Ипотека уходит с первичного рынка жилья

Ипотека уходит с первичного рынка жилья. Найти кредит на покупку квартиры в строящемся доме становится все сложнее. Скоро они могут совсем исчезнуть...

Ипотека сегодня переживает нелегкие времена. Банки демонстрируют повышенную осторожность, поэтому некоторые из них уже отказались выдавать кредиты на приобретение квартир в новостройках. Такие кредиты служат источником повышенного риска, так как заемщик не может предоставить банку стоящего залога в виде объекта недвижимости. Залогом возврата кредита служит "право собственности на квартиру". Это не самая надежная гарантия того, что банк сумеет вернуть свои деньги при негативном развитии ситуации - недострое или проблемах с платежеспособностью заемщика.

До недавних пор, выдавая кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, только самые консервативные банки требовали передачи в залог какого-нибудь другого жилья, пока заемщик не зарегистрирует право собственности на новую квартиру и не переоформит залог уже на нее. Теперь к такой практике перешел и Банк Москвы, еще недавно служивший образцом либеральности в ипотеке. А ВТБ 24 сначала тоже пошел по пути привлечения дополнительного залога или поручителей, а с начала октября вообще прекратил выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке.

Несмотря на кризис, все больше банков дополняли перечень своих предложений по ипотеке кредитами на приобретение квартир на первичном рынке. Хотя, строго говоря, пока залог на жилье не оформлен, кредит, выданный для оплаты квартиры в новостройке, ипотечным и не считается. Поэтому процентные ставки по таким кредитам до регистрации обременения на квартиру в пользу банка, как правило, на 1-2% выше, чем по ипотеке на базовых условиях. Впрочем, есть и приятные исключения: у банка "Уралсиб" разница в процентных ставках по кредиту до момента регистрации права собственности и залога и после совсем незначительная - всего 0,5%.

Учитывая общий рост ставок по ипотеке, сегодня предельный размер процентов по кредитам на покупку жилья в новостройках достигает 20% годовых. Это, без сомнения, чересчур дорого, но на рынке еще остались предложения кредитов по более щадящим ставкам: 12-14% в валюте и 14-15% в рублях.

Поскольку жилье на этапе строительства обходится заметно дешевле, чем готовое, даже в этом случае новостройки оправдывают себя. "Покупка жилья на стадии строительства с использованием ипотечного кредитования очень выгодна, так как позволяет приобрести квартиру по значительно меньшей цене, чем в готовом доме, а рост стоимости жилья по мере строительства превосходит расходы, связанные с обслуживанием кредита", - поясняет Станислава Дружкова, руководитель управления по ипотечному кредитованию компании "ДС Риэлти" группы компаний "ДОН-Строй" На начальном этапе строительства можно подобрать квартиру нужной площади в том районе, который вам нравится. Подбирая готовую квартиру, подходящий вариант можно и не найти.

Кредиты на приобретение жилья в новостройках порой предоставляются на более жестких условиях, чем на покупку готовых квартир. Обычно это касается первоначального взноса - устанавливается более высокий размер, чем свойственно классическим ипотечным кредитам: на уровне 20-30% против 15-20%. Теперь, в период кризиса, эта установка, думается, станет повсеместной, а размер первоначального взноса для кредитов такого рода может вырасти еще больше. Ограничения могут затронуть и срок погашения кредита, сократив его до 10-15 лет, тогда как обычный ипотечный кредит можно получить на срок 20-25 лет.

Более того, сложилась практика выдавать подавляющее большинство кредитов на приобретение квартир в новостройках у конкретных застройщиков-партнеров. Партнерские программы сопровождают значительную часть новостроек и в столице, и в регионах.

Кредит на покупку квартиры в "постороннем" доме взять просто так не получится, сначала потребуется аккредитовать этот объект. Для этого досконально проверяются положение дел у застройщика и юридическая чистота проекта. Банку может оказаться недосуг заниматься этой сложной и длительной процедурой ради того, чтобы выдать один-единственный кредит.

Может оказаться, что срок одобрения кредита для заемщика закончится до того, как дом, о котором он хлопотал, будет аккредитован.

"Все объекты, по которым в настоящее время ведется строительство, должны соблюдать закон №214-ФЗ и реализовывать квартиры по договору долевого участия, - разъясняет начальник управления кредитования Московского кредитного банка Елена Корнеева. - Он защищает интересы покупателей квартир в новостройках, равно как и интересы банков, которые предоставляют кредиты на приобретение таких квартир. В законе прописаны четкие и достаточно жесткие требования, предъявляемые к застройщикам и регламентирующие все этапы строительства и реализации квартир".

Очень вероятно, что строительная компания окажется просто не в состоянии предоставить необходимую документацию, потому что большая часть объектов реализуется в обход закона №214. В ходу вексельная схема, договора инвестирования, предварительные договора купли-продажи. Такие варианты реализации квартир порождают много неясностей, из-за которых растет риск обмана покупателя, а значит, и риск финансовых потерь для кредитора. Поэтому решение об аккредитации таких объектов каждый банк принимает самостоятельно, руководствуясь своей системой оценки рисков касательно каждого конкретного объекта.

За последние два года сформировались устойчивые тандемы между ипотечными банками и строительными компаниями, сообща ведущими продажи в новостройках. Некоторые банки ограничиваются одним-двумя партнерами, как Кредит Европа банк и "Капитал Груп". У других списки партнеров обладают внушительной длиной, как, например, у Сбербанка, МДМ-банка, банка "Уралсиб" или Московского банка реконструкции и развития (МБРР).

До недавних пор банки были готовы достаточно далеко заходить в своем расположении к заемщикам, бравшим кредиты в рамках партнерских проектов по новостройкам. В прошлом году Банк жилищного финансирования привлек к себе всеобщее внимание обещанием выдавать ипотечные экспресс-кредиты под приобретение квартир в новостройках группы компаний ПИК в течение трех часов без подтверждения доходов.

"Договариваясь с банками относительно ипотеки, строительная компания старается установить для своих клиентов наилучшие условия кредитования, - отмечает Станислава Дружкова. - Заранее проводится аккредитация объектов, оговаривается возможность кредита без первоначального взноса (или с минимальным взносом), без дополнительных поручителей и залога дополнительной недвижимости до оформления права собственности. Кроме того, процент по кредиту устанавливается ниже среднерыночного". Поскольку все объекты компании уже прошли аккредитацию в банке, значительно сокращается время на получение кредита.

Какие-нибудь пару недель назад можно было взять у ВТБ 24 кредит в долларах на приобретение квартиры в одной из новостроек "ДОН-Строя" под 9,7% годовых, и внеся не больше 5% собственных средств в качестве первоначального взноса.

Независимый строительный банк, Банк Москвы и банк "Зенит" прошлым летом тоже наделали много шума, заявив о предложении самой дешевой ипотеки в России вообще и на квартиры в строящихся домах в частности. Программа называлась "Новостройка под 8% в рублях", в партнерах подвизался флагман отечественного домостроения компания СУ-155. Такая удивительная ставка по кредиту полагалась только на период строительства, а после оформления права собственности на жилье проценты в нарушение общепринятых правил не падали, а росли. Увы, сейчас об этих программах осталось одно воспоминание.

Аналогичная программа есть у Бинбанка, который выдает кредиты в рублях на приобретение квартир в жилом комплексе "Солнечный город" в Казани всего под 8,5% годовых. По окончании строительства ставка по кредиту вырастает до 15-16% годовых. По мнению Елены Корнеевой, на такие шаги банки решаются в двух случаях: для увеличения объема продаж на нулевом этапе строительства или, наоборот, чтобы быстрее реализовать несколько оставшихся квартир в полностью построенном доме.

Сегодня приобрести в кредит квартиры в строящихся домах предлагают буквально все крупные российские и московские застройщики: СУ-155, ПИК, ДСК-1, "Капитал Груп", Главмосстрой, "Конти", "ДОН-Строй", "Инком-недвижимость", "Миэль", МИАН, "Жилстрой-сервис", "Реалтекс", "Еврогруп Девелопмент", "ЮИТ Дом". По данным разных компаний, с использованием кредитных средств в последний год совершается 20?30% сделок по продаже строящегося жилья.

Положительную картину сотрудничества ипотечных банков и застройщиков портит одно неприятное обстоятельство - про них трудно разузнать. Интернет в этом деле плохой помощник, надо потратить немало времени, чтобы выяснить хотя бы, какие компании сотрудничают с ипотечными банками. А на каких условиях можно получить кредит и в каких именно домах позволительно выбирать квартиру, что там за планировка иногда вовсе невозможно понять. "Говорить об ипотечных банках как о канале продажи жилья на первичном рынке я бы не стала, - объясняет начальник управления развития клиентских программ и ипотеки группы компаний ПИК Елена Кураткина. - Все-таки в отличие от приобретения квартиры на вторичном рынке клиент в первую очередь выбирает дом, в котором он хотел бы жить, и только потом ищет программу кредитования".

"99% ипотечных клиентов - это клиенты компании, которые были проинформированы нашими силами о возможности приобрести квартиру с использованием кредита, - свидетельствует директор по маркетингу и продажам компании "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин. - Статистика наглядно демонстрирует, что ипотечные банки являются неэффективным каналом продаж в случае с квартирами высшего ценового сегмента. Опыт сотрудничества с банками показал, что их маркетинговые службы медлительны и неповоротливы, в связи с чем реализация совместных маркетинговых акций затруднительна". Однако на сайтах строительных компаний найти вразумительную информацию еще труднее. Обычное дело, когда за данными по партнерским программам отсылают к консультантам компании.

Трудно сказать, сохранится ли прежняя заинтересованность банков в партнерстве с девелоперами сегодня, когда многие строители испытывают серьезные проблемы с реализацией своих проектов. Неизвестно, стоит ли дальше рассчитывать на различные льготы, присущие партнерским программам. А скидки были очень даже существенные. Недавно, к примеру, завершилась акция Абсолют Банка, в рамках которой каждый покупатель квартиры в строящемся доме компании "Домостроитель" получал скидку в размере 3% стоимости квартиры. Если ипотечно-строительный кризис продолжит обостряться, из нашей жизни на несколько лет могут исчезнуть не только льготные условия ипотеки на первичном рынке жилья, но и сами кредиты такого рода.

С 9 по 12 октября в Москве в девятнадцатый раз прошла Международная выставка недвижимости DOMEXPO. Ее посетители могли своими глазами убедиться, что слухи о кризисе в сфере недвижимости сильно преувеличены. Обе экспозиции - российской и зарубежной недвижимости в Манеже и Гостином Дворе - стали доказательством того, что этот рынок отнюдь не бездействует, есть кому и чем похвалиться. Свои предложения и проекты представили две сотни российских и три сотни иностранных компаний - строительных, риэлторских, инвестиционных, кредитных и страховых.

Организаторы выставки зря тревожились, что ее проведению помешают финансовые неурядицы, негативно повлиявшие на рынок жилья как в России, так и за рубежом. Выставка оказалось намного больше и представительнее, чем предыдущая, прошедшая минувшей зимой. Посетители демонстрировали живой интерес к недвижимости. Деловая программа DOMEXPO вполне соответствовала статусу одного из самых крупных мероприятий в стране, посвященного рынку жилья. О состоянии дел и перспективах развития рынка недвижимости рассказывали на семинарах, отдельную конференцию посвятили особенностям развития российского рынка загородной недвижимости, вопросы кредитования обсуждали на «круглых столах» проекта «Улица ипотеки».

По наблюдениям аналитиков компании «Индикаторы рынка недвижимости», в сегменте элитной недвижимости пользуется популярностью... ипотечное кредитование. Если пару лет назад ипотеку в сегменте элитной недвижимости трудно было представить, то сегодня число таких сделок растет. Эту точку зрения подтвердил и генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов, который заявил в эфире программы «Недвижимость» на РБК-ТВ: «Самые распространенные кредиты, с которыми мы сталкиваемся при покупке домов стоимостью $5-8 млн, составляют до 70-80% этой суммы». «Очевидно, что гораздо выгоднее воспользоваться таким инструментом, как ипотека, а не вытаскивать деньги из бизнеса, рентабельность которого от 20% и больше», - дополнил он. По итогам первого полугодия не менее 40% сделок с участием их агентства проходило с привлечением ипотечного кредита. Эта цифра значительно выросла за несколько лет. Три года назад покупка элитной недвижимости в ипотеку была редкостью. В перспективе, по мнению экспертов, российский рынок дойдет до состояния западного рынка, когда вся недвижимость покупается в кредит. Но в данный период этот процесс замедляется общемировым состоянием экономики. Как следствие, кредит в банке получить все сложнее.

Ольга Сенаторова