Заемщики по ипотеке рискуют не выбраться из долгов

Стремительное ослабление рубля стало серьезной угрозой для заемщиков — их выплаты по долларовым ипотечным кредитам растут как на дрожжах. На этой волне получатели кредитов штурмуют банки с просьбами изыскать для них способы минимизировать стихийно возрастающую финансовую нагрузку. Впрочем, в самих банках уже констатируют увеличение количества неплатежей и, в свою очередь, стараются минимизировать собственные потери от реструктуризации кредитов.

У заемщиков, действительно, есть причины для паники — рубль почти каждый день бьет исторические минимумы. 15 января он упал по отношению к доллару до 32,21 рубля. Снижение национальной валюты по отношению к бивалютной корзине началось еще в августе 2008 года: тогда ее стоимость составляла 29,3 рубля. К 15 января 2009 года она девальвировалась на 25,6%. И это еще не предел. По прогнозам аналитиков Citigroup, стоимость рубля к бивалютной корзине может упасть до 40,18 рубля в январе-марте 2009 года.

На этом фоне растет доля ипотеки в структуре банковской задолженности, по оценкам экспертов, уже сейчас она достигла порядка 5%, притом что в 2007 году не превышала 1-1,2%. А по данным Минэкономразвития, дефолтных заемщиков на рынке ипотеки к концу прошлого года насчитывалось порядка 10%, что в разы расходится с рыночной статистикой. Впрочем, по оценкам Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, из 800 тысяч семей, взявших ипотечный кредит, не могут его сейчас вернуть порядка 2%. Чтобы выровнять ситуацию, государству придется затратить около 24 миллиардов рублей.

Государство же еще в декабре заявило, что готово вытащить из ипотечной петли каждого второго заемщика. Для выкупа кредитов граждан оно пообещало выделить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) более 200 млрд рублей. Но претендовать на госпомощь смогут только заемщики, сумма просроченной задолженности которых не превышает 90 дней, а сумма доходов в месяц не ниже увеличенной в полтора раза суммы ежемесячного платежа и прожиточного минимума, установленного в регионе на каждого члена семьи.

Претендентам на господдержку выставлены и другие условия: получить ее можно, если площадь приобретенной в кредит квартиры не превышает 45 кв. м. на одного проживающего. Для двух человек это ограничение составляет 30 кв. м. на каждого, на трех и более — 25 кв. м.

В помощь пострадавшим ипотечникам подготовлено и на днях подписано премьер-министром Владимиром Путиным постановление, изменяющее правила направления средств материнского капитала (деньги, выделяемые государством матери при рождении ребенка, — BFM.ru). Теперь право использования материнского капитала на выплату ипотечных кредитов могут достаться мужьям женщин, получивших государственный сертификат на материнский капитал. Такая возможность предоставляется лицу, получившему сертификат, «или лицу, состоящему в зарегистрированном браке с лицом, получившим сертификат», то есть официальному супругу. Напомним, с 1 января 2009 года сумма материнского капитала установлена в размере 299,7 тысяч рублей, в 2010 году она вырастет до 307,24 тысяч рублей.

Впрочем, принятые государством меры решают ипотечные проблемы далеко не всех заемщиков. Поэтому тем, для кого госпомощь оказалась недоступной, приходится искать пути взаимодействия с банком. По словам представителей опрошенных BFM.ru банков, количество клиентских обращений по реструктуризации ипотечных займов в последнее время сильно увеличилось. «В банк приходит достаточно много клиентов с вопросами по реструктуризации кредита, но большинство обращений связано с возможностью уменьшения платежа или отмены штрафных санкций в случае допущения просрочки текущего платежа», — рассказывает управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская.

Механизмов реструктуризации ипотечных кредитов у банков несколько. Например, конвертация валютного ипотечного кредита в рублевый. По данным АИЖК, в третьем квартале 2008 года большая часть валютных кредитов была выдана в Москве (50,6%) и Московской области (30,6%), Приморском крае (27%), Санкт-Петербурге (21%).

В частности, Сбербанк еще в конце прошлого года приступил к переводу валютных кредитов в рублевые. Подать заявку на переоформление кредита может любой желающий: в банке обещают, что срок ее рассмотрения не превысит пяти рабочих дней.

При одобрении конвертации кредита, стоимость нового будет соответствовать текущим тарифам. С октября 2008 года Сбербанк увеличил рублевые ставки по кредитам на покупку жилья на 1,25–1,75 процентных пункта — до 12,75–15,5% годовых. Ставки по ранее выданным валютным кредитам на приобретение жилья составляли в среднем 9,5–12,7%.

Банк ВТБ 24 также предлагает перевод долларовых и евро-кредитов в рубли, но за саму процедуру заемщику необходимо будет заплатить единовременный платеж в 24 тысячи рублей, а также оплатить оценку квартиры — 6–7 тысяч рублей. Не удастся избежать заемщику и повышения процентной ставки. Например, кредит на сумму около 60 тысяч долларов был взят в декабре 2007 года под 10% годовых, а ежемесячный платеж по нему составляет порядка 757 долларов (в августе 2008 года в рублевом эквиваленте он составлял около 22–23 тысяч рублей). При конвертации в рубли ставка повысится до 15,35%, таким образом, новый платеж составит порядка 31 тысячи рублей.

«Наши заемщики смогут воспользоваться процедурой конвертации, начиная с февраля текущего года, — рассказывает директор по маркетингу банка «Уралсиб» Михаил Воронько. — Она будет проходить по текущему курсу на день обращения клиента в банк, а новый размер рублевой процентной ставки будет соответствовать ее уровню по вновь выданным кредитам. Поэтому такая конвертация вряд ли подойдет всем заемщикам». С ним соглашается и Татьяна Лозовская из Москоммерцбанка, отмечая, что летом 2008 года в банке ставка по ипотечным кредитам в долларах была на уровне 11–12% годовых (по наиболее распространенным сделкам), а текущая ставка по ипотечному кредиту в рублях — 18% годовых. «Как правило, при конвертации в рубли, банки устанавливают ставку в соответствии с действующими на текущий момент условиями, — говорит эксперт. — Это означает, что при ставке по текущему кредиту порядка 10% в валюте, при конвертации заемщик получит 16% годовых в рублях. При таких условиях и текущем курсе доллара к рублю, его ежемесячный платеж, скорее всего, будет больше его текущего платежа при кредите в долларах. Ситуация изменится только в случае существенного роста курса доллара и в дальнейшем».

Однако в случае, если финансовое положение заемщика ухудшится, он вправе обратиться в банк с заявлением о реструктуризации задолженности, рассказывает Михаил Воронько: «В рамках этой процедуры могут быть применены различные инструменты, облегчающие или перераспределяющие финансовую нагрузку заемщика. В частности, может быть изменен размер аннуитета (ежемесячный платеж, — BFM.ru) путем увеличения срока кредита до максимального, может быть предоставлен кредит третьему лицу на покупку заложенного имущества, может быть изменена очередность погашения обязательств». Татьяна Лозовская поясняет, что изменить график платежей можно, заложив в нем определенный льготный период обслуживания кредита с минимально возможными суммами ежемесячного платежа (определяется по согласованию с банком).

При сокращении ежемесячного платежа и изменении сроков, выгода заемщика не всегда очевидна. «Чем больше срок текущего кредита, тем меньший эффект в части снижения ежемесячной кредитной нагрузки получит заемщик при увеличении срока кредита, — поясняет Лозовская. — Например, по ипотечным кредитам, размер ежемесячного платежа при сроке 25 и 30 лет практически одинаков. Увеличивать срок до максимально возможного имеет смысл при текущем сроке кредита в 10–15 лет. В этом случае размер аннуитетного платежа снизится достаточно существенно».

Все предлагаемые банками способы реструктуризации задолженности, отмечают эксперты, имеют своей целью облегчить текущую долговую нагрузку на заемщиков и избежать таким способом увеличения доли «плохих долгов» в самом банке. «Однако в целом объем выплат для получателей кредита не уменьшается, а напротив, даже возрастает, если говорить, например, об увеличении сроков выплат по займу, — рассуждает аналитик ИК «Финам» Юлия Голышева. — В условиях дефицита ликвидности банки не могут себе позволить пойти на такие меры, как сокращение уровня долговой нагрузки для заемщиков».

Александра Ходонова