по схеме, описанной выше: предлагают снять жилье по цене несколько ниже рыночной, затем просят внести «предоплату» за первый месяц проживания и тут же отдают ключи — с условием дать им пару дней на то, чтобы вывезти кое-какие лишние вещи и привести квартиру в порядок. За это время мошенники набирают еще несколько человек, желающих арендовать квартиру «подешевле» (благо спрос на аренду не исчезает — по данным агентств недвижимости, несколько десятков запросов на съем жилья поступают ежедневно), и исчезают вместе с деньгами«.

Ни горе-квартиранты, ни настоящие хозяева ничего не подозревают.

Иногда «владельцы» просят с арендаторов предоплату за полгода или год вперед, мотивируя это тем, что уезжают в длительную командировку. Обычно это происходит в тот момент, когда их собственный договор аренды подходит к концу и через месяц (согласно договору) они должны освободить квартиру. Новые квартиранты, довольные тем, что хозяин не будет их беспокоить на протяжении целого года, вселяются, а через месяц появляются истинные собственники квартиры, которые вовсе никуда не уезжали.

Средняя стоимость аренды квартир в экономклассе: однокомнатные $991, двухкомнатные $1 250, трехкомнатные $1 448.

Бизнес-класс и элитные квартиры: однокомнатные $1 734, двухкомнатные $2 575, трехкомнатные $7 633.

Источник: компания «МИЭЛЬ-Аренда», данные на конец 2008 г. Официальный курс доллара на 31.12.08 — 29,38 руб.

Семья из трех человек решила снять квартиру на длительный срок. Хозяин квартиры продемонстрировал им паспорт с регистрацией по данному адресу, чем вызвал доверие, а когда сообщил, что уезжает на Север на целый год, — еще и прилив радости. И даже просьба заплатить за год вперед не расстроила новоявленных квартирантов, поскольку цена аренды была гораздо ниже рыночной. Через неделю после новоселья на пороге квартиры появилась молодая женщина, которая оказалась супругой хозяина квартиры и тоже, в свою очередь, продемонстрировала паспорт с регистрацией.

Заявив, что ее согласие на аренду не было получено и муж, как оказалось, сдал квартиру, пока жена гостила у мамы, женщина потребовала, чтобы арендаторы освободили жилплощадь. Семья с маленьким ребенком оказалась на улице без денег и крыши над головой, но со внушительным долгом.

Как нам пояснила первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренды» Мария Жукова, если квартира находится в собственности, на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех собственников квартиры и зарегистрированных в ней лиц старше 14 лет. В противном случае каждый из них имеет право оспорить сделку. С муниципальным жильем отдельная история. Его можно сдавать в аренду — по договору соцнайма и только с согласия собственника, то есть Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (если дело происходит в столице). При этом вам, скорее всего, предложат выбрать квартирантов из тех, кто стоит в очереди на жилье, стоимость аренды обычно тоже назначают «сверху». Если вы владеете комнатой в муниципальном жилье на правах собственника (приватизировали, получили в дар или по наследству), согласие департамента вам не нужно. Однако имейте в виду, что в коммунальной квартире помимо комнат существуют так называемые места общего пользования — кухня, коридор, ванная, кладовка. Все они принадлежат на праве общей собственности жильцам квартиры, и это общее имущество разделу между собственниками или зарегистрированными в коммуналке гражданами не подлежит. Поэтому, прежде чем сдавать комнату, ее хозяин должен получить согласие соседей по квартире на то, чтобы квартирант жарил яичницу на общей кухней и мылся в общей ванной.

Обязательно выясните, находится ли квартира в собственности или она «на балансе» города. Если квартира муниципальная, потребуется разрешение департамента. И в любом случае, приватизированное жилье вы собираетесь снять или муниципальное, необходимо согласие всех зарегистрированных в нем лиц.

В марте 2008 г. в Барнауле за мошенничество в сфере аренды был осужден 25-летний Денис Фролов. По данным следствия, знакомый Фролова обратился к нему с просьбой присматривать за квартирой на время командировки. Но предприимчивый мужчина решил воспользоваться ситуацией и поместил в одну из газет объявление о сдаче квартиры внаем. Желающие объявились в тот же день. Получив на руки 5 500 руб., Фролов спокойно отдал им ключи от квартиры своего знакомого. Однако вскоре появился хозяин жилища и попросил квартирантов покинуть помещение. Буквально через несколько часов Фролова задержали. С учетом предыдущих трех судимостей суд приговорил Фролова к трем годам и шести месяцам лишения свободы в исправительной колонии общего режима.

Четыре года находятся в розыске бывшая руководитель риелторской фирмы «Токада» Татьяна Баулина и несколько ее сотрудников — за мошенничество, связанное с тем самым «информационным обслуживанием». В ноябре 2004 г. на скамье подсудимых оказалась менеджер по операциям с недвижимостью Наталья Попова, которую суд приговорил к четырем с половиной годам лишения свободы, остальных сотрудников найти не удалось.

Мошенники действовали по стандартной схеме: расклеивали в метро объявления с предложениями о дешевой аренде квартир, затем, когда клиенты появлялись в «офисе», составляли с ними договор, взимали залог в размере 1 500-3 000 руб. и выдавали «арендатору» номер телефона несуществующего хозяина. В милицию поступило около двух десятков заявлений от потерпевших, в отношении «черных маклеров» было возбуждено уголовное дело, но к тому времени большинство из них успели скрыться.

«Основная проблема в том, — считает Гульнара Рахмангулова, — что такие мошенники в большинстве случаев не нарушают закон с юридической точки зрения. На мой взгляд, самая действенная мера борьбы с ними — информационное просвещение граждан. Нужно очень критично относиться к объявлениям, которые предлагают по чересчур выгодной цене снять хорошую квартиру, и внимательно изучать документы, которые вы собираетесь подписать. В случае сомнений не будет лишним обратиться с ними к юристу».

По некоторым оценкам, 10-12% всех сделок на рынке аренды недвижимости носит криминальный характер.

• Помните, что скупой платит дважды: не стоит идти на поводу у заманчивых предложений о дешевой аренде. Альтруизм и бизнес — вещи практически несовместные. Если рынок диктует одну цену, арендодатель с большой долей вероятности не будет предлагать меньше.

• Проверьте паспорт хозяина квартиры и документы, подтверждающие право собственности. Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире (для этого, в общем-то, достаточно посмотреть на квитанцию об оплате услуг ЖКХ). Обязательно составьте письменный договор, в котором будут учтены все основные пункты, связанные с арендой жилища: сроки арендной выплаты, порядок освобождения квартиры, описание жилища (какая техника имеется, есть ли, к примеру, антикварная мебель). Вплоть до того, планирует ли хозяин делать после вашего пребывания ремонт и за чей счет.

• Просите с хозяина расписку о любой полученной им сумме.

• Дружить с соседями рекомендует руководитель отдела городской недвижимости ООО «НДВ Недвижимость» Олег Хмелин. Если хозяин уже был замечен в мошенничестве или, например, со скандалом выгнал предыдущих жильцов, соседи наверняка в курсе.