Нет денег купить квартиру? Можно меняться

Сегодня большинство действий с недвижимостью осуществляются через сделки купли-продажи. Однако не всегда договоры купли-продажи выгодны обеим сторонам, и не так уж редко возникают ситуации, когда самый оптимальный способ переоформления недвижимости - мена. Например, между близкими родственниками, которые уже обо всем договорились и не имеют друг к другу материальных претензий. Вот об этой непривычной сделке и рассказывает Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Мене посвящена 31 глава Гражданского Кодекса РФ. Это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми (часто за стоимость принимают стоимость по оценке БТИ), или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости происходит с доплатой разницы.

«При мене стоимость объектов может быть разной. В каждом районе стоимость квадратного метра различная, поэтому предварительно просчитывается, сколько может стоить тот или иной объект, предоставленный для производства обмена, по поводу доплаты стороны договариваются самостоятельно», - рассказывает Александр Белов, заместитель генерального директора ИБК «Столица-М». Сторона, передающая жилье, которое стоит меньше, выплачивает сумму доплаты. В этом случае согласно Гражданскому кодексу РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. И каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. По договору мены вместе с имуществом переходит и право собственности на него, но конечно, только в том случае, если такое право установлено.

«В основном мена осуществляется между родственниками, - говорит Ольга Якуничева, старший менеджер управления инвестиционных проектов загородной недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости» и добавляет, - Почему не часто?

Очень сложно найти квартиру, которая устраивала бы обе стороны». Однако если такие квартиры находятся, то договор мены заключают и совершенно чужие друг другу люди. Риэлторы советуют заниматься меной жилья на спокойном рынке, когда цены стоят – не растут и не падают.

К мене прибегают, чтобы сократить издержки, которые возникают при купле-продаже. Равноценный договор мены позволяет избежать уплаты НДФЛ, поэтому при равной стоимости объектов недвижимости договоры купли-продажи не выгодны. При неравноценной мене НДФЛ заплатить придется, фактически – тому, кто получил доплату и с суммы этой доплаты, так как сумму облагаемых налогом доходов можно уменьшить на стоимость отданного жилья. Однако при мене могут возникнуть сложности в определении налоговой базы, особенно если производится сложный обмен, поэтому порою проще и дешевле оформить сделку договором купли-продажи. Но в любом случае, для каждого конкретного случая должен производиться индивидуальный расчет налоговых платежей.

К мене обращаются при расселении жильцов из дома, предназначенного под снос. «На сегодня заключение договоров мены возможно в случае, когда предоставлением жилья занимается частный инвестор, договор мены заключается также, если предприятие решает улучшить жилищные условия своих сотрудников», - поясняет Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Как и во всяком договоре в договоре мены есть свои тонкости, на которые надо обращать внимание, подписывая этот документ.

Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники.

Если в квартире или в доме прописаны несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение органов опеки.

«При заключении договора мены надо обращать внимание на юридическую чистоту документов и получаемой квартиры. Надо проверять, кто был ранее прописан в квартире, когда была приватизация, сколько было участников приватизации, что было с квартирой до приватизации», - советует Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют несколько сторон, а право собственности переходит на несколько объектов недвижимости (например, когда один дом меняют на две квартиры). При составлении таких договоров надо особенно пристально следить за тем, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, на которые у них зарегистрированы права.

Сделка мены осуществляется в несколько этапов, и лучше, конечно, обращаться к профессиональным риэлторам. Что касается документов, то владельцу каждого объекта недвижимости необходимо получить:

- оценку недвижимости в БТИ или в оценочной компании;

- справку из налоговой инспекции (ИМНС) об отсутствии задолженности по уплате налогов;

- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- разрешение органов опеки и попечительства на мену недвижимости.

Затем по желанию клиентов проверяется чистота квартир. Когда все документы собраны, заключается договор мены, который заверяется у нотариуса.

Поскольку в сделке фигурируют собственники, то необходима государственная регистрация сделки и перехода права собственности. «Процесс регистрации осуществляется аналогично процедуре регистрации при сделке купли-продажи любого объекта недвижимости. Мена оформляется по единому договору. Однако если обмениваются объекты в разных городах, то сначала проводится процесс регистрации в Москве, и только после этого пакет документов передается в областную регистрационную палату», - сообщает Ольга Якуничева.

Для государственной регистрации требуются: договор мены, свидетельства о регистрации прав собственности, экспликации, кадастровые паспорта на объекты недвижимости, квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию, нотариально заверенные согласия супругов участников сделки на ее совершение или нотариальные подтверждения того, что участники в браке не состоят, выписки из домовой книги, а также передаточные акты - на каждую квартиру.

Хоть мену недвижимости не относят к особенно сложным сделкам, все равно, нельзя терять бдительность. Есть опасность нарваться на «нехорошую» квартиру. Впрочем, совет о проверке юридической чистоты квартиры универсален для любой сделки с жильем. И мена – не исключение. Но есть в «безденежной» сделке, когда меняются равноценными квартирами и колоссальный плюс – не надо возиться с деньгами, проверять каждую купюру и дрожать все дни, пока вырученная от продажи сумма находится в банковской ячейке.

Ольга Агуреева