Рынок недвижимости на фоне кризиса

Несмотря на то, что жилая недвижимость относится к области высоконадежного вложения капитала, неблагоприятная ситуация, сложившаяся в настоящее время на фондовом рынке не оставляет сомнений в дальнейшем изменении уровня доходности квартирного бизнеса. При этом ценовая коррекция коснется в первую очередь владельцев и потенциальных покупателей квартир, но не как жилья, а как объектов вложения денежных средств.

Если оглянуться на несколько лет назад, то нетрудно вспомнить, как был преодолен барьер в $1000 потом в $3000. И вот уже сегодня "квадрат" в столице продается более чем за $6000. При этом всегда можно было наблюдать периоды и замедленного, и ускоренного темпов роста цен. Но, тем не менее, цены росли; на сегодняшний день Москва стала чуть ли не самым дорогим городом мира.

Август текущего года показал некоторую стагнацию, предпосылки которой стали заметны для специалистов несколькими месяцами ранее. Прежде всего, обращало на себя внимание снижение темпов роста цен. Учитывая летний сезон, можно было предположить, что осенью ситуация восстановится. Однако рост цен практически прекратился. В различных публикациях можно было увидеть информацию о 2%-м снижении продажной цены на самые дешевые объекты жилья уже в конце последнего летнего месяца. При этом в сентябре по телевидению была названа нижняя ценовая планка - более $6300 за квадратный метр (по сравнению с началом года значение цены неплохо подросло). Рост цен с января, по данным IRN.ru, составил 27%.

Сегодня практически все задаются вопросом: что же будет дальше?

И, прежде всего, это интересует инвесторов. Если доходность падает, имеет ли смысл держать на своем балансе такой актив? По прогнозам некоторых аналитиков рынка, уровень снижения цен может достигнуть 10-20% уже к началу следующего года.

Максимальное снижение коснется, прежде всего, недорогих объектов, а также находящихся в стадии строительства. Кстати, именно последние более всего привлекают инвесторов. Но именно в отношении их сегодня существенно возрастает степень финансового риска, поскольку строительный сектор во многом зависит от кредитования.

Но в связи с критической ситуацией на мировом рынке, отечественные банки лишены западных денежных ресурсов (по крайней мере, в прежнем объеме) и неудивительно, если произойдет сокращение объемов кредитования отечественных строительных компаний. А, между тем, строительство жилых домов и так уже уменьшилось к началу 2008 года (то есть за предыдущий год) в Подмосковье на 7%, а в Москве на 50,7%. Инвесторы, прямо скажем, чувствуют себя в такой ситуации не уютно.

Впрочем, неинвесторы тоже ощущают себя не лучшим образом. Обыкновенные покупатели, практически не имеющие возможности приобрести необходимое для жизни жилье без заемных средств, а точнее без ипотечного кредита также остаются ни с чем. Возможное снижение цен не настолько велико, чтобы им можно было воспользоваться, а вот стоимость ипотечных кредитов уже возросла.

Но вернемся к инвестициям. Нельзя забывать, что инвестиционные портфели лишь на часть состоят из вложений в недвижимость. Опытные инвесторы распределяют свои капиталы таким образом, чтобы иметь возможность при допустимой доле финансового риска получать максимальные доходы из разных источников. Как правило, определенная доля инвестиционных средств задействована на фондовом рынке, то есть, обращена в ценные бумаги. В последние дни акции крупнейших преуспевающих компаний подверглись резкому ценовому колебанию. Не всем удалось восстановить первоначальное значение котировок. До конца не понятно, что способствовало выравниванию ситуации тех игроков биржи, чьи индексы после падения опять пошли вверх: естественные рыночные механизмы или вынужденная политика государственных финансовых институтов. При этом все понимают, что отечественный фондовый рынок не может не испытывать негативное влияние мирового рынка ценных бумаг.

Учитывая некоторые потери на открытом рынке, инвесторы будут стараться восстановить свое финансовое положение и пересматривать структуру своих вложений, в частности, за счет продажи имеющейся недвижимости.

Следовательно, с одной стороны, можно ожидать "слив" невыгодных квартир на рынок, увеличение предложения, никак не подтверждаемое спросом, и, как следствие, общее снижение цен. С другой стороны, поскольку фондовый рынок выглядит крайне волнительно в настоящий момент, недвижимость (и жилье в том числе) является наиболее стабильной областью сохранения и увеличения капитала. Так что, если на волне финансовой паники, цены на рынке жилья снизятся, то уже через некоторое время возрастут вновь, пока не достигнут реального баланса между предложением и платежеспособным спросом. То есть можно с уверенностью предположить, что цены даже в случае определенных колебаний вернутся к состоянию сегодняшнего дня.

Сказать, пойдут ли они выше, сложно. Если и да, то вероятнее всего не опережая темпов инфляции. Дело в том, что нынешний ценовой баланс наиболее ярко отражает возможности реального спроса при имеющемся предложении.

Изменение цен на квартирном рынке отражается и в регионах. Здесь также чувствуется кризис. Так, за последний месяц подешевели новостройки в Нижнем Новгороде и Перми (на 1-2%), сократился объем продаж на 30-40% в Екатеринбурге (цена здесь упала в среднем на 0,1%). Но интересно, что именно с регионов, скорее всего, и начнется волна роста цен. Дело в том, что во многих городах присутствует отложенный спрос, и на фоне снижения цен ряд инвесторов может воспользоваться нынешним положением. Разумеется, этот шаг потянет за собой очередной рост цен.

Несмотря на то, что рынок жилья и фондовый рынок - разные и самостоятельные рынки, их развитие взаимно влияет друг на друга. Яркий пример тому - ипотечный кризис в США, который повлек за собой не только снижение стоимости жилья, но и критическую ситуацию на фондовой бирже.

Соответственно, нельзя не учитывать влияние ценовых изменений на очередных открытых торгах на уровень цен квартирного рынка. Другое дело, что сегодня невозможно предугадать в какую сторону и насколько будут изменяться цены после нынешней стагнации.

Информация от ИА Финмаркет: Жилье в Москве - полная стагнация

Столичный жилой метр практически застыл на месте - средняя цена на квадратный метр московских квартир уже которую неделю балансирует на отметке в 6,1 тыс. долларов. Цены на пляске валютных курсов лишь незначительно корректируются.

Финансовый кризис и обвалы фондового рынка пока не отразились на рынке недвижимости. За минувшую неделю, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве не изменилась и осталась на отметке 6,1 тыс. долл. (правда с небольшим плюсом в 0,2 проц.). Приостановили коррекцию цены на квартиры эконом-класса - панельные и блочные дома, переоцененные во время ажиотажного спроса. Здесь квадратный метр остался на уровне 5,9 тыс. долл. Монолитные и кирпичные дома опять слегка прибавили, но 0,3 проц. практически не повлияли на цены и в итоге все те же 6,5 тыс. долл.

Валютные скачки рубля и доллара в итоге были нивелированы неким ростом долларовых цен и снижением рублевых. Рублевые цены потеряли, долларовые в рамках технической коррекции подтянулись. Столичный "квадрат" за прошедшую неделю стал дешевле в национальной валюте, по данным Metrinfo.ru, почти 2270 руб. (1,5 проц.), и его средняя стоимость на сегодня опустилась до 153356 руб. Более всего подешевели квартиры в старых кирпичных пятиэтажках - на 1.9 проц. На 1,7 проц. подешевели квартиры в старых панельных пятиэтажках и панельных домах. Современная панель подешевела на 1,6 проц., на 1,2 проц. снизилась стоимость метра в современных высотках и монолитно-кирпичных домах. Таким образом, формальное повышение рублевых цен на жилье, имевшее место ранее в связи с недавним ослаблением рубля к доллару, фактически нивелировано.

Но есть данные и о снижении долларовых цен. По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости "Агент 002" за прошедшую неделю стоимость квадратного метра в новостройках продолжила снижаться в эконом-классе и элитных квартирах. Так цена "квадрата" в эконом-классе потеряла сразу 92 долл., или 2,2 проц. Стоит отметить, что здесь снижение цен зафиксировано при увеличении предложения в этом сегменте на 9,7 проц. Элитные квартиры подешевели на 0,3 проц. Естественно, что снижение незначительное при том же уровне предложения. А вот в бизнес-классе квадратный метр прибавил в стоимости 0,6 проц. (здесь количество объектов уменьшилось на 0,5 проц., что повторяет сценарий последних 4-х недель.

Темы роста цен на жилье упали еще в августе с 0,5 проц. в неделю до 0,2 проц. Именно это не оставляет сомнений экспертам "IRN" в том, что столичный рынок недвижимости фактически прекратил свой рост. В последние месяцы впервые за долгое время ситуация складывается так, что почти все факторы, кроме ограниченного предложения, начинают работать на понижение рынка недвижимости. Поэтому, по мнению специалистов, в ближайшей перспективе на московском рынке недвижимости с большой вероятностью появится отрицательный тренд. Коррекция цен до конца года может составить 5-10 проц., а в следующем году – до 15-20 проц.

Но это в перспективе. А пока, следуя выводам экспертов, можно заключить, что цены на московскую недвижимость все же вошли в стагнацию.

Алексей Трембицкий