Почему отказывают в ипотечном кредите?

Одно из последствий финансового кризиса – банки стали более строго подходить к выбору заемщиков. Поэтому и увеличилось число отказов в ипотечном кредите со стороны банков. Некоторые отказы разумному объяснению не поддаются, но в целом причины проанализировать можно. Что и попытался сегодня сделать Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru. И еще мы постарались понять, что нужно предпринять потенциальному заемщику, чтобы не нарваться на отказ.

Речь об отказах претендентам на статус заемщика шла на семинаре «Ипотека всем и тем, кому отказали», проводившемся компанией RUBURO. А также о том, что существенно повышает шанс на получение ипотечного займа обращение к ипотечным брокерам. Впрочем, обо всем по порядку.

Как рассказала собравшимся старший специалист компании RUBURO Эльвира Шугаева, банки подходят к различным категориям клиентов весьма дифференцированно. Хуже всего они предоставляют кредиты индивидуальным предпринимателям, не имеющим статуса юридического лица. Объясняется это тем, что доходы такой категории трудящихся установить практически невозможно.

На втором месте по отказам стоят владельцы бизнеса, зарегистрированные в виде ООО, но сдающие отчеты по упрощенной форме. Причина здесь та же – сложность определения истинных доходов. Однако таким предпринимателям фирма, выступающая в качестве ипотечного брокера, может восстановить бухгалтерию, навести в ней порядок и уже после этого подает в банк документы своего клиента. В несколько лучшем положении находятся высокооплачиваемые наемные работники.

Справка о доходах заемщика по форме №2-НДФЛ, которую требуют в банке, выражаясь языком профессора Преображенского, вовсе не броня. Хотя в банке скорее поверят справке, выданной рядовому сотруднику, чем руководителю фирмы. И все-таки данные, указанные в справке, будут проверять с лупой. Проверят также, не является ли бухгалтер вашим родственником.

Некоторые хитрецы приносят справку №2НДФЛ от крупной фирмы и указывают телефон этой компании. На этом телефоне сидит проинструктированный человек, который подтверждает сведения заявителя. Но стоит найти телефон этой фирмы в справочнике или в Интернете, и там этого работника и указанного в заявлении телефона уже никто не знает.

Есть фирмы, которые выдают справки №2НДФЛ за вознаграждение. Это реально существующие конторы, чем-то занимающиеся. А «справковыдавание» - их побочный бизнес. Под стеклом у офис-менеджера такой фирмы лежит список мертвых душ, фамилии которых надо подтверждать. Правда, эти фирмы рискуют очень быстро примелькаться и попасть в черный список банка. И тогда уже реальные сотрудники этой фирмы не смогут нигде получить никакого кредита.

Так, что не сомневайтесь: банкиры обязательно проверят, вправду ли вы работаете на том месте и в той должности, которую указали. В некоторых банках до последнего времени ограничивались телефонным звонком, но в последнее время, когда деньги вновь оказались в цене, стали выезжать на место службы претендента на кредит. Выезд этот платный и при получении кредита из его суммы вычтут две-три тысячи рублей.

Другие документы изучаются также очень внимательно. И горе тому, чья трудовая книжка окажется заполненной одной и той же рукой, а, просканированный диплом при увеличении на печати покажет растровую точку, что свидетельствует о том, что документ отпечатан на принтере.

Эксперты советуют сообщать о себе возможно более полные сведения. Так, один человек указал в заявлении то, что он не имеет собственных детей. Сотрудники банка, позвонив ему домой, услышали детский голос. На этом основании они сделали вывод о ложности сведений. Больших трудов брокерам стоило потом объяснить банкирам, что человек живет в гражданском браке с женщиной, имеющей детей от предыдущего брака.

Причиной отказа могут стать и совсем уж удивительные вещи. Так, например, если человек по специальности физик-теоретик, но работает в сфере недвижимости, ему также могут выкатить отказ на том основании, что запись в дипломе не соответствует реальной работе.

Зарплата претендента имеет большое значение, но не следует думать, что чем более крупная сумма указана в справке, тем выше вероятность положительного решения. Так, участники встречи приводили пример отказа потенциальной заемщице с белой зарплатой в 360 тысяч рублей. Почему отказали? Смутило, что у претендентки не было высшего образования, она всю жизнь проработала на предприятии, которое когда-то было оборонным в должности старшего инженера.

К тому же банкиры не нашли сайта этой компании в Интернете.

Брокерам пришлось очень постараться, чтобы пробить даме кредит. Они доказали, что предприятие, переориентировавшееся на лизинг стройтехники, крайне востребовано на рынке, не нуждается в рекламе своих услуг, а клиентка – ценный и высококвалифицированный сотрудник.

Специалисты ипотечного рынка настоятельно советуют – не «рисуйте» себе несуществующей зарплаты. Лучше горькая правда, чем сладкая ложь! В противном случае вы попадете в межбанковскую базу данных лиц, подающих о себе ложные сведения, и в следующем банке вам откажут, лишь прочитав вашу фамилию. Средняя «белая» же зарплата тех, кто получает положительное решение, составляет 62 тысячи рублей. Понятно, что у таких претендентов очень вероятны и дополнительные доходы.

Положительный момент для банков - позитивная кредитная история. Наличие же непогашенных кредитов, естественно, служит отрицательным фактором.

Отсутствие кредитной истории как таковой – тоже минус. Поэтому клиентам советуют сначала взять краткосрочный потребительский кредит, полностью его выплатить, и лишь потом обращаться за ипотекой.

Однако и здесь все не слава Богу. Как рассказал начальник отдела продаж управления продаж и развития Банка Жилищного финансирования Георгий Маргиев, аналитическая служба банков имеет задачу отсеять всех тех, кто внушает подозрения. В функции аналитиков входит не столько оперативная проверка правдивости сведений, сколько оценка риска возможного дефолта.

Например, такой традиционно положительный момент, как наличие позитивной кредитной истории, может быть рассмотрен и под другим углом зрения. Если вчера человек не мог на свои средства купить сотовый телефон и полгода выплачивал по пять тысяч рублей, то сможет ли он выплачивать ежемесячно по две тысячи долларов, погашая ипотеку? Задавшись таким вопросом, аналитик начинает копать под кандидата и находит за ним вполне реальные косяки.

Служба безопасности банков проверяет нас на, как бы это выразиться, - на соответствие Уголовному Кодексу. Кстати, объяснять, почему отказали, эти доблестные люди не любят. Но наиболее частые причины известны:

- претендент имел проблемы с законом или вообще - скрыл судимость;

- купил фальшивую регистрацию;

- когда-то был участником ДТП.

Очень часто отказ становится результатом ненадлежащего исполнения проверяющим своих обязанностей. Так, сотрудник службы безопасности одного из банков не смог попасть на режимное предприятие где трудится заявитель. На этом основании он заключил, что клиент там не работает.

В другом случае сотрудница банка звонила заявителю по домашнему телефону в рабочее время и, не дозвонившись, дала заключение, что претендент на ипотеку не проживает по указанному им адресу.

Отказывают всё-таки в три раза реже, чем выдают положительные решения. Даже сейчас доля отказов не так велика. Хотя она и выше в два раза, чем в 2007 году, тем не менее, составляет, например, в том же Банке жилищного финансирования лишь четверть от числа поданных заявок.

Чтобы застраховаться от отказов, особенно - полученных в результате недоразумений, люди и обращаются к ипотечным брокерам. Они действительно могут обжаловать действия недобросовестных сотрудников у руководства банка, с которым они, как правило, имеют личные контакты. Практически все приведенные нами истории имели хороший конец, поскольку брокеры «отбивали» клиентов.

Без брокеров на этом рынке могут обойтись «белые и пушистые» заемщики, имеющие большую официальную зарплату, массу времени для хождений по банкам и не имеющие никаких проблем в принципе. Но таких людей надо искать днем с огнем, остальным наверняка понадобится помощь.

Более того, в связи с финансовым кризисом, роль ипотечных брокеров будет возрастать, так как из-за ужесточения требований к заемщикам, число проблемных клиентов увеличится. Нам остается только напомнить о стоимости услуг брокеров – в Москве они оцениваются примерно в 1,5-3% от суммы кредита.

Обращаться ли к ипотечным брокерам или нет – это, в конце-концов, личное дело каждого. Но общая линия поведения человека, претендующего на ипотечный кредит, вполне понятна. Самая главная рекомендация – не врать ни по какому, даже самому малейшему поводу. Потому что обманщиков занесут в какие-нибудь черные базы, запомнят навсегда, и тогда о кредите можно просто забыть.

Сергей Шумаков