Что делать заемщику во время кризиса?

На модерации Отложенный Все говорят о банковском кризисе. Только расходятся во мнениях: кто-то предрекает многолетние проблемы, кто-то прогнозирует скорые улучшения. Что же делать заемщикам, которые взяли кредит один — три года назад? Погашать досрочно или выждать время?

Неутешающие прогнозы аналитиков заставляют нервничать даже самых стойких заемщиков. В условиях, когда каждый эксперт рынка прав по-своему, важно одно — не терять хладнокровия и действовать согласно обстоятельствам.

Возможны по крайней мере два негативных сценария развития событий. Во-первых, банкротство заемщика, то есть частичная или полная потеря доходов, в результате чего нельзя будет вносить ежемесячные платежи. Во-вторых, банкротство банка, связанное с проблемой ликвидности. Рассмотрим оба варианта.

Банкротство заемщика

В условиях нехватки денег некоторые компании сокращают штаты и увольняют сотрудников. Если под эти действия попадет и заемщик, то он на какое-то время потеряет доход. Если же его не уволят, то могут снизить зарплату, аннулировав бонусную программу поощрения сотрудников. И в том и в другом случае можно говорить о дефолте заемщика.

Программа действий в такой ситуации может быть следующей. Если заемщик не в состоянии продолжать выплаты по кредиту, то банк реализует залоговую недвижимость, чтобы покрыть свои потери. Однако аналитик инвестиционной группы «КапиталЪ» Иван Завадский замечает, что «продать квартиру в нынешних условиях по той же стоимости банку будет весьма непросто. Например, в Москве средний срок экспозиции квартиры составляет 45 дней, а при нежелании снижать цену, скорее всего, растянется на несколько месяцев».

Заемщик может сам продать залоговую квартиру с согласия банка и, произведя выплаты кредитору, снять с себя обременение. Это наиболее простой способ, но наименее удобный. В конечном счете заемщик теряет и квартиру, и деньги. Как правило, разница между суммой, вырученной от продажи недвижимости, и суммой, которую надо будет выплатить бывшему кредитору, крайне мала. На руках у заемщика практически не останется денег.

Банкротство банка

Опасность обанкротиться грозит не только заемщику, но и финансовой организации. Прогнозы экспертов сходятся в одном: после кризиса банков станет меньше. Ситуация очень непростая. Александр Афанасьев, руководитель отдела по развитию бизнеса DeltaCredit, уверен, что число финансовых организаций, занимающихся ипотекой, значительно сократится, и полагает, что «их останется около 30–40, тогда как до кризиса было более 400».

Что же делать заемщику, если банк объявлен банкротом? Вероятнее всего, платить придется в прежнем режиме. Как поясняет И. Завадский, «при банкротстве имущество банка будет использовано для покрытия обязательств. То есть права требования по ипотечным платежам могут достаться другим банкам, которые в свою очередь могут перепродать их следующим кредитным организациям с дисконтом». В любом случае заемщик будет вынужден и дальше осуществлять платежи по кредиту, только уже на счет нового кредитора.

Досрочное погашение: стоит ли?

Для кого-то выходом из кризисной ситуации может стать досрочное погашение кредита. Особенно если заем взят в долларах США. На фоне роста курса этой валюты многие граждане намерены если не раньше срока вернуть всю сумму долга, то по крайней мере сократить долговой период, повысив ежемесячные выплаты банку.

Но эксперты рынка рекомендуют с досрочным закрытием обязательств перед кредитором подождать, если заемщик располагает достаточными средствами. Есть резон не жертвовать имеющейся наличностью ради погашения долга. В условиях нестабильной экономической ситуации она может пригодиться. «Кроме того, — считает И. Завадский, — вполне вероятно, что банк не только отменит штрафы за досрочное погашение, но и введет дополнительные скидки. И тогда оно станет выгодным и кредитной организации, и ее клиенту: банк раньше срока получит деньги, а заемщик снимет с себя обременение, и квартира полностью перейдет в его собственность».

Вправе ли банк потребовать досрочного погашения кредита?

Все зависит от условий ипотечного договора. Если в нем прописаны обстоятельства, позволяющие это сделать, то вполне возможно. Прежде всего кредиторы обратят внимание на самые рисковые кредиты, выданные на сооружаемые объекты (есть опасность их недостроя), а также на займы с плохим обеспечением (например, без первоначального взноса). Усугубить ситуацию может падение цен на недвижимость — тогда стоимость залога будет меньше выданного кредита.

Не все так плохо

Некоторые банки, как правило, имеющие доступ к долгосрочному фондированию, все еще продолжают выдавать ипотечные кредиты и даже предлагают специальные вариации кредитных продуктов с учетом кризиса.

«Тем, кто планировал приобрести жилье, имеет смысл остановиться и посмотреть, как будет развиваться ситуация дальше», — полагает И. Завадский. Очевидные признаки того, что тренд устойчивого роста цен на недвижимость меняется, налицо. По опубликованным ипотечными агентствами разных городов России данным, средние цены квадратных метров впервые за три года показывают отрицательную динамику. Некоторые игроки первичного рынка объявляют о скидках в 10–15%. Более того, эксперты утверждают, что при сохранении подобной динамики в продаже могут появиться квартиры, владельцы которых предпочтут самостоятельно «рефинансироваться»: отдать банку квартиру сегодня, чтобы завтра приобрести недвижимость по более низкой цене. Но, скорее всего, это будут единичные случаи, подвластные решительным и экономически подкованным гражданам.

Елена Лошак