Ипотечная страховка: изучаем уловки компаний

Все знают, что при ипотечном кредитовании существует обязательное страхование. Отношение к этому предмету различное. Одни (банки и страховщики) уверяют, что этот атрибут существует исключительно в интересах самих заемщиков, и оные заемщики если и не довольны, то только от собственного ума скудости. Другие (заемщики) часто воспринимают страховку как просто дополнительный побор. Истина в подобных спорах обычно лежит где-то посередине – вот Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru и попробует в этом предмете разобраться.

В лексиконе специалистов есть понятие «комплексное ипотечное страхование» - т.е. «пакет», предоставляемый всем ипотечным заемщикам. Он состоит из трех составляющих:

- личное страхование (жизни и здоровья заемщика);

- страхование предмета залога (т.е. квартиры) от физических рисков (пожар, взрыв, залив и т.п.);

- страхование того же предмета залога от юридических рисков – оспорения прав на него со стороны бывших собственников.

Это страхование называют иногда «титульным», хотя использование этого термина не совсем корректно. Мы писали об этом: «Страховка от потери квартиры: почему клиенты ее не берут?»

Условия комплексного ипотечного страхования, предлагаемые различными компаниями, в общем, схожи: застраховаться от всех рисков стоит в 1,5-2% от размера кредита в год. Каждый год договор должен продлеваться, при этом сумма, подлежащая страхованию, постепенно уменьшается – так как уменьшается и размер вашего долга банку. Когда ипотека длится уже 5-6 лет, банки могут пойти заемщику навстречу и не требовать продлевать страхование «титула». Тут логика такая, что если за столь длительный срок никто квартиру отсудить не захотел – бог даст, и дальше таких желающих не появится; тем более что срок исковой давности, установленный в Гражданском кодексе, составляет три года. В этом случае плата за страховку сокращается на 0,3-0,4%.

В реальности, говорят эксперты, происходят все из перечисленных рисков, и страховые компании добросовестно выплачивают полагающиеся в этих случаях выплаты. «Несмотря на скепсис в отношении комплексного ипотечного страхования, выплаты производились и производятся, - отмечает Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». – Исходя из практики, это выплаты как по рискам страхования на случай потери застрахованным трудоспособности с установлением группы инвалидности, так и по рискам повреждения или уничтожения имущества».

«Клиенты должны реально понимать, что страховать свое здоровье в их интересах, это не каприз банка», - полностью поддерживает коллегу Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС». И приводит пример: мать и дочь взяли ипотечный кредит и приобрели квартиру. Через некоторое время скоропостижно умерла дочь. Страховка позволила выплатить часть долга банку, что облегчает нагрузку на мать – она, имея существенно меньший доход, все же смогла расплатиться с оставшейся частью кредита.

Сообщения о том, что страховщики выполняют свои обязательства, периодически появляются в разных источниках. В минувшем январе, например, была информация о выплате по ипотечному страхованию рекордной суммы – 20 млн. рублей. Некий предприниматель купил в ипотеку достаточно дорогой дом в Московской области, а через полгода после этого скончался. Страховая компания все честнейшим образом заплатила, и благую весть об этом можно было прочитать на двух десятках тематических сайтах в интернете. У меня лично эта информация вызвала смешанные чувства: с одной стороны, конечно, замечательно, что страховщик выполнил свои обязательства. С другой – давно известно (автора этих строк учили этому более 20 лет назад на журфаке МГУ), что если собака укусила человека – это не новость. Новость – это когда человек укусил собаку. В этом смысле вселенский восторг от того, что страховщики сделали всего лишь то, что сделать были обязаны по подписанному ими же договору, как-то настораживает…

По-латыни это значит «Кому выгодно?». В договоре страхования русским по белому написано, что выгодоприобретателем тут является банк – именно он и получает возмещение, если произойдет страховой случай. Правда, следует отметить, что это в интересах заемщика. «При наступлении страхового случая именно страховая компания и производит погашение кредита банку, - объясняет Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Если бы страховки не было, ответственность лежала бы на заемщике или созаемщике, поручителях». Кроме того, добавляет Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»), заемщик может по собственному желанию застраховать титул частично и в свою пользу. «Хороший брокер или ипотечный риелтор обязательно уведомит своего клиента, что необходимо страховать титул на полную стоимость недвижимости, а не только на кредитную составляющую», - отмечает эксперт.

Примечательно, что при покупке на первичном рынке до выплат страховки дело обычно не доходит. «В случае непредвиденных обстоятельств заемщики предпочитают продать квартиру по переуступке, - говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Из полученных средств банку возвращаются заемные средства и проценты, а также проценты за досрочное погашение, если таковое предусмотрено договором». Добавим от себя, что банки, кредитующие подобные приобретения (и, вероятно, знающие эти реалии), все равно настаивают на том, чтобы кредит был застрахован…

Шерлок Холмс рекомендовал двигаться от общего к частному. Последуем совету – все-таки умный был человек, хоть и вымышленный. Проанализируем реальный договор ипотечного страхования, который случайно оказался на руках у автора. Итак. Поскольку первым пунктом ипотечного «пакета» является личное страхование, а главное там – страхование жизни, договор обещает выплату в случае «смерти по любой причине». Но (уже на другой странице) объясняется, что сюда не включены самоубийства, а также смерть вследствие управления транспортного средства без права на управление, а также если управляющий находился в состоянии наркотического или алкогольного опьянения. С одной стороны, конечно, человек, садящийся за руль без прав или выпивши, особых симпатий не вызывает. С другой – согласимся – это уже не «по любой причине».

Очень тронула фраза о том, что никак не возмещается смерть и нетрудоспособность, если они стали следствием «СПИДа (ВИЧ инфекции) независимо от того, при каких обстоятельствах и по чьей вине произошло заражение». Тут хочется напомнить многоумным сотрудникам страховой компании, что получить СПИД можно не только в результате развеселой личной жизни, но и, например, при переливании крови. Вы не знали об этом?

Чудесный пункт «занятие застрахованным любым видом спорта на профессиональном уровне, включая соревнования и тренировки». Во-первых, «любой вид» - это широковато, некоторые люди считают спортом преферанс. Не говоря уже о шахматах или шашках. Во-вторых, что есть «профессиональный уровень», особенно в сочетании с «тренировками»? Если человек вышел в парк побегать и его там, выражаясь простым языком, «хватил Кондратий», юрист страховой компании как дважды два докажет, что утренняя пробежка была элементом подготовки к международному марафонскому забегу. Что, застрахованный (чудом выживший) или его безутешная вдова возражают?! Так они – заинтересованные лица, стремящиеся обманом получить страховку, и веры их словам нет!

И совсем добил пункт «нормальное и/или осложненное течение беременности и/или родов». Принадлежа к полу, который проблемы беременности и родов интересуют в меньшей степени, автор раньше как-то не задумывался об этом пассаже в страховом договоре. Но – по здравому размышлению – получается, что уважаемая страховая компания настоятельно рекомендует своим клиентам (точнее, клиенткам) на протяжении всего срока договора не беременеть и не рожать. Был бы автор кляузником – обязательно настрочил бы письмо куда-нибудь в Администрацию президента или в политсовет «Единой России» с ехидным вопросом о том, что в данной страховой компании думают о нацпроектах и демографии…

В общем, не вдаваясь в дальнейшую конкретику, можно сказать: страховой договор написан так, что позволяет компании в практически любой ситуации не платить страховку – или, по крайней мере, попытаться сделать это. Может быть, здесь и лежит корень того, о чем мы уже говорили: потребители воспринимают страховку просто как дополнительный побор.

«Старик, ипотеку я получил под 11% годовых, - сказал мне тот человек, пункты из страхового договора которого автор привел выше. – Страховка – 1,69% в год. Я просто сказал себе, что ипотека стоит мне 12,69%. Взял бы я кредит на таких условиях? Конечно! А относительно страховщиков – никаких иллюзий. Опыт имеем – с автомобилями…».

Так что совет, данный нам представителем одной страховой компании («Внимательно ознакомиться с договором страхования, так как схемы выплат и перечисленные в договоре случаи, являющиеся страховыми, в разных страховых компаниях могут различаться!») с одной стороны безупречен, а с другой выглядит просто как издевательство. Кто же их, клиентов, спрашивает?

У банков разговор короткий: условием предоставления кредита является страховка в такой-то компании, а если что-то не нравится, дверь у нас вон там…

Владимир Абгафоров