Жилплощадь в Москве начала дешеветь

Финансовый кризис и появившаяся в связи с ним нервозность на рынке жилой недвижимости стали причиной сумятицы на рынке аренды квартир. Новые предложения существенно дешевле сентябрьских, в то же время некоторые собственники поднимают ренту. Участники рынка затрудняются сказать, подешевеет или подорожает аренда в долгосрочной перспективе - все будет зависеть от того, каковы будут последствия кризиса.  

Московский рынок жилья лихорадит: слухи, домыслы и противоречивые экспертные мнения, дополняя друг друга, создают сумятицу. Если до кризиса рынком управляли вполне прогнозируемые факторы, то теперь он во власти тревожных ожиданий. С начала года цены на жилье в Москве неуклонно росли, а вслед за ним понемногу повышались и арендные ставки на квартиры. Резкий всплеск на 20-25% произошел в августе и сентябре: собственники подняли цены в надежде на сезонное увеличение спроса. Однако очень скоро свои запросы им пришлось умерить.
 
Цены - вниз

Полных данных за первую декаду октября пока нет, однако некоторые участники рынка отмечают снижение стоимости аренды. В начале сентября однокомнатные квартиры эконом-класса стоили от 25 до 37 тыс. руб, двушки - 40-45 тыс. руб. Сейчас стоимость аренды двухкомнатной квартиры стартует с отметки в 25 тыс. рублей, однокомнатной с 18 тыс. рублей, трехкомнатной с 30 тыс., отметили RB.ru в бюро недвижимости «Агент 002».  

Впрочем, реакция на кризис у собственников квартир оказывается разной. И что сейчас происходит с ценами на аренду жилья в Москве в целом, сказать сложно. Снимающий за 40 тыс. руб. двушку на юго-западе Москвы сотрудник RB.ru встречал предложения о сдаче аналогичной квартиры в своем районе за 30 тыс. руб. А другой сотрудник Independent Media говорит, что владелец совсем недавно поднял аренду на 10%, а его знакомые ожидают того же в ближайшее время.  

Инвесторы сбрасывают недвижимость 

Некоторые опрошенные RB.ru риэлторы уверены, что кризис уже сказался на рынке жилой недвижимости в Москве. По данным компании «Инком-Недвижимость», в конце сентября число выставленных на продажу квартир в Москве превысило спрос на них и предложение только увеличивается. Это могут быть инвестиционные квартиры, собственники которых занервничали и решили зафиксировать прибыль, предполагают в консалтинговой риэлторской компании Mayfair Properties. 

По данным «Агента 002», с 3 по 10 октября произошло резкое снижение цен - в среднем на 2,5% (учитывались только квартиры, выставленные в этот период, за исключением элитных). Лидером падения стали трешки в Зеленограде (-15,3%) и однушки на юго-западе столицы (-5,2%). Средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир снизилась за неделю на 2,3% и составила $6,696, в двухкомнатных на 2,2% до $6444 и в трехкомнатных на 3% до $5845.  

В других риэлтерских компаниях этим данным удивились. В сентябре цены на квартиры привычно демонстрировали небольшой рост, и причин смены этой тенденции нет, говорят некоторые участники рынка. Рассуждать о тренде на рынке в условиях кризиса можно только когда будет полная картина, т.е. в конце октября, сейчас же делать выводы преждевременно, указывают скептики. 

Последствия непредсказуемы 

Нежелание компаний честно говорить о положении дел вносит путаницу в попытке разобраться, что же происходит.

Некоторые участники рынка считают, что кризис если и скажется на рынке аренды, то не ранее чем через три месяца, а то и полгода. «Ситуация на мировом и российском финансовых рынках оказывает значительное влияние на рынок аренды, - признает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». - Каковы будут последствия этого влияния, пока сложно прогнозировать». 

Дальнейшую судьбу цен на аренду жилья эксперты увязывают со спросом на него и положением дел на рынке купли/продажи вторичной недвижимости. Однако спрогнозировать стоимость квартир сейчас сложно. С одной стороны повышение предложения за счет инвестиционных квартир и падение спроса из-за финансового кризиса и недоступности ипотеки должны привести к удешевлению квадратного метра. Но нового жилья строится мало. Застройщики и столичные власти не спешат вводить все запланированные к сдаче объемы, тем самым играя на поддержание высоких цен на недвижимость. 

За и против

Если цены на жилье все же сильно упадут (некоторые эксперты и застройщики прогнозируют падение на 20-25% к началу 2009 г), то неминуемо пойдут вниз и арендные ставки, рассуждают одни. Цены на квартиры упадут, но аренда повысится на 10% до конца года, возражают в Mayfair Properties. На рост ставок должна повлиять инфляция и общее удорожание, недоступность ипотеки: те, кто планировал купить жилье, не смогут этого сделать - им прямая дорога в арендаторы. Кроме того, владельцы квартир постараются отыграть падение ее рыночной стоимости за счет повышения аренды. 

Роста цен на рынке аренды до конца года ожидать не стоит, потому что сезонный рост уже исчерпан, возражает Мария Жукова. В целом действие кризиса на рынок недвижимости приведет к дальнейшему снижению ставок аренды, добавляют в «Агенте 002». Сейчас на это влияет фактическое снижение доходов населения. Некоторые продавцы откладывают продажу и значительно увеличивают предложение, сдавая квартиру в аренду на время неопределенности на рынке. Вопрос в том, сколько в Москве инвестиционных квартир и что предпочтут их собственники - продавать или держать, сдавая их. 

На снижение ставок аренды жилья может повлиять и то, что большинство арендующих жилплощадь - приезжие люди, которые сейчас могут потерять работу или уже ее потеряли и им либо придется уехать, искать более дешевое жилье или кооперироваться для съема многокомнатных квартир (что активно происходило в августе и сентябре), отмечают аналитики «Агента 002».  

Если под влиянием финансового кризиса начнутся сокращения рабочих мест, тогда определенный процент арендаторов, потерявших работу, просто не сможет снимать квартиры, соглашается Мария Жукова. В этом случае снижение цен может произойти, но не одномоментно и не в этом году. Ситуация стагнации цен на продолжительное время – маловероятна, считает эксперт. Даже кризис 1998 года, вызвавший падение арендных ставок в два-три раза, все равно не смог остановить последовавший через определенное время рост.

Владимир Рувинский