Ипотеки в России почти не стало

На модерации Отложенный

Более четверти миллиона американских домовладельцев, по данным компании RealtyTrac, получили в октябре сообщения о потере прав на выкуп имущества по закладным. Это на 25% превысило показатель того же месяца 2007 года. По сравнению с сентябрем повышение показателя составило 5% First America прогнозирует 3,2 млн сообщений о потере прав на выкуп имущества в этом году, что на 80% превысит показатель 2007 года. Если в Америке кризис на ипотечном рынке вступил в финальную стадию, то в России этот сегмент только входит в рецессию.

Например, по информации BFM.ru, полностью прекратил выдачу ипотечных кредитов Москоммерцбанк, до недавнего времени входивший в пятерку крупнейших игроков на этом рынке. На середину ноября текущего года выдают ипотечные кредиты не более 10 банков. В основном это крупнейшие федеральные банки и дочерние предприятия иностранных структур.

Оставшиеся на рынке ипотеки игроки поднимают ставки, ужесточают требования к выдаче кредита, повышают первоначальные взносы, растягивают сроки принятия решения до нескольких недель и отказываются от наиболее рискованных программ. Ставки уже выросли на 3-4% по сравнению с докризисным уровнем, до 15-16% годовых в рублях и 13% в валюте. Один из крупных иностранных игроков «ЮниКредит Банк» поднял ипотечные рублевые ставки вообще до уровня 20,5-23% годовых в рублях. Это свидетельствует, что банк не хочет выдавать ипотечные кредиты в рублях. А долларовую ипотеку из-за растущего курса американской валюты не берут сами клиенты.

Объем ипотечного рынка во втором полугодии 2008 года не превысит 92 тыс. кредитов. Это вдвое ниже показателей первого полугодия. Причиной тому аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) называют повышение ставок по ипотеке и сокращение банками объемов кредитования из-за кризиса ликвидности.

Но ждет ли Россию, как и Америку, массовый ипотечный дефолт? В январе-сентябре 2008 года уровень просрочек платежей (свыше 90 дней) составлял в среднем по России 1-1,5%. Первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев говорит в интервью BFM.ru, что в сентябре-октябре текущего года число просрочек увеличилось, но незначительно — до 2%. Банки, как правило, пытаются договориться с должниками во внесудебном порядке — это самая предпочтительная форма, и клиент либо начинает выполнять свои обязательства по кредиту, либо добровольно продает квартиру и погашает всю задолженность. В противном случае банк обращается в суд с требованием взыскания долга. В результате решения суда накладывается взыскание на имущество, находящееся в залоге, то есть квартиру. Далее квартиру реализовывают судебные приставы — по цене ниже рыночной. Прецеденты уже случались, но, по словам собеседников BFM.ru, их немного — по Москве с начала года не более сотни случаев.

«Увеличения количества просроченных задолженностей мы ожидаем, — говорит Руслан Исеев. — И чисто технически готовы к этому. Но не думаю, что это примет большие масштабы. Вот когда количество просрочек достигнет 30-40%, это вызовет реальное беспокойство. Но, повторяю, операционно мы готовы к этому — работать с должниками, разъяснять, подавать исковые заявления в суд».

Массовый невозврат ипотечных кредитов в США произошел из-за прекращения роста цен на недвижимость. Ранее инвесторы покупали жилье, чтобы перепродать его через некоторое время, выплатить проценты по кредиту и получить прибыль. Но в России повторение такого сценария не будет, считает председатель комитета по ипотеке Московской ассоциации гильдии риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман: «На сегодняшний день разговоры об ипотечных дефолтах в Москве и Московском регионе не имеют оснований, — заявил он корреспонденту BFM.ru.

— В ближайшее время все случаи увеличения просрочки или возникновения форс-мажорных обстоятельств по кредитам будут носить единичный рабочий характер и будут решаться банками и заемщиками в частом порядке и на индивидуальных условиях».

С ним солидарен и руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов: «В России маловероятна ситуация масштабных ипотечных дефолтов уже потому, что в нашей стране ипотека не получила такого развития, как на Западе — количество сделок с использованием кредитных средств в общем объеме сделок составляло около 10-15%, причем «чистые» ипотечные покупки играли крайне незначительную для рынка роль и происходили в основном в Московском регионе. Это оказалось своего рода благом в сложившейся ситуации и сложности с выдачей ипотечных кредитов не оказали резкого воздействия на рынок. Более того, на наиболее активном, вторичном рынке жилья, традиционно превалируют не сделки прямой купли-продажи, а обменные сделки, связанные с изменением жилищных условий, для коорых используются сравнительно небольшие суммы денег. Таких сделок около 80% на рынке, они будут происходить всегда, вне зависимости от экономических потрясений, и под них можно взять как небольшие ипотечные, так и потребительские кредиты», — заявил он BFM.ru.

Дмитрий Таганов считает также, что основным фактором, который станет влиять на дальнейшее развитие рынка жилья в 2009 году, будет макроэкономическая ситуация в стране. Так, если будут продолжаться увольнения, снижение заработной платы сотрудникам компаний и лишение их «бонусов», то банки будут ограничивать ипотеку. В «стоп-лист» могут попасть представители отраслей, уже наиболее сильно пострадавших от кризиса — строительной, банковской, из сектора розничных продаж, прогнозирует Таганов.

Генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков в интервью BFM.ru тоже радуется, что развитие ипотеки не успело в России сильно развиться: «Доля жилья, приобретаемого с привлечением средств ипотечных кредитов банков, в Москве и Московской области на протяжении 2 полугодия 2007 — в 2008 годах варьировалась на уровне 20-30%. В последние месяцы (июнь-октябрь) она составляет, по нашим данным, в Москве — около 20%, в Московской области – до 25% на вторичном рынке жилья. Ипотечное кредитование новостроек практически прекратилось. По итогам октября можно говорить о сокращении количества ипотечных сделок на вторичном рынке жилья Москвы в 1,5-2 раза по сравнению с октябрем 2007 года. В Московской области тенденция сокращения пока не прослеживается, так как с начала 2008 года ипотечные сделки там только начали набирать обороты из-за перехода «ипотечных» покупателей из Москвы (где кредиты и квартиры стали невероятно дороги) в Подмосковье. Однако, сокращение ипотечных сделок ждет и Подмосковье в 2009 году».

По прогнозам Луцкова, ожидается сокращение количества выданных ипотечных кредитов на рынке новостроек на 90-100%. «На вторичном рынке, учитывая тяжелые условия для заемщиков, можно ожидать как минимум 50-процентного сокращения выдачи ипотечных кредитов. Поэтому в 2009 году сокращение количества ипотечных сделок на рынке жилья в Московском регионе в целом составит 60-70%, в том числе в Москве 70-80%, в Московской области – 50-60%. Эти изменения будут способствовать сокращению общего уровня спроса на жилье в Москве на 20-22%, в Московской области — на 14-15%», — прогнозирует он.