Кто доверился власти, останется со своими проблемами \"один на один\"

На модерации Отложенный

Спасибо Владимиру Владимировичу — после его «Разговора» стало еще более очевидным, что никаких внятных антикризисных предложений у правительства нет. Российская экономика ускоренным маршем продвигается к вполне предсказуемому хаосу, встреча с которым прогнозируется осенью следующего года. Наблюдения за последними телодвижениями властей подтверждают незыблемость курса, «начатого в конце 90-х» — паразитировать на свалившихся государственных полномочиях, извлекать максимум выгод от приватизации финансовых потоков, заливать возникающие социальные очаги деньгами и разговорами.

Ситуация с жилой недвижимостью — одно из ярких подтверждений сказанного. Сначала в росте цен на жилье власти винили рынок, теперь стараются получить преференции на его сдувании. Тех же, кто купился на популистские увещевания и влез в ипотечную кабалу, пытаются лечить обещаниями близкой помощи. Результат ясен уже сейчас — те, кто доверился властям, останутся со своими проблемами «один на один».

РЫНОК

Надежды федеральных и региональных коррупционеров, большинство которых присосалось к Москве и Московской области, затормозить снижение цен на недвижимость рассеиваются с каждым днем. «Медвежьи» ожидания покупателей, сокращение объемов выдаваемых ипотечных кредитов, огромные долги девелоперов — все это толкает цены вниз. Если летом застройщики продавали в месяц по 40-50 вновь построенных квартир, то в ноябре — не более пяти. Не помогают ни скидки, ни обещания отдать часть «квадратов» бесплатно, ни разнообразные подарки. Вот несколько примеров.

«Дон-Строй». Покупатели квартиры в домах «Дом на Беговой» (тот что стоит впритык к Третьему транспортному кольцу), ЖК «Лосиный остров» (единственными плюсами которого кроме леса являются расположенные неподалеку РГСУ, а также промзоны, но это для тех, кто увлекается складским хозяйством) и ЖК «Измайловский» (многоэтажный монолит, большинству жителей которого предстоит в деталях лицезреть соседей, проживающих в близко стоящих башнях) могут рассчитывать на 25-процентную скидку.

«Главстрой». До 31 декабря квартиры в микрорайоне «Мичуринский» можно приобрести со скидкой 15%. В ходе переговоров покупатель может получить дополнительные скидки. Если, например, принесет все деньги сразу.

«Мономах». Покупатели коттеджей в поселке «12 месяцев Экоlife» под Зеленоградом получат от компании в подарок однокомнатную квартиру в том же поселке. К примеру, если вы приобретаете коттедж площадью 439 «квадратов», то вам презентуют квартиру площадью 42 «квадрата» в строящихся по соседству домах.

«Вторичка» не отстает. Несмотря на то, что по официально-независимым данным долларовые цены по Москве за ноябрь этого года упали на 7,8% (в рублях — на 6,1%), реальные скидки, на которые идут продавцы, составляют не менее 15-20%. Ничего удивительного: во-первых, многим срочно нужны деньги, во-вторых, рассчитывать на восстановление ипотеки в ближайшие год-два не приходится, в-третьих, не продашь сегодня — получишь меньше завтра.

Но тон в скидочном марафоне задает земельный рынок. Так, компания «Знак», принадлежащая владельцу «Уралсиба» Цветкову, из находящихся в собственности 29 тыс. га выставила на продажу около 1 тыс. га земель различного назначения с дисконтом от 25 до 70%. В целом по подмосковному рынку наибольшее снижение цен фиксируется по участкам, расположенным вблизи Новорижского шоссе — там выставлено на продажу более половины от всех реализуемых в Подмосковье земель. Скидки доходят до 50% и более от рубежей начала года, а некоторые перегретые участки потеряли до 85% «тучной» стоимости.

ИПОТЕКА

К настоящему моменту порядка 773 тыс. российских семей (что составляет приблизительно 4% от общего количества семей в России) воспользовались ипотечными кредитами, общая сумма выданных ипотечных кредитов по данным банка России на 1 октября 2008 г. составила 974,5 млрд. рублей, а объем просроченной задолженности на 1 мая 2008 г. был на уровне 5,1%.

Точный портрет ипотечного заемщика составить трудно, поскольку в прошлом году ссуды на приобретение или строительство жилья выдавали 587 банков, однако кое-какую информацию для размышления предоставляет АИЖК (таблица).

Таблица. Основные характеристики динамики портфеля кредитов АИЖК

Параметры	На 1.01.2006 г.	На 1.01.2008 г.
Средний возраст заемщика, лет	36	36
Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, руб.	26 679	45 663
Средний доход заемщика, руб.	15 891	30 155
Средний размер кредита, рублей	576 988	1 249 837
Средневзвешенный срок кредитования, месяцев	215	205
Средняя площадь приобретаемого жилья, кв.м	52	50
Средний размер аннуитетного платежа, руб.	7 708	15 624
Средневзвешенный коэффициент Кредит/Залог, %	59	75
Доля домов в приобретаемом жилье	2%	8%

Источник: АИЖК.

Как видно, средний возраст типичного заемщика за прошедшие два года не изменился — 36 лет. Незначительно поменялся срок кредитования: если на начало 2006 г. он составлял 215 месяцев (17,9 лет), то двумя годами позже — 205 месяцев (17,1 лет). Среднестатистический российский заемщик полностью расплатится по кредитам в 53-54 года.

Средняя площадь приобретаемого жилья осталась практически неизменной — 52 и 50 «квадратов» соответственно. Это свидетельствует о двух вещах: либо ипотечные кредиты берутся для финансирования операций по обмену меньшей квартиры на большую, либо с помощью ипотеки приобретаются малогабаритные «однушки» и «двушки».

Замечательна последняя строка — доля отдельных домов в приобретаемом жилье в настоящее время не превышает 8%. То есть разговоры о развитии сельского жилищного строительства так и остались разговорами (сельское население в современной России составляет 27%, городское — 73%). И еще одна важная деталь, которая нам понадобится ниже — по состоянию на начало этого года средний аннуитетный платеж составлял 51,8% от дохода заемщика.

Вопреки расхожему мнению, АИЖК не является основным рефинансирующим ипотечным оператором. В 2007 г. на долю АИЖК пришлось всего 31,3% общего объема рефинансирования. Другими источниками стали кредитные организации (41,6%), иностранные финансовые компании (22,6%), а также фонды ипотечного жилищного кредитования и управляющие компании (4,5%). Тем не менее, АИЖК остается единственным ипотечным агентством, по обязательствам которого предоставляются государственные гарантии.

Еще один важнейший нюанс. По данным Банка России, по итогам 2007 г. 78,1% всех ипотечных жилищных кредитов было выдано в рублях (соответственно 21,9% в валюте), а по итогам

I квартала 2008 г. уже 85,7% ипотечных кредитов было рублевыми (14,3% — валютными). По сути это означает, что порядка 20% ипотечных жилищных кредитов в настоящее время являются высокорисковыми, и главный фактор, позволяющий это утверждать — «плавная» девальвация. За прошедшие четыре месяца курс рубля по отношению к доллару (основной денежной единице, в которой выдавались валютные ипотечные кредиты) снизился на 20%. Если принять допущение, по которому «плавной» девальвация будет лишь до конца этого года, а в следующем году она перейдет в «жесткую» фазу, нынешние ипотечные заемщики будут вынуждены отдавать банкам не половину (51,8%) своих доходов, как это было зафиксировано при выдаче, и не 62%, как сейчас, а как минимум 75% и даже больше. Как мы понимаем, доходы заемщиков в наши дни в лучшем случае не растут, а в худшем — сокращаются.

БЕЗРАБОТИЦА

По итогам октября 2008 г. в России насчитывалось 4,6 млн. безработных, в том числе официально зарегистрированных — 1245 тыс. На прошлой неделе Минздравсоцразвития обнародовало свежие данные о состоянии рынка труда, согласно которым в ноябре количество официально зарегистрированных безработных выросло до 1498 тыс. человек или на 20,3%. Если проецировать динамику на общую численность безработных, то окажется, что в ноябре этого года суммарное количество безработных в России составило порядка 5,5 млн. человек или порядка 7,2% трудоспособного населения.

Каковы дальнейшие перспективы роста безработицы? Вот что думает по этому поводу «Деловая Россия». Из 314 предприятий реального сектора (обрабатывающие отрасли, торговля и строительство), опрошенных в период с 13 по 26 ноября 2008 г., 117 компаний (37,3%) сообщили, что в связи с кризисом ввели или вводят программы по сокращению персонала. Основная часть компаний (57%) сокращает до пятой части персонала, о намерении уволить от трети до половины работников заявили 26% из числа сокращающихся компаний, на сокращение более половины сотрудников пойдут 10% организаций. Лиха беда — начало, если уж сокращения в какой-нибудь организации начались, значит, они будут продолжаться.

Вспомнив познания в макроэкономике, мы можем примерно подсчитать масштабы сокращений в следующем году. Согласно неоднократно цитированному Закону А.Оукена в 2009 г. Россию может ожидать от 6,2 до 7,3 млн. безработных (в зависимости от темпов экономического спада). Это значит, что порядка 10% трудоспособного населения окажутся не у дел. Нетрудно догадаться, что часть будущих уволенных отягощена непогашенными ипотечными обязательствами. Даже если предположить, что уволят не более 10% ипотечных заемщиков, а это всего лишь 80-100 тыс. человек, объем высокорисковых ипотечных кредитов вплотную подойдет к одной трети от общего количества выданных кредитов (не будем забывать о кредитах, выданных в валюте).

Дальше по цепочке: в банковском секторе «зависнет» несколько сотен миллиардов рублей (ипотечные кредиты плюс рефинансирование) — возрастет недополученная прибыль — придется формировать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам (РВПС) — ухудшится банковская отчетность — Агентство по страхованию вкладов может отлучить от себя некоторые «просевшие» банки. И все это на фоне проблем с ликвидностью, невозвратов по потребительским кредитам и ссудам предприятиям, возросших ставок межбанковского кредитования.

ПРАВИТЕЛЬСТВО

И тут на сцену выходит готовое на все ради помощи населению правительство. Первоначально обсуждалось три варианта помощи, и все они основаны на бюджетном финансировании. По первому варианту деньги должны были выделяться АИЖК для выкупа ипотечных кредитов, которые заемщики не могут обслуживать в связи с потерей работы из-за кризиса. По второму — средства на эти же цели пойдут госбанкам. По третьему — государство станет поддерживать непосредственно ипотечных заемщиков.

Затем к помощи присоединился Путин, посоветовав банкирам не требовать дополнительного залога или досрочного погашения («Банк имеет на это право, но лучше бы ему этого не делать»), а также «не кошмарить» граждан, лишившихся работы. «Считаю возможным, — сказал Путин, — через систему Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию выдавать госгарантии, которыми банк может воспользоваться для решения своих финансовых проблем, получая поддержку Центробанка». Почему АИЖК — понять нетрудно. Как известно, в 2002 г. на оживление Агентства была брошена команда из «Газпрома», которая остается там и по сей день. Кому еще можно поручить бюджетные деньги?

В деталях план должен быть таким. Заемщик будет получать право на поддержку в размере 12 аннуитетных платежей. По оценкам АИЖК, на предоставление таких гарантий понадобится 20-25 млрд. рублей (из резервов выделяется... 200 миллиардов). Этой суммы должно хватить на поддержку примерно 11% граждан (в соответствии с прогнозами по безработице). Срок предоставления таких гарантий составит один год. Уже с середины декабря оставшиеся без работы граждане смогут подавать в АИЖК заявки на рефинансирование своих ипотечных кредитов, в приложениях к которым должны быть представлены кредитный договор, документ, подтверждающий потерю платежеспособности, справку о постановке на учет биржи труда, свидетельство об оценке находящегося в залоге по кредиту жилья, а также справку о доходах, выданную налоговой инспекцией.

А теперь главное — граждане, которым в 2009 г. будет предоставлена отсрочка по выплате основного долга или очередного платежа по ипотечному кредиту, будут уплачивать дополнительные проценты! Как пояснил Кудрин, «порядок отсрочки будет предоставлен на тех же условиях, что и по ипотечному кредиту. То есть, если вы отложили платеж по основному долгу, то вы продолжите платить по нему проценты. То же самое по дополнительному платежу (по ипотечному кредиту), который нужно заплатить в 2009 году — вы превращаете его по сути в кредит и на эту сумму так же начисляются проценты, как и на всю оставшуюся часть долга». Иными словами, ипотечному заемщику будет предоставлен еще один кредит, который через год присоединится к текущим выплатам по ипотечной ссуде. Процент за пользование новым кредитом пока обсуждается.

Никаких упоминаний о переводе валютных кредитов в рублевые, замораживании условий «плавающих» договоров, гарантировании уже выданных и вновь выдаваемых ипотечных кредитов нет. Помощь будет предельно простой — вместо одного ярма на заемщиков навесят два.

Прощай квартира.

ТО, ЧТО ДОКТОР ПРОПИСАЛ

Ошибочное решение о способах помощи ипотечным заемщикам принято. Раз принято — вопрос закрыт. Однако в реальности проблема не только не решена, но еще более усугубилась. Уже через несколько месяцев все, кто брал ипотечные кредиты в валюте (почти 160 тыс. семей), окажутся не в состоянии их обслуживать. А те, кому будет оказана государственная «помощь», очень быстро ощутят всю прелесть медвежьей услуги: во-первых, службы занятости имеют привычку снимать с бюджетного довольствия всех официально зарегистрированных безработных, не согласившихся на три предложенных варианта трудоустройства; во-вторых, заемщики скоро раскусят всю «прелесть» долговой кабалы у двух кредиторов сразу.

Что можно предложить? Есть несколько наметок.

Первое. В кратчайшие сроки необходимо принять решение о переводе всех валютных ипотечных кредитов в рублевые. Если кто-то сих пор верит, что Россия — «островок стабильности» и не одобрит такую операцию, пусть откажется в письменном виде.

После пересчета у банков возникнет ряд сложностей. Прежде всего, вылезет балансовая дыра, по прикидкам — те самые 20-25 млрд. рублей, которые выделяются на финансирование отсрочек. Эту дыру и нужно заливать резервными деньгами. Далее, банкиры будут вынуждены формировать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам, этот «косяк» исправляется внесением изменений в Положение Банка России от 26 марта 2004 г. №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». Наконец, возмещение должно производиться по всем ипотечным кредитам, а не только по тем, что соответствуют стандартам АИЖК.

Второе. На период 2009-2010 гг. нужно внедрить субсидирование процентных ставок по ипотеке. Варианта два: или свыше трех четвертей ставки рефинансирования ЦБ (если затраты заемщика окажутся ниже этого порога, возникнет материальная выгода, с которой нужно платить подоходный налог), или свыше полной ставки рефинансирования (составляющей в настоящее время 13%). Логичным выглядит и предложение Путина о досрочном раскассировании «материнского капитала» и направлении этих средств на частичное погашение ипотечного долга (осталось уяснить несколько нюансов, например, как быть, если ипотечный кредит «висит» не на матери, а, например, на отце ребенка).

Третье. Государство должно гарантировать банкам возврат всех рублевых ипотечных кредитов, как уже выданных, так и тех, что будут выданы в 2009-2010 гг. Для этих целей достаточно тех 200 млрд. рублей, что выделены АИЖК.

Четвертое. Условия плавающих договоров нужно «замораживать». В большинстве таких договоров процентные ставки привязаны либо к курсу доллара, либо к ставке рефинансирования ЦБ, либо к ставке межбанковского рынка. Все три параметра для заемщиков ухудшаются, а это значит, что скоро по таким кредитам возникнет угроза дефолта.

Пятое. Для недопущения стагнации на рынке жилой недвижимости и жилищной ипотеки жилье, выкупленное региональными властями у финансово несостоятельных застройщиков (средняя цена выкупа по России определена в 40 тыс. рублей) и оставшееся после удовлетворения социальных потребностей регионов, должно поступать на рынок ипотечного жилищного кредитования по ценам выкупа. Государство не должно зарабатывать на своих гражданах.

Все ипотечные заемщики, одобряющие предложенные меры, могут выслать их вместе с видеозаписями своих новоселий по адресу: 103274, Москва, Краснопресненская набережная, д. 2. Правительство Российской Федерации. Путину Владимиру Владимировичу.

Никита Кричевский