Аренда жилья: просчитаем варианты быстро и самостоятельно

На модерации Отложенный Финансовый кризис – это, конечно, очень неприятно. Приходится откладывать задуманные проекты, поездки, покупки, сделки. В том числе, и сделки с жильем. Понятно, что уже и продавцы, и покупатели сейчас крепко почешут в затылке, прежде чем выходить на рынок. Покупатели будут ждать обещанного аналитиками снижения цен, а продавцы (те, у кого не горит) тоже отложат сделку до лучших ценовых времен. Но жить-то, тем не менее, где-то надо. В ситуации, когда квартиру ни купить, ни продать, ее можно снять и сдать. А стоимость аренды – просчитать на новом электронном калькуляторе арендных ставок от аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».

За последнее время наш Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru активно писал на тему съемного жилья – «Аренда: рост столичных цен переключает спрос на Подмосковье», «Поиск квартиры в аренду. Посредникам не беспокоиться», «Экономная аренда: переложи 50% суммы на соседа».

Сегодня у нас новая тема – как посчитать стоимость аренды самостоятельно. С удовольствием сообщаем, что на информационно-аналитическом портале «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» появился электронный счетчик арендных ставок «Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн». Это новая разработка аналитического центра IRN.RU, которая, между прочим, пока что не имеет аналогов. Скажем, ипотечных калькуляторов везде полно (на сайтах всех ипотечных банков), а вот арендный счетчик – один.

Как правильно считать

Тем, кто пользуется онлайн калькуляторами, разработанными IRN.RU (они также представлены и на сайте нашего журнала) технология использования хорошо знакома. (Читайте на эту тему нашу статью «Сделка: агентство недвижимости on-line просчитает все варианты») Единственное, что вам потребуется – хорошо знать параметры квартиры, которую вы хотели бы снять или сдать.

Попробуем испытать счетчик. Предположим, у нас есть квартира «крепкого» эконом-класса в Ясенево. Параметры ее выглядят примерно так: две комнаты, общая площадь квартиры составляет 60 квадратных метров, кухня – 8 «квадратов». Квартира расположена на 5-м этаже 17-этажного дома в 10 минутах ходьбы от станции метро «Ясенево». Косметический ремонт предусмотрительно сделан.

Аккуратненько заносим показатели в соответствующие строчки счетчика. И вот результат: месячная арендная плата за эту квартиру находится в диапазоне цен 43000-50000 руб., расчетное значение составляет 46700 руб. в месяц.

Теперь попробуем сверить эту цифру с теми, что представлены на рынке. Заходим в базу риэлторского агентства «МИЭЛЬ», и находим похожую квартиру на Литовском бульваре, правда, чуть поменьше, - 54 кв. метра. А так все то же самое – и расстояние до станции метро, и площадь кухни. Хозяева этой квартиры просят 42 тысячи рублей в месяц.

Зайдем в базу агентства «Инком-недвижимость». И снова видим очень похожую квартиру на Голубинской улице, но тоже – поменьше, 56 кв. метров. За нее просят 45 тысяч рублей в месяц. Судя по нашим примерам (естественно, их можно набрать и гораздо больше), счетчик вполне адекватен рынку. Значит, можно смело задавать параметры любой квартиры и использовать результаты в своих интересах.

Зачем нам этот ориентир

Показатель счетчика - это ориентир для клиента арендного рынка. Если вы арендодатель, то он вам пригодится, для того, чтобы вы правильно позиционировали вашу квартиру. Будете задирать цены – не найдете жильцов, станете снижать – сдадите себе в убыток.

Если вы арендатор, то с помощью арендного счетчика вы сможете проверить, насколько адекватна цена, которую предлагает вам хозяин квартиры. Если цена сильно завышена, то стоит, видимо, поторговаться или поискать другой вариант. Если занижена, - наверняка какой-то подвох. Либо вас дурит информационное агентство (читайте на эту тему «Информационные агентства в сфере недвижимости: как не стать жертвой мошенников»), либо в квартире имеется дефект. В хозяев-альтруистов верить рекомендуется в последнюю очередь. И то, если этот хозяин – ваш друг.

Учтите также, что арендные ставки гораздо более подвижны, чем цены на рынке купли-продажи жилья (если, конечно, не считать периоды коррекции, когда стоимость метра может изменяться каждую неделю – расти или падать). Например, сейчас цены все же стоят на месте и куда-то двинутся, вероятно, месяца через два. А арендные ставки зависят от сезона, в частности, они всегда подрастают в августе-сентябре, перед началом нового делового и учебного года.

Считаем выгоду: покупать или снимать?

С помощью нашего арендного счетчика мы можем ответить себе и на такой вопрос: что на данный момент выгоднее – покупать квартиру или снимать ее, а деньги, предназначенные для ее покупки, пустить куда-нибудь в рост? Конечно, такая постановка вопроса касается не обычного, так сказать, покупателя, а частного инвестора, извлекающего из денег конкретную пользу.

Для начала оценим стоимость нашей квартиры в Ясенево на «головном» электронном калькуляторе «Оценка недвижимости онлайн». Этот сервис выдал нам «коридор» цифр 10,9 -11,6 млн. рублей. В среднем примерно получается 11,2 млн. руб.

Предположим, эта сумма у нас на руках и мы думаем – куда бы вложить деньги. То ли ясеневскую квартиру купить, то ли еще что-то придумать. Например, банки сегодня предлагают вклады под 9-10% годовых в рублях. Значит, за год можно дополнительно заработать более миллиона рублей. Но нам надо где-то жить. Снимая точно такую же квартиру на рынке (см. наши предыдущие расчеты) мы за год потратим 560400 рублей (Это 5% годовых.). Но все равно не останемся в накладе – 5 остальных процентов, то есть половина заработанной в банке суммы останется в нашем распоряжении. Мы в небольшом, но плюсе.

Теперь представим, что будет, если мы эту же самую квартиру купим. Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» прогнозирует, что в ближайшие полгода возможно падение цен на недвижимость на 20-25%! Посчитаем возможные убытки. (Не забыли еще школьные задачки на проценты? Вспоминайте, они сейчас нам пригодятся.) Итак, при покупке этой квартиры мы рискуем потерять 2,2-2,8 млн. рублей! Так может быть и в самом деле, подрастить пока наши капиталы, а когда цены достигнут дна на рынке недвижимости, купить квартиру? Да еще и сдать ее, прибавляя к ее стоимости доход от аренды.

Парадоксы недвижимости

Но сильно заработать на аренде особенно не рассчитывайте. Где-то с 2006 года, когда цены существенно выросли, больше 5-6% годовых аренда типовой квартиры не приносит. В мире бизнеса это серьезным прибытком не считается. В принципе, определенная выгода есть, когда недвижимость растет в цене – тогда к ежегодным 5% добавляется, скажем, 15% за счет подорожания квартиры.

Постоянные посетители сайта «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» уже хорошо знакомы с индексом доходности, который еженедельно публикуется наравне с индексом стоимости жилья. Он как раз показывает, насколько привлекательно приобретение квартиры на данный момент. Для расчетов этого индекса на определенный период используются следующие параметры: величина арендных платежей, изменение стоимости квартиры в течение этого времени и средняя процентная ставка по банковским валютным депозитам. Изменения значений этого индекса имеет смысл отслеживать, наравне со стоимостью жилья. И если в начале 2008 года его значения шли вверх, то уже с августа месяца отчетливо прослеживается обратное движение. Значит, доходность жилья падает.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Совет «вынуть деньги из недвижимости» безусловно, относится только к тем, кто привык к тому, чтобы деньги у него работали. Причем мы не призываем нести деньги именно в банки, прекрасно понимая нынешнюю кризисную ситуацию в банковском секторе. Можно подумать и о других финансовых инструментах, но это уже другая тема.

Отдаем мы себе отчет и в том, что большинство обычных людей, покупающих квартиры «впрок» (в основном, - для детей) считают недвижимость наиболее надежным источником для вложения и, главное, - сохранности денег. Говоря экономическим языком, это – «консервативная инвестиция». Квартиру «консерваторы» обычно сдают, чтобы она не простаивала. Но и им пригодится наш арендный счетчик, хотя бы для того, чтобы знать, сколько денег брать с квартирантов. Ну а квартирантам – сам Бог велел просчитывать арендные варианты на нашем счетчике арендных ставок и планировать бюджет.

Екатерина Меледина