Рынок ипотеки в России схлопнулся, едва набрав сил

Возможность взять ипотечный кредит на выгодных условиях в последние несколько месяцев практически исчезла — ряд банков на время вообще отказался от ипотечных программ, другие кредитные учреждения подняли процентные ставки, повысили первоначальный взнос и в целом ужесточили требования к заемщикам. Даже те, кто получил свою ссуду еще до кризиса, сейчас могут попасть не в самое простое положение. А те, кто взял ипотеку в долларах, кусают локти и с тревогой сморят в будущее уже сейчас.

Новые условия
С начала осени сразу несколько крупных банков — «Союз», «Русский стандарт», «Хоум Кредит энд Финанс Банк», Московский кредитный банк и другие — приостановили выдачу ипотечных кредитов. На рынке, конечно, остались организации, готовые выдать ипотечный кредит. Однако условия значительно отличаются от тех, что предлагались клиентам еще в конце лета.

Так, если ориентироваться на данные, предоставляемые банками в рекламных целях, то Альфа-банк сейчас готов выдать кредит с минимальным первоначальным взносом в 20% (прежде — 10%), процентная ставка — от 16,4% в долларах и от 21,4% в рублях. DeltaCredit предлагает новую кредитную программу в рублях: согласно условиям срок кредитования — от семи лет, причем первые пять лет ставка по кредиту будет фиксированной, в последующие годы — плавающей. Размер ставки составляет от 25% годовых в зависимости от срока кредита и подтверждения дохода.

Банк «ВТБ 24» отменил кредиты на покупку строящегося жилья, так что приобрести можно только вторичку (минимум 14,1% годовых в рублях, минимум 11,85% в валюте), такая же ситуация и в банке «Уралсиб» (от 17,5% в рублях или долларах, от 16% в евро). Сбербанк увеличил минимальный первоначальный взнос — сейчас он составляет 30%, процентная ставка варьируется в зависимости от срока и условий кредита, минимум — 13% в рублях и валюте. «Абсолют Банк» теперь кредитует в рублях под 15—16% годовых, в долларах — под 12—13%. Этот же банк также поднял первоначальный взнос до 20% и отменил программу кредитования под залог имеющегося объекта недвижимости.

Случаи из жизни
Но если вы еще только думаете, брать ли у банка взаймы, и, учитывая условия, легко можете отказаться, то людям, связавшимся с кредитами до кризиса, приходится поневоле корректировать свои личные планы с намерениями кредитующего их учреждения. Одним из первых пришлось задуматься клиентам РосЕвроБанка — организация разослала заемщикам письмо с просьбой погасить кредит по возможности досрочно. Эксперты поясняют, что так банк намерен бороться с кризисом ликвидности. Но клиенту в принципе всё равно, какие проблемы у того, кто выдает деньги, — факт в том, что на досрочное погашение он никак не рассчитывал.

О том, что екатеринбургский СКБ-банк пошел на беспрецедентную меру — повысил процентную ставку по уже выданным кредитам, — СМИ рассказывали неоднократно. Клиентка СКБ-банка Елена говорит, что ее пригласили в банк для подписания допсоглашения. «В нем мои прежние 11% годовых превращаются в почти 17. Когда я заявила, что такое соглашение подписывать не собираюсь — в моем договоре не прописано, что банк может в одностороннем порядке изменять условия, — звонившая мне представительница банка сказала, что это мое личное дело. По ее словам, даже если я ничего не подпишу, в новом месяце ставка будет уже повышенная, а если я откажусь по ней платить, соответственно, пойдут просрочки платежей. По условиям договора, если я трижды в год просрочу платеж, мне придется возвращать кредит».

Клиента Сбербанка Сергея также пригласили на встречу — ему предложили еще раз представить все документы, подтверждающие его платежеспособность. «Меня просят принести несколько справок, например с места работы, а также о доходах — моих и моих поручителей. Кроме того, в банке сказали, что, возможно, придется перезаключить договор, хотя и без повышения процентной ставки, — говорит Сергей. — Я подозреваю, что в новом договоре может быть пункт, которого прежде не было, — о возможности банка менять условия в одностороннем порядке. Хотя, повторюсь, пока что сообщают, что процедура чисто техническая, без внесения каких-либо корректировок».

Заемщик третьего банка, также федерального масштаба, Кирилл рассказал, что его поставили перед фактом: «Год я выплачивал по ипотеке 13% годовых, сейчас ставка повышена до 22%. Отказаться я не имею права — в договоре, увы, есть пункт о том, что банк может менять процентную ставку. Я в отчаянии — то ли невнимательно смотрел договор, то ли понадеялся на то, что всё будет хорошо, и уж точно не рассчитывал на то, что начнется какой-то кризис, а я сам останусь без работы».

Еще один печальный россиянин, пожелавший не называть своего имени и названия банка, в котором взял ипотеку, пожаловался «Часкору» на то, что его угораздило взять ипотечный кредит в долларах по курсу 23,5 рубля. Тогда его ежемесячный платеж составлял вполне терпимые 17 тыс. рублей при заработной плате около 40 тысяч, к ноябрю вместе с курсом доллара ежемесячные платежи выросли примерно на 20%, что довольно болезненно отразилось на семейном бюджете, но главное — совершенно неясно, на сколько вырастет доллар вместе с ипотечным платежом в будущем.

Клиент Райффайзен-банка Игорь говорит, что до него также начали доходить слухи о грядущих переменах. «На одном из форумов в интернете наткнулся на сообщение, мол, «Райффайзен» повышает ставки по уже выданным кредитам. Но я надеюсь, что этот товарищ сам запутался, забыл о своем же согласии на соответствующие условия организации. Я перечитал свои документы и успокоился — в моем договоре записан мораторий на повышение ставки в течение пяти лет. Надеюсь, за это время ситуация на рынке придет в норму».

Право на повышение
Эксперты подтверждают: часть граждан, купивших квартиру по ипотечному кредиту, действительно может столкнуться с проблемами.

«Сегодня, когда цены на недвижимость снижаются, может возникнуть ситуация, когда стоимость залога оказывается меньше займа, выданного клиенту. И в этой ситуации, если это оговорено договором, банк может попросить внести сумму, достаточную для того, чтобы покрыть разницу между стоимостью залога и суммой кредита», — рассказала «Часкору» Анита Берзиня, начальник отдела ипотечного кредитования Swedbank. Все отношения банка и заемщика регулируются договором, подчеркнула специалист, следовательно, если договор допускает изменение условий кредитной организации в одностороннем режиме, то подобные требования не только возможны, но и совершенно правомочны. И скорее всего, в ситуации кризиса организация воспользуется своим правом на повышение.

Банк может попросить свои деньги обратно и в другом случае — если вы по каким-то причинам просрочили платеж. Эта мера абсолютно понятна, но тем не менее, подписав один раз договор, заемщики могут и позабыть о своих обязательствах или же посчитать, что их можно отложить на потом. Скажем, вы попали под сокращение и на первое место по важности поставили поиск работы, а не регулярные платежи. Время пролетает незаметно, а «опоздавший» платеж аукнется серьезно. «Согласно нашему кредитному договору банк DeltaCredit может потребовать досрочного погашения кредита в случае недобросовестного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств. К таким относятся, например, систематическое нарушение графика погашения или предоставление ложной информации», — говорит Динара Юнусова, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit. Подобные условия прописаны практически в каждом кредитном договоре.

Наконец, даже если в вашем договоре записан мораторий на повышение ставок, этот мораторий может быть ограничен по времени, например на первые пять лет. Поэтому всем, кто связан с ипотекой, эксперты рекомендуют перечитать документы, чтобы любые изменения не стали для вас неожиданностью.

Непопулярные меры
Собственно, всё, на что может надеяться сейчас заемщик, — это договор, именно его пунктами нужно руководствоваться при любых просьбах или требованиях банка. По словам специалистов, изменение параметров договора — дело неблагодарное для самого же учреждения. «На изменение условий в одностороннем порядке со стороны банков влияет общая экономическая ситуация, а также ситуация, образовавшаяся на рынке. Без весомых причин банки не будут идти на такой шаг, ведь это сказывается на их репутации», — говорит Марина Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. Тот же СКБ-банк явно серьезно подпортил себе карму своими просьбами погасить кредиты досрочно, обращенными к клиентам, которые вовремя и точно выплачивают оговоренные прежде проценты.

«Важно понимать, что банк не может «требовать» от заемщика досрочных погашений, если такое не предусмотрено договором и заемщик является добросовестным, — говорит Анита Берзиня из Swedbank. — Если банк обращается с такой просьбой, клиенту следует еще раз внимательно изучить договор. Главное — не прятаться от банка, а вести с ним конструктивный диалог, банку невыгодно доводить дело до изъятия залога и выставления его на реализацию». Кроме того, со своей стороны, заемщик может пригласить независимую оценочную комиссию, подсказывает эксперт. Комиссия проведет независимую экспертизу стоимости жилья, в том числе учтет улучшения (например, ремонт), которые были произведены в квартире. Заключение комиссии можно направить в банк, приложив кредитную историю, и попросить банк не менять порядок погашения кредита. «Банк, скорее всего, пойдет заемщику навстречу», — уверяет специалист.

Если же кредитная организация действительно нарушает прописанные ранее условия, а в рамках переговоров прийти к соглашению не удается, заемщик может смело обращаться в суд, говорит Марина Мелконян из Penny Lane Realty.

Альтернативы нет Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие пару лет рынку ипотеки, совсем еще молодому, придется туго. «Сейчас рынок переживает не самые лучшие времена, это связано и с высокой стоимостью денег на межбанковском рынке, и с высокими рисками заемщиков, — поясняет Анита Берзиня. — О тех условиях, на которых предлагали кредиты в 2006—2007 годах, придется на время забыть. Улучшения условий по кредитам можно будет ждать, только когда прекратится «турбулентность» на финансовом рынке».

По мнению Динары Юнусовой, вице-президента по развитию бизнеса банка DeltaCredit, в следующем году рынок ипотеки существенно сократится. «Я полагаю, что после кризиса останется около 30—40 ипотечных операторов, тогда как до кризиса их было более 400», — говорит эксперт. Однако после того, как самое тяжелое время останется позади, объемы кредитования снова начнут расти, полагает Динара Юнусова: «Согласно опросам ВЦИОМ, значительная часть населения страны нуждается в улучшении своих жилищных условий, а сделать это без помощи кредитов многие из них не могут. Ипотека никуда не исчезнет — на сегодняшний день у нее нет альтернативы».

Анита Берзиня чуть более оптимистична: «Альтернатива ипотеке существует, но такие займы еще менее доступны и, конечно, более рискованны, — говорит специалист. — Наиболее привычный способ для россиян — взять в долг у друзей или родственников. Очевидно, что мало у кого найдется близкий человек, способный ссудить несколько сот тысяч долларов. На Западе сейчас набирают популярность веб-среды типа Prosper, Slicethepie или Micro Place, где кредиторы и заемщики размещают свои предложения и заявки. Но в России такой механизм вряд ли получит широкое распространение».

Анастасия Никифорова