Рынок недвижимости США оживает?

Самая масштабная коррекция на рынке недвижимости США скоро завершится. Сегодня коэффициент доступности жилья почти такой же, как в 1980-е годы, когда сектор недвижимости переживал бум: уровень цен сейчас всего на 7% отличается от показателей того периода.

Тогда соотношение медианной цены недвижимости и медианного дохода домохозяйств составляло 2,9.

Для сравнения, на уровне максимума рыночного «пузыря» в 2006 году коэффициент средней цены к доходу составлял 4,5. На некоторых рынках он фактически был вдвое выше — это очевидно неустойчивый уровень, который предполагает значительный объем кредитов и формирование у банков и покупателей менталитета, характерного для рынков растущих «пузырей».

Чтобы этот ключевой показатель упал так сильно и так быстро, необходимо было одновременное повышение доходов и резкое падение цен на жилье. За последние три года личные доходы в совокупности выросли на 10%, при этом цены на недвижимость упали в среднем на 23%.

К тому моменту, когда цены достигнут дна и стабилизируются, снижение относительно максимумов 2006 года будет составлять в совокупности 30%. В тех сегментах, где рынок сильно перегрелся, оно уже достигает 50%!

При сегодняшних очень низких ставках по ипотеке жилье во многих сегментах может быть так же доступно, как в лучшие времена в 1980-е. Не стоит забывать, что во многих районах изначально не было «пузырей», поэтому цены всегда были адекватными.

Все, что сегодня требуется, — доверие покупателей и готовность банков возобновить кредитование для тех, кто может взять ипотеку.

Не нужно объяснять, что в отличие от периода разрастания «пузыря», сегодня необходимо собственное финансовое участие покупателей. Другими словами, им придется внести 20% или больше. Им потребуется документальное подтверждение доходов, кроме того, они должны будут удостовериться, что интересующий их объект оценен реально и адекватно.

С точки зрения продавца, жилье, которое оценено адекватно реальной стоимости (скажем, на 30% ниже максимумов или в тех случаях, когда локально коэффициент цены к доходу составляет не более трех), будет продаваться быстрее всего. Стоит иметь в виду, что даже на этом уровне, который кажется низким, за многие объекты можно выручить большую цену, чем в 2000 году.

Другая хорошая новость в том, что как только рынок недвижимости достигнет дна, ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, также обретут реальную стоимость. Это необходимое условие, чтобы разморозить финансовые рынки, поскольку такой шаг укрепит доверие банков и они вновь будут выдавать кредиты — сначала межбанковские, потом корпоративные, и, наконец — потребительские.

А когда деньги будут нормально циркулировать в экономике, можно ожидать оживление бизнеса, компании перестанут увольнять сотрудников и начнут привлекать новых. Со своей стороны, потребители смогут больше тратить, а на долю потребительских расходов приходится 70% ВВП США.

Поэтому Обаме, может быть, не придется разрабатывать еще один план спасения экономики. Вполне возможно, экономика сама сможет себя исцелить.

Ирвин Келлнер