Загородная недвижимость: чем дальше, тем дешевле

Кризис в большей или меньшей степени касается всех, кто имеет дело с долгосрочными финансовыми вложениями. В ожидании перемен замер и рынок загородной недвижимости замер. Cпрос на коттеджи по сравнению с прошлым годом снизился, но при этом поселки строятся своим чередом. Колебание цен пока не настолько заметно, чтобы говорить о новых трендах. А девелоперы рассчитывают на стабилизацию в ближайшее время. Насколько реалистичны их ожидания выяснял обозреватель Сергей Велесевич.

Сейчас на рынке загородного жилья около 400 коттеджных поселков, в которых активно ведутся продажи, еще в 30 поселках продажи осуществляются "от случая к случаю". По данным Vesco Consulting, за неполный III-й квартал 2008 года на рынок вышло 27 новых проектов коттеджных поселков, более половины из них расположены за пределами 40-километрового радиуса от МКАД. На сегодняшний день коттеджи предлагаются практически по всем направлениям, но не все они отвечают современным требованиям и удовлетворяют предпочтения девелоперов и покупателей.

Если оценивать престижность направлений, то ситуация на рынке с прошлого года не изменилась. Неоспоримым лидером сейчас является западное - Новорижское шоссе. Повышенным спросом также пользуются Дмитровское, Киевское и Калужское направления. В целом, несмотря на экономический спад, строительство коттеджных поселков пока не сбавило обороты. А причиной неудачной реализации тех или иных проектов является, в первую очередь, неудачная концепция конкретного поселка.

"Провальные" коттеджные поселки не смогли привлечь достаточное число покупателей и обеспечить конкурентоспособность проекта на рынке, считают аналитики. Хотя спрос на загородную недвижимость в сложившейся ситуации упал и не соответствует аналогичному периоду 2007 года, однако можно рассчитывать на стабилизацию ситуации в ближайшее время, считает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. Подводя итоги сезона, игроки рынка оценивают покупательскую активность как высокую, исключение составляет лишь июль.

Одной из важнейших особенностей нынешнего рынка является практически полное отсутствие земель вблизи Москвы. По этой причине девелоперы вынуждены осваивать территории, более удаленные от города. Поскольку объем предложения коттеджных поселков сегодня высок, а конкуренция растет, девелоперам новых проектов необходимо тщательно подходить к разработке концепции и искать новые маркетинговые ходы для привлечения потенциальных покупателей.

Одним из сдерживающих факторов развития рынка руководитель аналитического центра Корпорации "Инком" Дмитрий Таганов считает дефицит энергомощностей и недостаточный уровень инфраструктуры. "Часто девелоперу приходится брать на себя строительство недостающих распределительных подстанций, кабельных и воздушных линий. Чем масштабней проект, тем больше возникает проблем и тем выше стоимость подключения к электросетям", - отмечает он.

Отсутствие детского сада или школы поблизости часто препятствует переезду за город, так как подавляющее большинство покупателей - это семьи с детьми. Недостаточная обеспеченность торговой и развлекательной инфраструктурой также сдерживает рост спроса.

Хуже всего на сегодняшний день обстоят дела с транспортной инфраструктурой. Проводимые соцопросы показали, что большинство респондентов с удовольствием купили бы загородный дом, если бы на дорогу до работы нужно было бы затрачивать не более часа, рассказывает Д.Таганов.

Ситуацию на рынке загородной недвижимости осложняет недоступность ипотечного кредитования. "С точки зрения банков загородная недвижимость является более рискованной сферой. Всегда существует риск долгостроя, а загородный дом - в случае дефолта заемщика - дольше и сложнее реализовать. В результате банки устанавливают высокую процентную ставку, выдают кредиты на более короткие сроки", - отмечает эксперт.

Надо отметить, что и потенциальные покупатели загородной недвижимости настороженно относятся к покупке коттеджа в кредит. "Цены на загородные дома высоки, и очень немногие люди настолько уверены в завтрашнем дне, чтобы брать кредит на такие большие суммы. А стандартные банковские программы имеют определенные ограничения по максимальной сумме кредита, в результате потенциальный заемщик не имеет возможности получить всю необходимую сумму", - говорят эксперты.

Как и в прежние годы, на рынке загородной недвижимости московского региона растет число мегапроектов, а крупные лэндлорды начинают осваивать свои земельные активы. Однако укрепляется и новая тенденция: увеличивается доля проектов эконом-класса.

Кроме того, наблюдается развитие формата "дальних дач". Так, на 3 квартал 2008 года заявлен ряд новых проектов на большом удалении от МКАД. На данный момент предложение коттеджных поселков, расположенных на расстоянии от 70 до 120 км от МКАД, составляет более 60 поселков.

Земли, расположенные далее 70 км, интересны девелоперам возможностью реализовать самые амбициозные проекты. Для покупателя же на первом месте – цена, которая выгодно отличает подобные объекты "дальней" загородной недвижимости от проектов, расположенных вблизи столицы. Как рассказывает Т.Алексеева, отличительной чертой "дальних" коттеджных поселков является разнообразие форматов недвижимости - покупатель может купить не только земельный участок, но и участок с подрядом на строительство, готовый коттедж или таунхаус.

Стоит отметить, что на сегодняшний день большинство из предложений участков земли в пределах $100 тыс. приходится на не популярные ранее восточные направления. Ежеквартально 30% новых проектов, которые выходят на рынок, располагаются по Симферопольскому шоссе. И большинство из них предусматривают участки без подряда на строительство, что вполне соответствует началу развития и освоения этого направления.

Эксперты отмечают насыщение в премиум- и бизнес- сегментах. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood также говорит о нехватке предложения в эконом-классе, росте конкуренции и необходимости новых концептуальных решений загородных поселков.

В июле средний рост цен на рынке загородной недвижимости составил 1,5-1,8%. В августе подорожание загородной недвижимости незначительно замедлилось и составило 1-1,5%, приводит данные корпорация "Инком". Лидерами ценового прироста, как и в июле, оставались коттеджи бизнес-класса. Цены на протяжении летнего периода росли, но основную долю (около 80%) в росте цен занимала инфляция. И на 20% цены увеличивались за счет снижения строительных рисков. Сам рынок рос только за счет увеличения стоимости земельных участков, считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ – Загородная недвижимость". Средняя цена объекта – домовладения с участком земли – достигла знаковой отметки в $1 млн.

Таким образом, за восемь месяцев 2008 года средняя цена объекта загородной недвижимости выросла на 21%. В абсолютных значениях средняя цена на домовладения эконом-класса составила $350 тыс., бизнес-класса - $800 тыс., элиты - $2 млн, рассказывает Д.

Таганов.

По итогам первого полугодия лидером по объему предложения на первичном рынке коттеджных поселков является Новорижское шоссе. Доля данного направления составляет порядка 30%. На втором месте находится Калужское и Дмитровское шоссе, чьи доли составляют по 18%. На Рублево-Успенское шоссе приходится около 11%. По уровню спроса продолжает лидировать Рублево-Успенское шоссе. Во 2-ом квартале увеличилось количество заявок по Минскому и Осташковскому шоссе.

Лидеры 1-ого квартала по популярности - Калужское и Киевское направления, в рейтинге второго квартала заняли 5 и 6-е места соответственно. Как отмечает М. Литинецкая, в августе 2008 года сохранилась тенденция смещения предложения на большее расстояние от МКАД.

По словам В. Яхонтова, в августе в основном совершались инвестиционные покупки. Это связано с тем, что в течение всего года инвестиционный рынок падал, и люди переводили свои активы в хоть и менее ликвидный, но более надежный рынок недвижимости.

По итогам сезона можно сделать выводы, что подавляющая часть существующего предложения приходится на сегмент бизнес-класса. В сегменте эконом-класса по-прежнему наблюдается превышение спроса над предложением. В элитном сегменте зафиксировано тенденция к переизбытку предложения. В сегменте бизнес-класса ситуация развивалась также, как и в прошлом году, когда на протяжении лета наблюдался стабильный спрос, без явных всплесков и периодов затишья. "Небольшое падение было зафиксировано в июле", - говорит В. Яхонтов.

В сегменте де-люкс потребительский спрос сокращался. "Главная причина – недостаток новых интересных проектов. Строительство поселков подобного класса зачастую носит имиджевую цель компании. А компаний, которые нуждаются в создании определенного имиджа в настоящий момент, не так много. Кроме того, больше число девелоперов обратили внимание на эконом-класс. Это, в том числе небольшие компании, которые обладают недостаточным объемом средств, для строительства в сегменте бизнес и де-люкс", - объясняет специалист.

В последнее время на рынке, отмечают аналитики, наблюдается увеличение срока экспонирования объектов. "В целом лето было холодным с точки зрения продаж, осень же принесла сюрпризы в виде кризиса на фондовом рынке", - сетует директор по маркетингу компании "Величъ" Петр Кирилловский.

К концу 2008 года сегмент загородной недвижимости эконом-класса по уровню спроса и объема предложения превысит аналогичные показатели по бизнес и элитным проектам, прогнозирует Т. Алексеева. Можно ожидать рост стоимости домовладений по отношению к 1 кварталу 2008 года по эконом-сегменту в рамках 16%, по бизнес-классу и элитке – на 15% и 10% соответственно. Кроме того, с целью привлечению клиентов девелоперы бизнес и элит сегментов будут придумывать новые формы и схемы оплаты, а также максимально удовлетворять их интересы, предлагая более развитую инфраструктуру и интересные форматы загородной недвижимости, считает она. По мнению же В.Яхонтова, "цены будут догонять рост инфляции, который за прошедшие девять месяцев составил около 20%. До конца года ожидается рост 18% рост, а также высокая потребительская активность в отношении всех сегментов".

Эксперты также прогнозируют продолжение развитие темы "дальних дач", так как большинству потенциальных покупателей недвижимость вблизи столицы не по карману. Сегодня инвестиционные покупки составляют на рынке загородной недвижимости всего 17%. Как предполагает В. Яхонтов, возможно, "этот процент увеличится за счет перетекания активов с фондового рынка на рынок загородной недвижимости, который в настоящий момент имеет более высокий потенциал роста, чем городская недвижимость. Но не менее вероятным является и другой вариант развития событий, при котором инвесторы переведут свои активы в наличность и займут выжидательную позицию. В этом случае число инвестиционных сделок на рынке недвижимости сократиться на 15-17%". В связи с нестабильной экономической ситуацией на рынке продажи в текущем квартале будут ниже аналогичного периода 2007 года, сходятся в оценках эксперты рынка.

"Впервые за всю историю развития рынка загородного малоэтажного жилья Подмосковья возможен спад покупательской активности. На сегодняшний день многие клиенты опасаются совершать крупные покупки: цены растут, банки неохотно дают кредиты. Кроме того, россияне, напуганные кризисом 1998 года, пока не знают, какого "сюрприза" еще ждать от банковской системы, которая по-прежнему зависит от цен на нефть, курсов доллара и евро. Поэтому в ближайшие месяцы стоит ожидать "затишья" на рынке загородной недвижимости", - прогнозирует Т. Алексеева.

"В ближайшее время, ситуация, сложившаяся на рынке в 2005-2007 годах, вряд ли повторится. Период бурного роста цен на земельные участки завершен", - считает Алексей Тонконогов, директор по развитию холдинга "МДК-групп".

По его данным, в среднем за два предыдущих года по Московской области стоимость сотки выросла на 39%. Максимальный рост цен произошел на Киевском, Новорижском и Ярославском шоссе – 63%, 64% и 59% соответственно. За период 2005-2006 г.г. стоимость сотки по области в среднем выросла более чем на 50%. Таким образом, за два года (2005-2007) земля подорожала более чем на 100%. Темпы роста на рынке земель основательно замедлились со второй половины 2007 года, и по ликвидным участкам до середины текущего года соответствовали темпам роста инфляции – около 18%-20% в год, пояснил он.

"Исключением здесь являются земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых значительно улучшена, либо планировалась к улучшению, а именно: Новорижское, Киевское, Ярославское (где только что открыта новая развязка в районе г. Королева, соединяющая Олимпийский проспект в Мытищах и Ярославское шоссе). По этим направлениям стоимость за указанный период выросла почти на 30%. Существенно удорожали земли по Симферопольскому шоссе и трассе ДОН, которые были несколько недооценены", - сказал А. Тонконогов.

Он также отмечает, что на рынке произошло общее снижение ликвидности продукта, т.к. его стало значительно больше. На основании этого эксперт делает вывод: "Все факты приводят к снижению стоимости земель, расположенных на значительном удалении от МКАД, с плохими подъездными путями, земель для с/х производства, с удаленными точками подключения к коммуникациям и средними видовыми характеристиками".

При этом он считает, что стоимость востребованных земель будет расти с интенсивностью инфляции. Так как именно девелоперы являются конечными потребителями земли, как продукта, то при наличии необходимой и достаточной информации о земельном активе, соответствии этой информации ожиданиям, инвестиции будут практически безрисковыми. "Соответственно, доходность будет не ниже уровня годовой инфляции", - резюмирует аналитик.