Чем рискует заемщик при покупке недвижимости по ипотеке?

Каждый из нас, прежде чем стать заемщиком, должен оценить все положительные и отрицательные стороны долгосрочного займа, предполагающего залог недвижимости, а значит, и ограниченные возможности по распоряжению и пользованию ей, а также многолетнее бремя ежемесячных платежей по кредиту и прочее обязательства, которые лягут на плечи заемщика.

Кроме того, в условиях кризиса появились дополнительные риски по изменению условий программ кредитования на этапе подбора недвижимости…

Рассуждая о рисках при покупке недвижимости с привлечением заемных средств, можно утверждать, что главным из них является невыплата по кредиту. Заемщик, как правило, кредитуется на длительный срок, а значит просчитать баланс доходов и расходов бывает весьма сложно. Свои доходы следует считать по минимуму, а расходы по максимуму, учитывая, что ежемесячные расходы на питание, квартплату, топливо растут ежемесячно.
Рассчитывать на резкое увеличение доходов не стоит, а если такое и произойдет, существует возможность внести платеж в счет досрочного погашения кредита, уменьшив его срок или сумму ежемесячного платежа.

Порой, стараясь получить необходимую сумму кредита, заемщик всеми силами пытается показать для банка необходимую платежеспособность, намеренно предоставляя информацию кредитору о завышенном доходе. Не оценив должным образом свои возможности по погашению кредита, заемщик ставит себя в трудную ситуацию. И задерживая платежи по кредиту, покупатель квартиры сильно рискует и несет дополнительные расходы по штрафным санкциям. Многократными нарушениями обязательств по кредитному договору заемщик может вынудить банк пойти на крайние меры — реализовать предмет залога и погасить долги заемщика. Можно отметить, что кредитору такая операция не выгодна по многим причинам. Банки прибегают к таким мерам лишь в крайних случаях, когда нельзя найти других выходов из сложившейся ситуации.

Закон о банкротах

Необходимо отметить, что банкротства физического лица в России на сегодняшний день не существует. На западе общепринятым считается выделение из общей массы активов заемщика тех, которые ему жизненно необходимы, и тех, которые можно использовать на погашение долга заемщика. Компанию-банкрот можно закрыть и использовать ее активы для погашения долга. Но физическому лицу необходимо оплачивать расходы на потребительские товары, содержать семью и т.д. При этом кредитная организация не может простить долг заемщику, иначе банк просто разорится. Поэтому необходим закон о банкротах. Пока не существует подобного закона, все решается индивидуально, в меру возможностей определенных банков.

Четкость и последовательность

Любому человеку, не имевшему ранее опыта покупки недвижимости в кредит, очень сложно правильно организовать процесс покупки недвижимости с привлечением кредита. Трудно четко представить себе последовательность действий и их значимость. Легко ошибиться в выборе банковского продукта с учетом возможностей и желания заемщика, и способностью кредитора к выдаче необходимой денежной суммы на приобретение определенного вида недвижимости: квартиры, комнаты, загородного дома, земельного участка.

Например, Вы выбираете, казалось бы, оптимальную для Вас программу кредитования. Банк одобряет Вас как заемщика, но, приступая к подбору жилья, Вы узнаете о том, что квартиру, которую Вы решили приобрести, невозможно купить по данной кредитной программе, в силу тех или иных обстоятельств (технического состояния, расположения, типа дома и т.д.). Рассчитывая срок, сумму кредита следует учитывать, что далеко не всегда кредитор одобрит всю запрашиваемую сумму кредита, даже если сотрудник банка предоставил Вам предварительный расчет по кредиту. Окончательное решение по сумме и условиям предоставляемого Вам кредита будет принимать кредитный комитет банка на основании предоставленной Вами информации и документов, проведя определенный анализ.

В условиях кризиса

На сегодняшний день в условиях мирового финансового кризиса, который очень серьезно затронул сферу ипотечного кредитования, появились дополнительные риски по изменению условий программ кредитования на этапе подбора недвижимости. Предположим, что кредитор одобрил Вас, как заемщика. Вы занимаетесь поиском жилья.
Здесь большой неожиданностью для Вас может стать изменение ставки по кредиту, которое, в свою очередь, приведет к увеличению ежемесячных выплат или к уменьшению суммы кредита, если таков был предоставлен по максимуму. А также возможно изменение требований по объему собственных средств, в сторону увеличения, предположим с 10 до 30%, которых у Вас может просто не оказаться. И вы предстанете перед выбором — изыскать недостающую сумму, либо отказаться от возможности воспользоваться кредитным продуктом.

Потеря собственности

Риск потери права собственности возникает довольно редко, но может повлечь за собой очень тяжелые последствия. Важно в полной мере оценить правоустанавливающие документы и возможность выхода на сделку в той или иной ситуации при продаже квартиры. Тщательно проверить юридическую чистоту недвижимости, не надеясь на анализ документов банком или страховой компанией, т.к. в случае полной или частичной утрате прав собственности на приобретенную недвижимость, именно заемщик пострадает в большей степени, чем выше упомянутые организации.

К примеру, Вы приобрели квартиру два года назад за сумму 100.000 долларов США, используя при этом 60.000 долларов заемных средств и 40.000 долларов собственных накоплений. Квартира принадлежала продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. И неожиданно появился наследник, ранее не заявлявший о своих правах на наследуемую массу, не знавший о смерти наследодателя, который по закону имеет обязательную долю в приобретенной Вами квартире.

В таком случае сделку, вероятнее всего, суд признает недействительной, и Вы потеряете право собственности на квартиру. Так как риски потери «титула» застрахованы в одной из страховых компаний, выплата денежных средств по страховому случаю будет произведена в соответствии с условиями договора, по которому Вы застраховали сумму кредита, т.е. 60.000 долларов. Остальные 40.000 долларов, уплаченные Вами за квартиру, по решению суда Вам должен будет возместить продавец недвижимости. Необходимо предположить, есть ли у него такая возможность, ведь деньги за квартиру, полученную два года назад, скорее всего, были потрачены, и процесс возврата этой суммы может растянуться на долгие годы…

Даже если Вам повезет, и продавец найдет возможность вернуть Вам деньги, Вы не сможете приобрести равноценную квартиру, т.к.

цены на недвижимость выросли более чем в 2 раза. Чтобы избежать возможности оказаться в такой ситуации, приобретать недвижимость необходимо только с помощью специалиста.

Валютные риски

Ипотечные кредиты в иностранной валюте — определенный риск для заемщика. Снизить его у ипотечных заемщиков нет никакой возможности, если заемщик не получает заработную плату в той же валюте, в которой платит кредит. Займы в швейцарских франках и японских иенах более проблематичны, т.к. найти работу, где заработная плата в долларах и евро еще возможно, а в иной валюте вряд ли. Процентные ставки по кредитам в долларах и евро значительно ниже, чем в рублях. Экономическая выгода на сегодняшний день очевидна. Но не стоит забывать, что ипотечные кредиты долгосрочны, и что будет с курсом валют через 10-15 лет, сложно предположить. В случае значительного роста курса иностранных валют, выплаты по кредиту также существенно увеличатся. Если моментально не отреагировать на изменение ситуации и не рефинансировать кредит, то, выигрывая сегодня по платежу, можно сильно проиграть в будущем.

Квартира в новостройке

Риски при покупки новостройки по ипотеке — одни из самых очевидных. Необходимо понимать, что кредитный договор, который Вы заключаете с банком, и договор, по которому приобретаете права на новостройку по договору участия в долевом строительстве, инвестирования, предварительному договору купли-продажи и других форм, являются независимыми друг от друга.

В случае нарушения сроков сдачи объекта в первую очередь пострадает заемщик, потому что все это время, согласно кредитному договору, он обязан производить выплаты по кредиту. В случае замораживания строительства никто не отменит платежи по кредиту. Лишь, только в случае дополнительного страхования объекта строительства от нарушения сроков ввода в эксплуатацию страховая компания возместит убытки. Но данный вид страхового риска не является обязательным при ипотечном кредите. И на практике практически не применяется, т.к. приобретая квартиру в новостройке, заемщик оптимистично настроен на результат, полагаясь на проверки застройщика и инвестора со стороны банка, который в свою очередь может пострадать в меньшей степени.

Представим ситуацию, когда Вы, ожидая получения ключей от новой квартиры, имеете расходы на оплату съемного жилья, а также расходы по выплате кредита. Как долго Вы сможете нести такие финансовые обязательства? Поэтому, прежде всего, решаясь купить новостройку в кредит, стоит оценить все возможные риски при помощи квалифицированного специалиста, не надеясь на банк.

Кредитный договор

Незнание кредитного договора также влечет за собой значительные риски.
Как правило, заемщики считают такие договора стандартными. Читая кредитный договор, они обращают внимание лишь на основные его моменты, такие как: сумма, срок кредита, процентная ставка, ежемесячные выплаты. На самом деле, этот договор содержит ряд значимых условий, которые необходимо знать и соблюдать. Помимо своевременных выплат по кредиту, необходимо соблюдать обязательства по своевременному предоставлению информации о смене места работы или занимаемой должности заемщика, о расторжении и заключении брака, о регистрации по месту жительства, о применении к заемщику процедуры банкротства и многое другое. Исполнять в надлежащем порядке обязательства по договорам страхования, уплачивать ежегодную страховую премию, предусмотренную договором страхования.
Необходимо ознакомиться со штрафными санкциями в случае их возникновения.

Хотелось бы заметить, что помощь специалистов особенно необходима при заключении предварительного договора с продавцом недвижимости (аванса, задатка и т.д.), где в обязательном порядке необходимо обозначение объема пакета документов по приобретаемой квартире и сроки его предоставления Вам. Помощь специалиста также может понадобиться для того, чтобы зафиксировать возможность возврата денежных средств в случае невыхода на сделку по причине отказа банка, в предоставлении кредита по данному объекту недвижимости. Чтобы избежать срыва сделки в последний момент, обязательно обсудите условия допуска продавца к депозитарной ячейке банка, куда будут помещены денежные средства, предназначенные для оплаты недвижимости. Не исключено, что они изначально не устроят продавца, а значит, Вам не стоит терять время и силы на подготовку к сделке, а следует заняться поиском другого объекта недвижимости.

Страхование

По закону «об ипотеке» при получении кредита заемщик обязан застраховать только предмет залога, т.е. приобретаемую квартиру от повреждения и полного уничтожения. Но, как правило, банки требуют, чтобы заемщик страховал свою жизнь и трудоспособность, а так же риск утраты права собственности на жилье. И, как показывает практика, это действительно необходимо. На первый взгляд, все просто. Заемщик платит взносы, а страховщик выплачивает баку ипотечный кредит, если с квартирой или заемщиком что-то случилось. Понятная, «прозрачная» схема. Но это только на первый взгляд.

Несущественные различия и мелочи, на которые покупатель не обращает внимания на стадии заключения договора, становятся очень важными в критической ситуации, т.к. именно от них зависит сумма и условия страхового возмещения. Первое, на что стоит обратить внимание при ипотечном страховании недвижимого имущества – это порядок осуществления страховых выплат и перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены.

Существует два варианта страховых выплат: пропорциональные и «по первому риску». Первый из них, безусловно, выгоден страховой компании, где размер возмещения убытков составит определенную долю от реального ущерба в процентном соотношении, равную объему кредитных средств. Второй – выгоден заемщику, где страховая компания выплатит 100% от стоимости недвижимости. Страхуя жизнь и здоровье заемщиков, следует обратить внимание на объем выплат при страховом случае, где заемщик получает компенсацию от страховой компании в разном объеме при той или иной степени ограничения трудоспособности, а также полной ее потери. В страховые риски различных компаний могут быть включены оплаты временной нетрудоспособности. В этом случае страховая компания оплачивает каждый день болезни заемщика согласно больничному листу, сроком до 3-х месяцев. Но многие страховые компании не включают риск временной утраты здоровья и трудоспособности в свой перечень.

Олег Почепко