В России осталась только видимость ипотеки?

Если в начале 2008 года продолжительность кризиса в ипотечном кредитовании еще ставилась под сомнение, то к декабрю стало очевидно: кризис в РФ всерьез и надолго.

Теперь российские банки буквально под лупой изучают каждого потенциального заемщика, а некоторые и вовсе прекратили выдачу ипотечных кредитов. И если в начале года, по данным ЦБ, в РФ по ипотечным программам работало порядка 500 кредитных организаций, то сейчас точное количество банков, в которых выдача кредитов не приостановлена до лучших времен, подсчитать сложно.

Большинство банкиров де-факто продолжают декларировать возможность предоставления клиенту ипотечного кредита, а де-юре делают сам продукт либо дорогим, либо просто недоступным. RealEstate.ru попытался разобраться, что произошло на российском и зарубежном рынке ипотеки и рефинансирования и что сейчас там творится.

За недолгую историю своего развития российский рынок ипотеки так и не успел стать по-настоящему массовым. Несмотря на бурный рост рынка (в 2006 году, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в стране было выдано 263 млрд руб. ипотечных кредитов, а в 2007 году объемы выдачи составили уже 557 млрд руб.), доля российской ипотеки в ВВП страны даже в наиболее успешном 2007 году по-прежнему не превышала 1,7%. Напомним, что в тот год реальный объем ВВП, по данным Федеральной службы государственной статистики (РОССТАТа), составил 32,978 трлн руб. Для сравнения в США в 2006 году, когда кризисная ситуация еще не дала о себе знать в полной мере, доля ипотеки в ВВП составляла порядка 78%, в Великобритании превышала 80%, а в Дании и вовсе доходила до 100%.

Именно масштаб отечественного рынка ипотечного кредитования в сравнении с рынком ипотеки в развитых экономиках был одним из аргументов, которым представители власти и бизнеса опровергали предположения о надвигающемся кризисе. Однако, к несчастью для России, уже в конце 2007 года события на ипотечном рынке страны начали развиваться по похожему на США и Западную Европу сценарию. «В 2001-2005 годах во многих частях США наблюдался быстрый рост цен на недвижимость…В этот же период в 2 раза выросли объемы строительства домов (по сравнению с 1990-1995 годами), под залог имеющегося жилья в 2005 году американцы взяли кредитов на 750 млрд долл.», - напоминает в статье «Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России» директор Института кономики города Надежда Косарева.

Похожую картину мы наблюдали и в России. Во-первых, в РФ, как и в указанных странах, имел место стремительный рост цен на рынке жилья. Только по официальным данным РОССТАТа, в 2006 году стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в целом по РФ выросла на 47,7%, а в 2007 году – на 23,4%. Неофициальные (но вполне ощутимые для кармана) данные, особенно по Москве, обнаружили более печальную картину: в 2006 году цены на ту же востребованную первичку поднялись на 98%, а в 2007 году – на 20%, а сейчас по некоторым объектам наблюдается снижение цен в размере 25% и прогнозируется еще большее падение. Во-вторых, в России был отмечен резкий рост объемов ввода жилья ( в 2006 году, по данным Росстроя, в РФ было сдано 50,6 млн кв.м жилья, а в 2007 году – 60 млн кв.м).

В-третьих, ипотечное кредитование развивалось семимильными шагами, и, наращивая ипотечные портфели, банкиры шли на предоставление кредитов заемщикам категории sub-prime (чья платежеспособность не подтверждалась высокими доходами и чья кредитная история содержала негативные факты – прим. ред.), практикуя продукты с нулевым первоначальным взносом, без подтверждения доходов по форме 2-НДФЛ и т.д. В результате в РФ, как и в Штатах и Соединенном Королевстве, увеличилось число просрочек и даже дефолтов по кредитам.

Как сообщил на конференции "Ипотека: расширение возможностей" директор департамента корпоративного управления Минэкономики Иван Осколков, до 10% ипотечных заемщиков уже допустили дефолты по погашению кредитов, а в будущем в случае негативного сценария разцития отечественной экономики объем дефолтных кредитов может достигнуть значения в 300-400 млрд руб.

Однако в сценариях развития ипотечного кризиса в РФ и за рубежом можно найти и отличия. Именно они, по мнению аналитиков, смягчили удар для российских заемщиков и банкиров. «С одной стороны, российские банки так и не смогли дать своим потенциальным клиентам действительно лояльных условий ипотечного кредитования, поэтому ипотека не стала массовой, ведь доля сделок с использованием этого механизма в РФ была крайне невелика – всего 15% от общего объема, а вот в США и Великобритании до 96% сделок купли-продажи жилья проходило с привлечением ипотеки. С другой стороны, нерешенность жилищного вопроса заставляла россиян использовать кредиты для приобретения недвижимости именно для проживания. В то же время в Штатах была распространена практика оформления ипотечного кредита, при этом жилье впоследствии продавалось, а разницу от его первоначальной стоимости и цены продажи за вычетом кредита забирал себе заемщик», - рассказывает гендиректор консалтинговой группы "Финэкспертиза" Агван Микаэлян.

Кроме того, российские банкиры не могли себе позволить экспериментировать с ипотечными облигациями. «В США на вторичном рынке эмитенты, инвесторы, рейтинговые агенства к началу кризиса, что называется, заигрались с ипотечными ценными бумагами, и нередко новые последние выпуски бумаг были обеспечены предыдущими, в которых собственно залогом реальной недвижимости были обеспечены менее 10 %. На первичном рынке на фоне роста рынка ипотеки банки стали выдавать ипотечные кредиты с соотношением кредит/залог более 100%, что привело к огромным проблемам и даже банкротствам кредитных организаций, когда начались массовые неплатежи заемщиков категории sub-prime и падение цен на рынке недвижимости»,– продолжает гендиректор «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

Глобальное недоверие к американским ипотечным бумагам пагубно отразилось на отношении инвесторов к банковской системе в целом. Зарубежные рынки для российских кредитных организаций закрылись, а внутреннего рынка рефинансирования ипотечных кредитов так и не сформировалось. Как рассказал заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк, «в России не появилось инвесторов, которые бы могли покупать ипотечные ценные бумаги, так как это очень длинные деньги. По своей природе они не могут заинтересовать частного инвестора, зато могли бы быть интересны компаниям, которые аккумулируют деньги на длительный срок. К ним, в первую очередь можно отнести пенсионные фонды и страховые компании». Однако ни страховые, ни пенсионные деньги так и не дошли до банкиров. В результате российские кредитные организации столкнулись с кризисом ликвидности и были вынуждены в худшем случае вовсе приостановить выдачу ипотечных кредитов, а в лучшем - свернуть наиболее лояльные ипотечные программы.

В результате условия выдачи ипотечных кредитов ужесточились донельзя. Анализ предложений ведущих кредиторов показал следующее: вследствие нестабильности на рынке недвижимости банкиры в своей массе практически отказались от кредитования покупок на первичном рынке. Средняя процентная ставка по кредиту выросла до 18-19% в рублях (причем нередки случаи, когда рублевые ставки превышают и 20%) и 15-16% в долларах США, что соответствует уровню 2003-2004 годов. Требование официального подтверждения доходов теперь является обязательным условием для получения кредитов в ведущих кредитных организациях, и лишь немногие декларируют возможность оформления кредита по справке, предоставленной по форме банка или в свободной форме. Существенным образом выросли и разнообразные комиссии. К примеру, в Газпромбанке комиссия за выдачу кредита составляет 10 тыс. руб., в УРАЛСИБе – 15 тыс. руб. Кроме того, несколько кредитных организаций настоятельно рекомендуют своим потенциальным заемщикам оформить специальный ипотечный вклад. Так, ВТБ24 предлагает заемщикам открыть срочный «ВТБ-Вклад в ипотеку» сроком на 61 день под 4,75-5,3% в рублях, 4-5,25% в долларах или 3,9-4,8% в евро и внести туда сумму, равную первоначальному взносу по кредиту (по условиям банка, первоначальный взнос должен составлять, как минимум, 30% от стоимости приобретаемой недвижимости – прим. ред.) При этом отказаться от вклада заемщику можно, но за это банк попросит оплатить комиссию за выдачу кредита в размере 40 тыс. руб., в то время как наличие вклада снижает стоимость банковской комиссии вдвое.

Естественно, в таких условиях ипотека остается доступной лишь номинально, что подтверждается и статистикой Банка России, констатирующей, что роста рынка ипотечного кредитования в РФ в текущем году не будет. По данным ЦБ РФ, на 1 октября 2008 года объем предоставленных жилищных кредитов составил 534,7 млрд руб., то есть рост с начала года был равен примерно 2%. Об этом уже открыто говорят и участники рынка. «В настоящий момент ипотеку активно выдают чуть более десяти банков», - сообщает руководитель по связям с общественностью ипотечного брокера «Фосборн Хоум» Денис Рябоконов.

Действительно, в условиях недоступности основных источников рефинансирования кредитов банкирам остается надеяться только на материальную поддержку клиентов и государства. «На сегодняшний день в условиях ограниченных возможностей фондирования для банков на международных рынках, альтернативным источником фондирования являются депозиты населения. Поэтому ипотечное кредитования смогут позволить себе только банки с развитым розничным бизнесом», - утверждает начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин.

Правда, на лояльность населения банкирам пока рассчитывать не приходится: в том же октябре 2008 года россияне вывели из вкладов порядка 354,5 млрд руб. Что же касается мер по поддержке системы ипотечного кредитования (предоставление через АИЖК госгарантий по ипотечным облигациям российских банков – прим.ред.), то вполне возможно, что банкиры захотят ею воспользоваться, ведь на балансах российских кредитных организаций скопилось немало средств.

Объемы ипотечных портфелей российских банков на начало четвертого квартала 2008 года

Банк / Объем ипотечного портфеля на начало четвертого квартала 2008 года (01.10.2008)

Сбербанк / 243 млрд руб.
ВТБ24 / Отказался предоставить информацию
Газпромбанк / 5,6 млрд руб. (на 07.08.2008)
Росбанк / 16,323 млрд руб.
Банк Москвы / 21,7 млрд руб.
Райффайзенбанк / 28,6 млрд руб.
УРАЛСИБ / 46,4 млрд руб.
Альфа Банк / 534 млн долл.
МДМ-банк / 579,6 млн долл.
Промсвязьбанк / 2,151 млрд руб.
Возрождение / 9,685 млрд руб.
Абсолют Банк / 34,775 млрд руб.
КИТ-Финанс ИБ / 42,4 млрд руб.
Delta Credit / 1402,4 млн долл.
Городской ипотечный банк / 921 млн долл.* банк предоставляет данные только по объемам выдачи кредитов
НИКОМ / 0,776 млрд руб.
Фора Банк / 90 млн долл.
Транскредитбанк / Отказался предоставить информацию
РИБ / 11,3 млрд руб.

Юлия Василенко