Черный список серых схем покупки жилья

Как сказал бы, нахмурив брови, товарищ Сталин: «Этот народ неисправим». Большинство квартир в строящихся домах продолжают продавать по «серым» схемам. И тот, кто отваживается совершить такую покупку, по-прежнему рискует остаться и без денег, и без новой крыши над головой.

Долевое строительство – один из способов приобрести недвижимость. Покупая квадратные метры на стадии строительства, человек экономит деньги – цены на такое жилье обычно в полтора-два раза ниже рыночных. И это несомненный, решающий плюс. Но, увы, плюсы без минусов обычно не живут, а уж тем более – при симптомах самых разных недомоганий у рынка первичного жилья.

Как же сориентироваться в инвестировании на этапе строительства? На что обратить внимание, подписывая договор? Вообще, возможно ли снизить риски и не стать жертвой? Давайте разбираться.

Наиболее надежен договор долевого участия, поскольку он в максимальной степени гарантирует юридические права дольщика. Такой договор предусмотрен законом ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу 1 апреля 2005 года.

В договоре долевого участия застройщик обязуется в оговоренный срок построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать новостройку дольщику. Тот, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором сумму и принять объект при наличии разрешения на ввод (ч. 1 ст. 4 214-го закона).

Этот закон запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их фиксировать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов лишь на основании:

– договора участия в долевом строительстве,

– получения разрешения на строительство,

– оформления прав на землю,

– опубликования проектной декларации.

Обязательные условия: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта их участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее пяти лет).

Вполне легальная и более или менее гарантирующая права дольщиков схема с использованием инвестиционного договора. Но она легальна лишь в том случае, если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 года.

Согласно такому договору застройщик и дольщики несут одинаковые финансовые риски, связанные со строительством. Однако на практике суды применяют к этим договорам законодательство о защите прав потребителей, поэтому в случае возникновения проблем отстоять свои интересы бывает легче.

Кроме того, по договору инвестирования квартира после завершения строительства сразу оформляется в собственность дольщика, тогда как по «серым» схемам собственником сначала становится застройщик. Это существенно затрудняет защиту прав соинвесторов.

Риски. Стороны имеют больше свободы в установлении условий инвестиционного договора, К примеру, застройщик предлагает подписать бумаги, в которых не указаны конкретные сроки окончания работ и пытается уйти от возможной ответственности. Бывают случаи заключения инвестиционных договоров на объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. Такие договоры незаконны. В целом схема, о которой идет речь, безопаснее «серых».

Теперь об уступке прав по первоначальному инвестиционному договору. Этот вариант используется в случае, когда есть заключенный до 1 апреля 2005 года инвестиционный контракт с администрацией, либо – между соинвесторами – юридическими лицами. Гражданину, приобретающему права на конкретную квартиру, уступается, в частности, право требовать оформления ее в собственность по завершении строительства. При этом нового договора не заключается, и человек фактически становится участником уже заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2005 года и под действие нового закона не подпадает). Риски. В целом, они такие же, как при схеме с использованием инвестиционного договора.

Эта схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательно изучить основной инвестиционный контракт, по которому уступаются права, ведь в определенных случаях такая уступка не допускается. Рекомендуется также проверить, оплачено ли уступаемое право уступающим его лицом, требуется ли согласование другой стороны договора, по которому уступаются права.

Многие застройщики предпочитают работать в обход 214-го закона, считая его невыгодным для себя (заключить договор инвестирования он им не позволяет, т.к. в этом случае привлекаются денежные средства, а разрешение на строительство не получено вообще или получено после 1 апреля 2005 года). Поэтому застройщики, несмотря на запрет, продолжают привлекать деньги населения на этапе строительства. Но если до вступления в силу 214-го закона это можно было делать открыто, то теперь на рынке доминируют «серые» схемы продажи новостроек. Формально – вроде бы легальные, но для покупателей рискованные.

Наибольшее распространение получили такие их виды:

– предварительный договор купли-продажи;

– вексельная схема.

Предварительный договор купли-продажи – довольно распространенная схема на первичном рынке. Ее смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть обязуется в будущем продать квартиру.

По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. То есть сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи – квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Понятно, что отдавать деньги за несуществующую квартиру, по меньшей мере, легкомысленно.

Риски. Основной из них связан с тем, что застройщик может вас «кинуть» – не выполнить обещание. Согласно Гражданскому кодексу, оплачивать квартиру по договору купли-продажи можно только после его заключения. Лишь тогда эта сделка будет правомерной.

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит госрегистрации. А значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Подвох таится и в том, что застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Ну и самый худший вариант: строительная компания соберет деньги под строительство дома, выроет котлован и... все.

В принципе закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, – к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.

Если фирма недобросовестная, или у застройщика возникнут проблемы, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется доказывать факт инвестиций в суде и требовать возврата средств. Другой вариант – подавать иск об обязании застройщика заключить основной договор.

Если на момент заключения предварительного договора дом еще не построен (и квартиры как таковой нет), то такой договор может быть признан судом притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор. При этом нужно требовать возмещения убытков. И суды могут встать на сторону дольщиков, хотя – не факт. В случае если дом будет достроен, и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют.

Наибольшую опасность представляют схемы с использованием цепочки предварительных договоров. Например, застройщик заключает предварительный договор с фирмой, а уже она подписывает предварительный договор с дольщиком. В случае возникновения проблем добиться чего бы то ни было бывает крайне сложно.

Одна из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора – обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя.

По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель – это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.

Риски. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную – подлежащую передаче – квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует.

Ну, а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать.

Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен. Если фирма «попалась» порядочная, дом построила, оформила на себя право собственности на квартиры, заключила с гражданином договор купли-продажи, а долг по векселю засчитывает в цену квартиры, значит, покупателю крупно повезло.

Если же он не получил обещанного жилья, ему не остается ничего другого, как продать вексель или потребовать через суд возврата его стоимости, но никак не квартиры. Причем в случае возникновения у фирмы проблем вернут деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор затруднительна из-за юридических изъянов схемы: невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии. Также могут быть проблемы и с взысканием убытков, поскольку деньги как бы еще не внесены (формально средства за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю).

Можно попробовать доказать, что сделка была притворной, и фактически деньги внесены за квартиру – но все будет зависеть от позиции суда. Соглашаться на вексельную схему можно лишь при полной уверенности в том, что дом будет построен и что компания надежна.

Существуют различные схемы, связанные с договором агентирования. Между застройщиком и фирмой заключается агентский договор. И эта вторая фирма выступает в качестве агента. То есть заключает договор не сам застройщик, а эта фирма. Но обязанности при этом возникают у застройщика. Схема затейливая: всякий раз – новые условия. И тут без опытного юриста не обойтись. А еще лучше (от греха подальше) вообще не связываться с договором агентирования – доказать свою правоту в суде будет крайне трудно.

Как правило, схема используется для того, чтобы скрыть привлечение средств частных граждан в строительство. Формально будущие квартиры инвестирует юридическое лицо, хотя на деле оно выступает в интересах конкретных граждан. Если все нормально, и строительство завершено, фирма-агент оформляет квартиры и передает их гражданам. Если нет – то и суд вряд ли поможет.

Статистика неутешительна. Согласно данным Аналитического центра IRN.RU, по договорам долевого строительства в новостройках Москвы и Подмосковья продается лишь 10,6 процента квартир. Остальные объекты недвижимости реализуются с использованием «серых» схем. Иными словами, девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках проходят по рискованным для покупателя схемам разной степени «серости».

Комментарий

Артем Сидоров, председатель коллегии адвокатов:

– Все схемы, кроме договоров инвестирования и уступки прав (если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года), а также договора о долевом участии в строительстве, вызывают у юристов те или иные вопросы. Хотя, если так уж понравился конкретный объект, и вы абсолютно (на все сто!) доверяете застройщику, можно согласиться и на «серую» схему.

Однако и тогда нужно отдавать себе отчет в том, что юридически вы будете защищены слабо. Затруднительной, например, окажется подача иска о признании права собственности, могут возникнуть проблемы с предъявлением иска об обязании заключить основной договор.

Лучше все же поискать фирму, которая заключает законные договоры долевого участия либо договоры инвестирования. Можете, конечно, рискнуть – заключить договор с крупной фирмой, которая рано или поздно выполнит обещание. Но, вероятнее всего, – поздно. Почти всегда проблемы связаны с затягиванием сроков сдачи дома в эксплуатацию. Смело прибавляйте два-три лишних года.

Если с документами у застройщика порядок, то квартиру, в конце концов, вы получите. Если же у фирмы нет нужных бумаг, или они находятся на самой начальной стадии согласования, никакой договор уж точно заключать не следует. Даже если есть инвестиционный контракт.

Как отличить «контору», с которой не стоит связываться? Обычно ее сотрудники не показывают клиентам документы, обосновывающие строительство. Предлог? «Бумаги находятся на оформлении». При этом пугают: завтра, а уж тем более – послезавтра квартира подорожает, поэтому просят заплатить как можно скорее (при этом цена оказывается ниже рыночной). В ловушки таких фирм попали тысячи россиян.

Каждый для себя решает сам – копить ли средства и покупать реальный, прозрачный объект, или рисковать, прельстившись невысокими ценами. Не нужно только забывать: в условиях кризиса у строителей возникли сложности с финансами, и, вполне возможно, нахлынет новая волна «обманутых дольщиков». И еще. Никогда не спешите добровольно отказаться от тех прав, которые гарантирует вам государство. Изучите все возможные варианты и примите правильное решение.

Галина Писарчик