На дачу на ПМЖ: к чему следует быть готовым?

На модерации Отложенный Минувшим летом одна уважаемая компания провела исследование потребительских предпочтений и целей покупки объектов загородной недвижимости. Социологи опросили тысячу реальных покупателей, находящихся в стадии активного поиска, и выяснили, что подавляющее большинство приобретателей коттеджей и таунхаусов (а именно 87%) приобретают недвижимость не в качестве дач и не как инвестиционный объект, а в расчете на постоянное круглогодичное проживание. Есть над чем задуматься застройщикам. Между тем подавляющее большинство сегодняшних коттеджных поселков оснащено инфраструктурой и инженерными сетями дачного типа. Чтобы жить в таких домах постоянно, нужно многое знать. Однако строители почему-то не пишут к своим домам инструкций по эксплуатации. Попытаемся восполнить этот пробел.

Требования к дачам и домам для постоянного проживания разнятся, однако подавляющее большинство сегодняшних коттеджных поселков оснащено инженерными системами и инфраструктурой именно дачного типа: водозаборными скважинами, состав воды в которых может быть нестабильным, септиком, который неэффективен в морозы, и его вдобавок нужно регулярно чистить, системами вентиляции и дымоходами...

Загородные девелоперы часто с гордостью говорят о том, что продают не сотки и метры, а загородный образ жизни. Это правда: переезжая на ПМЖ в пригород, человек, выросший в городской квартире, как правило, представляет круг проблем, с которыми ему предстоит столкнуться, но часто не может оценить их реальных масштабов. Он вынужден пересматривать и образ жизни, и привычки, и семейный бюджет. В самом деле, его собственность в привычном многоквартирном здании — всего лишь пространство между обоями, которые раз в пять лет желательно обновлять. Став владельцем участка и отдельно стоящего здания, он принимает на себя ответственность за состояние перекрытий, крыши, придомовой территории, инженерных систем и конструктивных элементов. Застройщик, инициировавший строительство коттеджного поселка, обычно всегда обещает создать управляющую компанию, которая будет поддерживать в технически исправном состоянии системы жизнеобеспечения поселка, обеспечивать ремонт дорог, озеленение, вывоз мусора. Однако за все услуги сторонних организаций придется платить, и немало (некоторые девелоперы рассматривают организацию управляющих компаний как весьма выгодную статью дохода). Поэтому о «масштабах бедствия» желательно знать заранее. Функцию управленца может взять на себя администрация создаваемого жильцами ТСЖ или ДНП. Но может случиться, что ваш дом уже построен, но вокруг него — участки, приобретенные кем-либо впрок, либо стройки, растянувшиеся на годы. В результате решение основных вопросов жизнеобеспечения отодвигается «на потом».

К тому же, как показывает практика, девелоперы «дачных» проектов, основная цель которых — продать участки с подрядом или без оного, зачастую вообще не склонны заниматься вопросами исправного функционирования систем жизнеобеспечения. Поэтому обозначим все то, что необходимо знать начинающему домовладельцу.

Не будем вдаваться в подробности ухода за фасадами (этому вопросу «ЗО» посвятило не одну публикацию), потому что покрытия из дерева, всевозможные фасадные облицовки и штукатурки с разной периодичностью нуждаются в косметическом ремонте. Если у вас новый дом, то данный вопрос для вас не актуален еще года два или три. Но есть конструкции, которые требуют внимания всегда, в особенности весной и осенью, — кровли, подкровельное пространство и подвальные помещения.

Кровля — сложная система

На конфигурацию крыши, конструкцию кровельного пирога, а также применяемые при строительстве материалы желательно обращать внимание еще на стадии проектирования либо выбора готового проекта. Кровля должна предусматривать возможности обслуживания в любое время года. Всем обитателям наших городов знакома картина: дворники ломиками весело долбят наледь, а вместе с ней и крышу. Конечно, производители современных кровельных материалов дают чуть ли не вековую гарантию на свою продукцию. Но от протечек, а не от лома. Наши северные широты со снежными зимами предъявляют особые требования к конфигурации крыш: в частности, у наших соседей — скандинавов — они либо совсем плоские, либо наоборот — лаконичные остроконечные, которым не страшны ни снег, ни осенний листопад. В то время как отдельные проектные решения, по которым возводятся дома в нашем отечестве, заимствованы в регионах с более мягкими климатическими условиями. Если на вашем участке или окрест него — вековые сосны и березы, то поздней осенью и весной придется, вооружившись метелкой и садовой лопаткой, чистить все внутренние углы, труднодоступные закутки крыши и обязательно — водосточные системы. Забившаяся в «узкие места» хвоя также может стать причиной протечек и намокания фасадов.

С образованием наледи и сосулек призваны бороться всевозможные электрические подогреватели и системы оттаивания. Но необходимость монтажа такой системы все-таки свидетельствует об ошибках в проектировании кровли, к тому же добавлять к бюджету расходы на отопление окружающей среды как-то не вполне разумно.

В последние годы редко строят коттеджи с неэксплуатируемыми чердаками, они уступили место теплым мансардам, согласно последним планировочным тенденциям, обычно в них располагаются спальни. Увы, отечественным строителям коттеджей часто не хватает опыта в вопросах организации мансардных помещений, поэтому в спальнях, расположенных под самой крышей, не всегда уютно. Летом в них порой душно, зимой — сыро и холодно. Современным кровельным материалам, их совместимости с разными утеплителями и подкровельными мембранами, рекомендациям производителей и техническим регламентам строительства вентилируемых и невентилируемых конструкций посвящены толстые учебники. Когда дом уже сдан в эксплуатацию, нам остается только уповать на то, что строители внимательно изучали справочные пособия. Если все сделано правильно, в отопительный сезон на стенах мансарды, а также в подкровельном пространстве не должен скапливаться конденсат. Постоянную сырость придется «лечить»: в лучшем случае — за счет дополнительной вентиляции помещений и подкровельного пространства, в худшем — переделывать кровлю.

Фундаментальные проблемы

Если под вашим домом находится фундамент в виде монолитной армированной плиты, то в большинстве случаев поводов для беспокойства не будет (если только в процессе строительства не было грубых нарушений строительных нормативов). Все остальные типы фундаментов, а также подвальные помещения нуждаются в периодическом внимании с вашей стороны.

Главная «фундаментальная» проблема касается новых, не успевших выстояться рубленых и каркасных домов на свайном и столбчатом основании (коих немало в демократичных коттеджных поселках дачного типа) — подвижки не связанных между собой опор в период таяния снега. Они могут напомнить о себе перекосами дверных проемов или незакрывающимися окнами. Это означает, что весной вам обязательно следует проверить горизонтальность нижней обвязки дома строительным уровнем и в случае каких-либо отклонений призвать к ответу специалистов.

Плохая гидроизоляция может напомнить о себе сыростью и запахом плесени. Главный враг обосновавшихся в подвале грибков — хорошая приточно-вытяжная вентиляция. И если о ней не позаботились на стадии строительства, придется принимать меры для организации системы принудительного проветривания подполья. Самое разумное решение — утепленный вентканал, ведущий из подвала на кровлю.

Распространенная причина подвальной сырости — плохой дренаж примыкающей к дому территории. Эта проблема «лечится» комплексно: за счет правильно организованной системы водостоков, дренажных труб и отмосток вокруг фундамента (строители, сдавая дом в эксплуатацию, часто «забывают» об этих вещах, а новоселы, по причине малоопытности, не напоминают им об этом). Если цоколь или ленточный фундамент превратились в бассейн (увы, случается и такое), в котором стоит вода, необходимо принять меры по ее отведению дренажным насосом и высушиванию подвального помещения калориферами и тепловыми пушками. Но это временные меры, посему как призваны устранять не причины, а последствия. В обозримом будущем домовладельцу придется продумывать систему дополнительной гидроизоляции, а также отвода грунтовых и талых вод.

Вода из крана

Теперь о другой воде, которая течет из крана. Обитатели населенных пунктов городского типа, микрорайонов малоэтажной застройки и больших коттеджных городков, как правило, могут рассчитывать на то, что при договоре с «Водоканалом» с централизованным водоснабжением и канализацией проблем не будет. В подавляющем большинстве дачных поселков эти жизненно важные вопросы решаются за счет скважин и локальных очистных сооружений.

Если речь идет о глубокой артезианской скважине с большим дебитом воды, то в небольшом коттеджном поселке таковых должно быть не меньше двух (вторая может выступать в качестве резервного источника водоснабжения, в моменты, когда основной находится на ремонте). Но сама по себе артезианская скважина не является залогом того, что из крана потечет кристально чистая вода. В любом случае придется делать химический анализ и подбирать фильтры, корректирующие бактериологический и химический состав воды. В нашем регионе органы санэпиднадзора рекомендуют проводить углубленный химический анализ два раза в год, делая дополнительные анализы на предмет концентрации марганца и железа. Есть в наших краях коттеджные поселки, в которых новоселам предлагают индивидуальные скважины малой глубины (до 35 м), но в большинство поселений вода подается в дома из колодцев. В этом случае чрезвычайно важно помнить, что мелкие скважины иногда заиливаются или забиваются песком (промывка и ремонт не всегда дают желаемый результат, и тогда приходится бурить новые). Колодцы, в особенности мелкие, также требуют постоянного контроля химического и бактериологического состава воды. При эксплуатации таких источников водоснабжения следует обязательно согласовывать с соседями общие санитарные зоны.

В морозную зиму слабым звеном может оказаться трубопровод, связывающий источник водозабора и ваш дом. Если он проложен ниже уровня промерзания грунта (1,2–1,5 м), проблем не будет. Но порой из-за высокого уровня грунтовых вод не удается обеспечить необходимую глубину. Кроме того, точкой промерзания может стать его выход на поверхность в месте ввода в дом. В этом случае проблему бесперебойного водоснабжения в морозы придется решать за счет специальных греющих кабелей, автоматически включающихся, если температура воды окажется ниже +50С.

На небольшом участке колодец и септик разнести непросто. Локальные очистные сооружения должны располагаться ниже колодцев и мелководных скважин на безопасном расстоянии от водозаборов (не меньше 50 м). Но это только общие слова. Здесь также множество «местных» нюансов: в частности, классические двух- и трехкамерные пластиковые септики, которые чаще всего предлагаются дачникам, требуют обширных полей фильтрации на территориях с тяжелыми глинистыми почвами и категорически не подходят для районов с высоким уровнем залегания грунтовых вод (то есть для большинства садоводств Ленинградской области). В этих случаях надлежит применять более дорогие системы ЛОС с принудительной аэрацией, а также использовать насосы для отвода очищенных вод.

Разрешение на эксплуатацию водозаборных скважин, колодцев и очистных сооружений любого типа должны выдавать СЭС. Периодичность вызова ассенизаторов зависит от размера септика и активности его использования. Однако важно помнить, что микрофлора локальных очистных сооружений не любит длительных перерывов эксплуатации, а также бытовой химии, поэтому домохозяйкам, переезжающим на ПМЖ за город, приходится отказываться от целого ряда эффективных в городских условиях моющих средств и стиральных порошков в пользу препаратов более мягкого действия.

Ноги в тепле

Системы электро- и газоснабжения, отопительное оборудование, а также такие непременные атрибуты загородного дома, как печи, камины и дымоходы, должны вводиться в эксплуатацию специалистами и находиться под контролем пожарной инспекции. В сегодняшнем кратком обзоре мы не будем вдаваться в подробности их монтажа и эксплуатации: это как раз тот случай, когда без профессионала — ни шагу. Любой вышеназванный элемент инженерных систем должен монтироваться представителями специализированной компании, иметь техпаспорт, а также договор на гарантийное и послегарантийное сервисное обслуживание.

В петербургском климате большую часть года основным поглотителем бюджета уже состоявшегося домовладельца становится забота о тепле. Как правило, загородный дом обогревается от собственной котельной, работающей на газе, твердом или жидком топливе либо на электроэнергии. Тут каждый может проверить на собственном опыте, как это — платить только за реально потребляемые ресурсы. В отличие от городской квартплаты, месячные траты хозяина загородного дома зимой и летом различаются в несколько раз. КПД отопительных систем зависит не только от конструкции выбранной системы, но и от материала стен. Принято считать, что хуже всего сохраняют тепло бетонные и кирпичные дома, следом за ними идут деревянные, а наиболее экономичны — каркасно-панельные постройки (разумеется, если домокомплекты произведены в заводских условиях, а монтаж производился без малейших отступлений от технологии). Но ошибки строителей могут свести преимущества современных утепляющих материалов и технологий на нет. В случае если, несмотря на закрытые окна и двери, дом подозрительно быстро выстывает, можно найти специалистов, которые обследуют ваше жилище при помощи тепловизоров и обнаружат мостики холода и места тепловых утечек. Как показывает статистика, чаще всего в любых типах частных домов самым проблемным местом в тепловом отношении оказываются сопряжения верхней части стены и стропильной системы кровли.

Все упомянутое выше — лишь часть того, что предстоит узнать начинающему домовладельцу перед началом зимы. За рамками обзора остались другие не менее важные вопросы, в частности утилизация отходов и вывоз мусора, поддержание в исправном состоянии дренажных систем участка, «приручение» и окультуривание окружающей дом растительности, обеспечение охраны… Это вопросы, которым мы посвящаем отдельные публикации (см. на портале загородной недвижимости www.zagorod.spb.ru). В целом размеры текущих расходов и масштабы работ по круглогодичному поддержанию частного дома в «тонусе» вряд ли способны напугать человека со средним уровнем доходов. Другое дело, когда домовладельцу неожиданно приходится сталкиваться с проблемами серьезного ремонта. Не важно, кровля это, тепло-, гидроизоляция, полы, перепланировки или переделка коммуникаций, — расходы могут вылиться в пяти- или шестизначные суммы. Далеко не всегда такие траты предсказуемы. И часто лишь страх перед возможными проблемами становится единственным и основным препятствием для воплощения заветной мечты о переезде на ПМЖ за город.

Филипп Урбан