Кто в ответе за долгострой?

Многие из нас не раз слышали неутешительные истории о долгостроях, жертвами которых становились ни в чем не повинные граждане. Чаще всего подобные происшествия происходили в сумбурные 90-е, когда рынок недвижимости только начинал формироваться. Люди вкладывали свои последние сбережения в строительство дома, и в итоге оказывались без жилья и без денег. Последний всплеск подобных скандалов пришелся на 2005 год, когда в силу вступил закон об участии в долевом строительстве ФЗ-214, коренным образом изменивший правила игры на строительном поле. Сегодня такие случаи уже редкость, но все же большинство компаний, работающих на столичном рынке недвижимости, не сдают объекты к сроку. Каковы же причины возникновения долгостроев и как покупателю уберечься от длительных задержек?

Как отмечают эксперты рынка недвижимости, опрошенные корреспондентом Интернет-журналом Metrinfo.Ru, продолжительность строительства любого объекта недвижимости определяется застройщиками в каждом случае индивидуально. Существуют, конечно, ориентировочные сроки, в которые девелоперы теоретически могут уложиться, однако на практике от задержек не застрахован ни один застройщик. Более того, большинство игроков рынка недвижимости придерживаются мнения, что не всегда в задержках виноваты застройщики, поскольку существует множество причин, которые не зависят напрямую от них. В сложной цепочке взаимодействия застройщика с различными организациями и инстанциями: с городскими службами, коммерческими организациями, с подрядчиками и др., неизбежно, могут возникнуть обстоятельства, которые негативным образом отразятся на сроках сдачи дома в эксплуатацию.

Специалисты ГК «МИЦ» считают, что такими факторами могут стать изменения конъюнктуры рынка, различные рыночные потрясения (например, финансовый кризис), а также невыполнение государственными органами своих обязательств (прокладка коммуникаций в срок и т.п.). Впрочем, последний пункт разных дискуссий среди участников рынка не вызывает, поскольку самой труднопреодолимой причиной эксперты считают именно проблему с властями.

«Чаще всего застройщики в своих невзгодах винят чиновников, - подтверждает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. - Основные претензии владельцев участков - нерешенные вопросы с собственниками зданий, которые власти обязались вывести с предоставленных территорий, проблемы с коммуникациями и сетями, а также с оформлением документов, что стало уже притчей во языцех».

«Возникновение задержки ввода дома в эксплуатацию может быть спровоцировано государственными органами, которые не своевременно выдают разрешение на строительство, - добавляет Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Кроме того, длительное время утверждают Акт приемки объекта капитального строительства и с большим опозданием выдают Разрешение о вводе дома в эксплуатацию».

Помимо административных барьеров, Наталия Тихоновская отметила также финансовые риски, которые могут сопровождать застройщиков с момента получения разрешения на строительство и до ввода жилого дома в эксплуатацию. «В период возведения объекта возможно удорожание строительных материалов, изменение нормативных расчетов на строительно-монтажные работы, что может повлечь за собой необходимость дополнительного финансирования и, как следствие, остановку строительных работ», - уточняет она.

Препятствовать процессу строительства могут и вовсе «форс-мажорные» обстоятельства и в этом смысле рассчитать срок сдачи объекта в эксплуатацию с точностью до месяца невозможно. «Такая категория риска, как «форс-мажор» или внешние факторы предугадать невозможно, - развивает тему Омар Гаджиев (Panorama Estate). – Это могут быть, скажем, неожиданно найденные в процессе рытья котлована линии электропередач, которых нет ни в одном городском проекте и, которые требуется соответственно перенести за свой счет. Или же забастовки таможенников, от которых зависит поставка импортных строительных материалов».

Что касается последнего, то характерным примером может послужить жилой комплекс «Дворянское гнездо» (Большой Левшинский пер., д. 11). Компания задержала сроки сдачи, только потому, что поставка материалов из Китая совпала с тем временем, когда там бушевала атипичная пневмония. Каждый кирпичик на таможне проверяли на отсутствие бацилл, и затягивался этот процесс, соответственно, очень долго.

К существенным причинам срыва сроков эксперты относят и смену генерального инвестора. Чаще всего это происходит с домами бизнес- или эконом-класса, реже - с элитными объектами. По мнению специалистов компании Panorama Estate, подобное случается, когда первоначальный инвестор решает продать строящийся объект другому инвестору по ряду причин: при недостатке финансовых средств, заключении нового инвестиционного контракта на более привлекательный с финансовой точки зрения объект.

«Смена инвестора — довольно длительный и очень болезненный процесс, - констатирует Омар Гаджиев. - Новый инвестор получает все права на объект, а судебные разбирательства по правам бывших собственников зачастую еще продолжаются.

Старый инвестор может посылать протесты по различным инстанциям, из-за чего разбирательства и судебные процессы длятся годами. Сроки строительства в этом случае приостанавливаются».

К тому же, как подчеркивает Андрей Рябинский, генеральный директор ГК «МИЦ», по количеству временных и организационных затрат проще возвести объект с нуля, чем разобраться в каскаде проблем, оставшихся от предыдущего застройщика. Об этом специалисты ГК «МИЦ» свидетельствуют не понаслышке.

Дело в том, что в 2006 году ГК «МИЦ» взяла на себя инициативу по завершению строительства замороженного жилого комплекса на Ходынском поле, которому грозила участь навсегда остаться в статусе недостроя. «Для рынка московской недвижимости это знаковое событие, - комментирует Сергей Хорошков, член совета директоров ГК «МИЦ». - Данный проект был начат другой компанией, не выполнившей затем свои обязательства перед дольщиками. ГК «МИЦ» взяла на себя ответственность перед покупателями квартир и завершила строительство жилого объекта. Таким образом, удалось не только вывести из кризиса инвестиционный проект, но и предотвратить очередной конфликт на строительном рынке. В 2007 году новое жилье обрели порядка 500 семей». При этом, как отмечает Андрей Рябинский, компания обязалась достроить дома не только для частных инвесторов, но и муниципальные корпуса, которые предназначались для очередников.

Бороться с долгостроем, разумеется, очень сложно, да и единого рецепта не существует. Одним из основополагающих законов, направленных на борьбу с долгостроем, стал федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно закону, в договоре застройщик обязан указать точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В случае невыполнения своих обязательств перед участником долевого строительства, застройщик обязан будет уплатить всю сумму, внесенную клиентом, а также неустойку, в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Правительство Москвы в 2007 году создало специальную рабочую группу, целью которой является оперативный контроль за разработкой градостроительной и проектной документации, а также контроль за завершением строительства объектов долгостроя.

Способствовать устранению незавершенных объектов строительства поможет также передача полномочий по управлению строительной деятельностью в руки саморегулируемых организаций. Пока еще законодательство по саморегулированию в строительной сфере окончательно не принято.

Как видим, система ликвидации долгостроя ведется совместными усилиями: власти устанавливают жесткие санкции, а застройщики достраивают «зависшие» проекты коллег. Положение усугубляет финансовый кризис, заметно осложнивший кредитование застройщиков в банках. Специалисты рынка недвижимости единогласно утверждают, что сегодня гарантировать 100%-е соблюдение сроков не может ни одна компания.

Хотя при этом, по советам экспертов, некоторые меры предпринять можно. Главное – выбрать крепкую, добросовестную компанию. Как это сделать? Вот что нам посоветовала Наталия Тихоновская («МИЭЛЬ-Новостройки»):

- Прежде всего, необходимо выбирать застройщика «с именем», компанию, которая зарекомендовала себя на рынке, имеет багаж реализованных проектов.

- Компания должна быть открытой – то есть на ее сайте вы спокойно сможете найти информацию о реализованных проектах. Кроме того, многие компании пишут, на каком этапе строительства находится конкретный объект и даже размещают фотографии.

- Потенциальный покупатель может отследить историю прошлых проектов застройщика - сравнить заявленный срок окончания строительства объекта (не обязательного того, который собирается приобретать) с текущим состоянием строительства».

- Добавим уже от себя, что компания обязательно должна располагать комплектом разрешительных документов. Закон № 214-ФЗ определяет это так – должно быть получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, оформлены права собственности на земельный участок или договор аренды этого участка.

Седа Сардарян