Что случится с ценами на жилье этой осенью?

На модерации Отложенный Иван Комаров, владелец маркетингового агентства в Краснодаре, три года спекулирует на рынке недвижимости. «Сначала я покупал однушки в типовых домах, — рассказывает Комаров. — За 4-5 месяцев они дорожали на 50%. Потом перешел на квартиры бизнес-класса». Придя на рынок с 800 000 руб., к нынешнему лету комаров заработал 17 млн руб. Столько стоят три его квартиры в Сочи и две в Краснодаре. Но уже скоро они сменят владельца.

Летом в Краснодаре уже начался откат цен, рассказывает Комаров. Если в июне на стадии строительства метр стоил 52 000 руб., то к августу — всего 45 000 руб. Для Краснодара летнее падение нормально, с началом осени цены всегда начинали расти. Но в этом году осеннего роста не произошло. В других крупных городах цены падают на 5-10%. Проблемы возникли и у застройщиков, и у покупателей — ни у кого нет денег. «Спрос на новостройки минимален, что непривычно для бурно растущего рынка», — описывает ситуацию Виталий Разуваев, начальник отдела продаж компании «Пересвет-Регион», строящей жилье в пяти городах страны. Однако что же будет дальше? решил систематизировать невероятное количество существующих прогнозов.

1,8 п.п — на столько выросли ставки по ипотечным кредитам с января по август 2008 г.

10% — на такое снижение цен должны пойти продавцы хрущевок

ВРЕМЯ СКИДОК

Сейчас всем ясно одно: судьбу рынка решат застройщики. Именно от их финансового положения будет зависеть, начнется ли общее снижение цен и насколько сильным оно будет. Первая причина возникших у девелоперов проблем связана с кредитами: большинство из них краткосрочные, время выплат наступит очень скоро. Например, группа компаний ПИК, долговой рейтинг которой агентство Fitch поместило под наблюдение с возможностью снижения до «негативного», до конца года должна рассчитаться по половине своих кредитов. «И тогда девелоперы поймут, что ситуация острая. Перекредитоваться невозможно, а с поставщиками и банками расплачиваться надо», — описывает перспективы участников рынка вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. С поставщиками девелоперы уже не церемонятся: «Заказчик вместо денег предложил нам несколько квартир, причем из расчета их рыночной стоимости», — поделился с представитель одной из подрядных компаний, добавив, что серьезно думает над этим предложением.

Но с банками бартер не пройдет, им нужно возвращать деньги. Сколько компаний в таких условиях обойдется собственными резервами, будет видно по их ценовой политике. Апрелев уверен, что у всех разные ситуации. Те, кому не надо срочно возвращать долги, будут держать цены до последнего. Но таких, предполагает Апрелев, будет всего четверть: «Это компании, входящие в диверсифицированные холдинги, и крупные застройщики с хорошей репутацией». Остальные начнут распродажу. Причем снижать цены девелоперов вынудят не только приближающиеся сроки выплат по долгам, но и подрядчики, с которыми девелоперы рассчитались квартирами. Их задача — как можно быстрее получить деньги, чтобы удержать компанию на плаву, а значит, они готовы на дисконт. Чтобы выдержать конкуренцию с ними, девелопер будет вынужден тоже предлагать скидку. В ходу будет дисконт 10%, предполагает руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Отношения с подрядчиками — второй серьезный довод в пользу снижения цен.

Масла в огонь подольют и частные инвесторы. «Они спешно избавляются от квартир в домах, где девелоперы отстают от графика строительства, а таких более половины. Инвесторы продают дешевле, чем сами девелоперы. Раньше застройщики выкупили бы их, но в данном положении не могут», — называет следующую причину возможного снижения цен Апрелев. Коммерческий директор девелоперского холдинга «МДК-групп» Алексей Остробородов добавляет, что, если продажи инвесторов будут массовыми, до конца года снижение цен на новостройки может достичь 10%.

НИ ДАТЬ НИ ВЗЯТЬ

Заставить застройщиков снизить цены могут не только банки и новоиспеченные конкуренты в лице инвесторов и подрядчиков, но и покупатели квартир. Их положению сейчас тоже не позавидуешь: ипотека и жилье становятся для них все менее доступны. Это уже четвертая причина возможного отката цен. По данным ПИК, ипотечников у них 23-25%, у «Главстроя» и того меньше — 10%. Но зависимость девелоперов от ипотеки сильнее, чем утверждают застройщики. Morgan Stanley подсчитал, что в России в сегменте экономкласса 85% покупателей требуется ипотека. А по данным бюро недвижимости «Агент 002», эта цифра уже давно достигла 95%, причем во всех сегментах жилья. Член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко настаивает, однако, что рынок бизнес-класса меньше зависит от банков: «В основном это cash. Если наш покупатель не потерял ключ от сейфа, он к нам придет». Но, судя по заявкам клиентов, бизнес-класс уже который месяц не пользуется спросом, утверждает коммерческий директор бюро «Агент 002» Валерий Барнинец. А все потому, что получить кредит на недорогую квартиру — до $250 000 — еще можно, но большие суммы банки выдавать отказываются.

Да они и вообще отказываются от ипотеки. По статистике «Фосборн Хоум», к середине прошлой недели десять банков закрыли выдачу ипотечных кредитов, включая одобренные. Остальные банки кредиты пока дают, но ужесточают условия день ото дня. С января по август этого года средние ставки выросли на 1,8 п. п., а к началу 2009 г., прогнозирует «Фосборн Хоум», подрастут еще на 1,3 п. п. Максимальная сумма кредита снижается вместе с ростом ставок: если ставка при кредите на 25 лет растет на 1 п. п., максимальная сумма уменьшается на 7%, при росте ставки на 2 п. п. — на 13%. Сейчас для покупки квартиры в Москве стоимостью $700 000 заемщик должен располагать 20% этой суммы (без первоначального взноса кредиты больше не дают) и доходом не ниже $12 500 в месяц. Тогда в течение 20 лет он будет ежемесячно платить по $6200. Для покупки самой дешевой однушки семейный доход должен быть не меньше $4500.

Еще в июле аналитики международного агентства BCA Research писали в исследовании, посвященном России, что резкое подорожание заемных средств вместе с ростом цен на недвижимость создает пузырь на рынке. Ведь с лета 2002 г. по лето нынешнего года доходы населения выросли на 350%, а цены московского жилья — на 550%.

В ряде других городов недвижимость дорожала еще больше. Апрелев предполагает, что в регионах, сильно зависящих от ипотеки, спад цен действительно случится. А таких немало. В августе уже писал, что в первом полугодии 2008 г. по сравнению с тем же периодом 2007 г. число ипотечных сделок в регионах выросло на 40-60%. В лидерах — Красноярск, Нижний Новгород, Ростов, Екатеринбург.

Генеральный директор кредитного консультанта «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко считает, что роль ипотеки в развитии рынка сейчас явно переоценена: «Продолжается ее активная пропаганда, хотя приобретение жилья в собственность приведет ко множественным дефолтам среди покупателей. Надо обращаться не только к ипотеке, но и к арендному жилью». Средний менеджмент будет испытывать трудности с бонусами и трудоустройством, говорит Кирпиченко. Не произойдет и традиционного роста цен и спроса в декабре и январе, когда менеджеры крупных компаний тратят на покупку жилья годовые бонусы, сравнимые по размеру со стоимостью средней столичной квартиры. И таким образом, появляется еще один, уже пятый довод в пользу падения цен.

ПЕРЕОЦЕНКА ЦЕННОСТЕЙ

Однако кроме первичного рынка есть еще вторичный. Несмотря на кризис, он продолжает жить своей жизнью. Барнинец уверен, что цены на нем упадут лишь при условии, что застройщики начнут распродавать не только строящееся, но и готовое жилье, стоимость которого, как правило, равна цене вторички. О дисконте в готовых домах речь пока не идет. Но Разуваев из «Пересвет-Региона» отмечает, что многие застройщики сейчас выставляют на продажу наиболее ликвидные варианты, которые собирались продать в последнюю очередь.

По данным корпорации «Инком», спрос на вторичном рынке Москвы сейчас не падает, но и не растет. Предложение превышает спрос на 20%, к концу года разрыв достигнет 50%. «Однако это не страшно, поскольку две трети сделок на рынке альтеративные. Инвесторов же осталось не больше 10%. Самые расторопные ушли еще в апреле», — говорит Таганов. Все это грозит продавцам лишь долгими поисками покупателя, скидок они пока не делают. «Инком» подсчитала, что всего 25% сделок на вторичке проходит с дисконтом, 35-40% — с премией, а в 40% цена равна заявленной. Пока это единственный аргумент против падения цен. Но тут же возникает и фактор (уже шестой) в пользу их снижения: аналитик рынка недвижимости и руководитель портала ARN.RU Андрей Бекетов уверен, что в Москве продавцы хрущевок снизят цены: «Там будет спад до 10%, просто тогда их покупали по принципу “на что хватило денег” и явно переоценили».

А в регионах продавцы на вторичном рынке держать цены уже не в состоянии. В Нижнем они сбрасывают 5-10%, в Перми — до 15%, в Самаре — до 100 000 руб. Толчок снижению дал первичный рынок: один из застройщиков признался , что официально цены никто не снижает, но в частной беседе покупателю в последнее время все чаще предлагается скидка 5-10%.

Нынешней стабильности вторички Апрелев находит другое объяснение: «Деньги должны где-то приземляться. Курсы валют нестабильны, биржи лихорадит. Вторичная недвижимость — это как раз та самая тихая гавань, потому что при всех потрясениях остается материальным активом». Вот почему Апрелев с вероятностью до 50% предсказывает, что цены на недвижимость в целом стабилизируются и начнут расти, но не больше чем на 2% в месяц. Начальник отдела маркетинга и рекламы «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов приводит еще два довода в пользу сохранения роста цен в Москве: скачки курса доллара и уменьшение предложения. Но темпы роста, по его мнению, будут низкими. Его коллега Разуваев уверен, что в регионах рост будет в пределах инфляции. Остробородов из «МДК-групп» подтверждает эти рассуждения собственной статистикой: «40% покупателей квартир просто желают сберечь свои накопления от обесценивания».

Но в версию «дефицит вызывает рост цен» верится меньше всего. «Как известно из экономики, эластичность спроса не беспредельна. Рано или поздно наступает порог, когда цена не может быть выше даже при сведении предложения к нулю», — полагает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. Что уж говорить о регионах, где на проблемы спроса накладывается, напротив, избыток предложения. К примеру, только в центре Нижнего стройки развернули шесть крупных девелоперов. Затоваривание рынка росту цен никогда не способствовало. И это уже седьмой аргумент в пользу дешевения недвижимости. Конечно, все может случиться, а прогнозировать поведение рынка дальше января следующего года и вовсе никто не берется. Но пока, в краткосрочной перспективе, доводы в пользу снижения цен явно перевешивают.

Кстати, Иван Комаров из Краснодара вопрос дальнейших инвестиций для себя уже решил, и не в пользу недвижимости. Свои квартиры он планирует продавать по мере необходимости. «На этом рынке ловить больше нечего. Вырученные деньги буду вкладывать в новые бизнесы. У нас очень перспективна сфера услуг», — строит планы Комаров.

Наталия Биянова, Лилия Лобанова, Алексей Непомнящий, Татьяна Сейранян, Илья Хренников