Какое будущее у массовой застройки?

Сегодня комплексное освоение территорий и массовая застройка новых жилых районов и городов-спутников Москвы, как правило, идет по принципу «создать место, удобное для проживания»: основной упор делается на инженерную, транспортную и социальную составляющие. Но существует и иной подход. В соответствии с ним еще на стадии проектирования закладывается потенциал для последующего развития индустрии района (города) — торговой, развлекательной, туристической, спортивной, рекреационной, да и всех остальных. При таком подходе формируется системообразующий центр нового района или города. Будут ли два принципа комплексной урбанизации и дальше существовать параллельно или один из них будет поглощен другим?

Заместитель генерального директора Инвестиционно-дeвелоперской группы «ОПИН» Константин Забродин склоняется в пользу проектов с системообразующим центром. «По двум причинам, — поясняет он. — Во-первых, в позитивном смысле градостроительство — это не создание спальных районов многоэтажной застройки или индивидуальных домов, а создание самодостаточного, саморазвивающегося в долгосрочной перспективе градообразования. Во-вторых, понятие “место комфортного проживания” означает комфортное проживание для всей семьи, включая и работающих ее членов. Назвать же проживание комфортным, если на дорогу до работы человек тратит более двух часов, нельзя».

По мнению Забродина, выбор в пользу одного из вариантов обусловлен мотивацией потенциального покупателя: «Мне кажется, если перед покупкой жилья человек серьезно взвешивает все обстоятельства, а не стремится любой ценой решить пресловутый квартирный вопрос или “поднять свой социальный статус”, он поймет, что никакой комфорт или уют в доме не заменит часов, дней, месяцев жизни, проведенных в автомобильных пробках. Поэтому второй подход мне кажется более перспективным. А как только наши соотечественники поймут это, девелоперам придется идти на более масштабные и комплексные проекты, продумывать вопросы занятости, работать с региональной администрацией, участвовать в федеральных программах».

Если посмотреть на аналоги за рубежом, то стоимость земли и недвижимости в «самодостаточных» поселениях и в «спальных» районах отличается в разы. «Говоря о самодостаточности, — продолжает эксперт, — я имею в виду в первую очередь самодостаточность экономическую. И здесь чисто рекреационные поселения могут быть экономически очень и очень состоятельны. Не менее состоятельны, чем индустриальные или инновационные, интеллектуально емкие». При этом Забродин не предполагает вытеснения одного принципа другим — по его мнению, оба подхода будут сосуществовать, по аналогии с фондовым рынком, где мирно сосуществуют краткосрочные и долгосрочные инвестиции — спекуляции одного торгового дня или долгосрочные вложения.

Заместителю директора по инвестициям компании «Сити-XXI век» Владлену Писареву второй принцип развития территорий (закладывать потенциал для индустрии еще на стадии проектирования) также видится предпочтительным. По его мнению, это закономерно, поскольку инженерно-транспортная и прочая инфраструктура должна закладываться на начальной стадии проектирования. Вместе с тем он полагает, что в современных условиях «для успешной реализации проекта необходимо сочетать первый и второй подходы».

Человеческий фактор

Схожей точки зрения придерживается и заместитель директора департамента девелопмента корпорации «ЗНАК» Марат Симонянц. По его мнению, оба принципа вполне могут мирно сосуществовать друг с другом. «Основной фактор, который необходимо учитывать при формировании генерального плана комплексного развития той или иной территории, — говорит он, — это занятость населения будущих комплексов недвижимости. Население территории будет расти только при условии наличия мест приложения труда в удовлетворительной транспортной доступности от места жительства — если, конечно, мы говорим про места постоянного проживания».

По мнению Симонянца, в 30-километровой зоне от Москвы или любого другого мегаполиса, который при этом является крупным центром занятости, возможно комплексное развитие территорий без привязки к «системообразующему центру» или «центру притяжения». Однако, чтобы приступить к развитию территории, находящейся на значительном удалении от крупных городов или градообразующих промышленных предприятий, девелопер должен реализовать идею создания «центра притяжения», который по сути выполнит роль якоря для проживающих в этом районе людей. При планировании проекта девелоперы, ориентирующиеся на комплексное развитие территорий, детально изучают социально-экономический потенциал той или иной территории.

Если участок под развитие находится в зоне постоянной транспортной доступности от крупных центров занятости, можно не фокусироваться на создании «центра притяжения»: он и так существует. К тому же это не приведет к увеличению стоимости проекта. За пределами 30-километровой зоны, уверен он, такие «якоря» необходимы.

Центры притяжения

«Самостоятельно комплекс жилой недвижимости в зависимости от плотности застройки и обеспеченности инфраструктурой компенсирует лишь от 10 до 30% потребностей местных жителей в рабочих местах — в сфере обслуживания, медицинских и социальных объектах, на локальных производствах, — объясняет свою точку зрения Симонянц.

— Примеры подобного развития именно вокруг “центров притяжения” — горнолыжные курорты Дмитровского района: парки Яхрома и Волен».

Их появление, действительно, стало мощным импульсом для развития окружающих территорий: вокруг горнолыжных трасс стали развиваться социальная инфраструктура и жилая застройка. «В то же время создание центров притяжения спортивно-рекреационного характера повышает престижность и качество, а значит, и цену, и ликвидность жилья, строящегося вокруг», — добавляет он.

И.о. генерального директора ООО «Пересвет-Регион» Василий Фетисов поддерживает общее мнение экспертов. Как считает Фетисов, оба подхода имеют право на жизнь и применяются в зависимости от масштаба застройки и стратегии застройщика. Так, на площади до 100 га обычно создается «место, удобное для проживания», то есть комфортный «спальный микрорайон» с упором на жилую, транспортную и социальную составляющие. При площади свыше 100 га, а особенно при формировании города-спутника (1-2 тыс. га) «обязательно должен решаться вопрос о создании мест приложения труда для проживающих в данном жилом образовании людей».

«Считается, что необходимо обеспечить создание рабочих мест для 20-50% трудоспособного населения, потенциально способного заселить новое жилое образование. Это позволит прежде всего снизить и создать благоприятную нагрузку на транспортную инфраструктуру и создаст основу для развития жилого образования за счет внутренних производительных сил: бюджет, налоги и прочее, — резюмирует Фетисов. — В долгосрочной перспективе наиболее выигрышным считается комплексный поход, с созданием индустриальной, постиндустриальной, рекреационной инфраструктуры — город-спутник».

Проверка практикой

Все реализуемые сейчас крупные проекты, например, жилой район «Академический», «Большое Домодедово», «А101», «Рублево-Архангельское» учитывают, по словам экспертов, данный фактор. И потому, по словам директора по маркетингу Группы компаний «КОНТИ» Юрия Синяева, все названные проекты обладают высокой инвестиционной привлекательностью. «Кроме того, удачным вложением средств можно считать и сделки на вторичном рынке жилья Подмосковья в городах-спутниках. Наиболее ликвидными являются города и поселки, расположенные в пределах 25 км от МКАД, — говорит Синяев. — Все эти проекты будут иметь хорошую транспортную доступность, развитую социальную и инженерную инфраструктуру».

Еще один пример сочетания обоих принципов урбанизации территорий — строящийся в Красногорском районе комплекс жилой и коммерческой недвижимости «Гран-При», девелопером которого выступает корпорация «ЗНАК». С одной стороны, комплекс находится в пятистах метрах от Москвы, обладает удобной транспортной доступностью, включая станцию метрополитена, а значит, может ориентироваться на столичный рынок труда. С другой стороны, благодаря большому количеству инфраструктурных объектов, включая ипподром мирового класса, комплекс создает более 10 тыс. рабочих мест при потенциальном населении до 40 тыс. человек. «Это дополняется наличием офисных помещений и комплекса сооружений ипподрома, на которых будет создано еще порядка 30 тыс. рабочих мест», — уточняет Симонянц. Поэтому, по его словам, вполне вероятен сценарий, при котором проект «Гран-При» будет привлекать трудовые ресурсы извне.

Как там

Потенциальную перспективность проектов, предусматривающих развитие спортивно-рекреационной индустрии, подтверждает зарубежный опыт. Один из ближайших аналогов — немецкий Гельзенкирхен. Город, сформировавшийся в середине XIX века благодаря бурному развитию угольной и сталелитейной промышленности, около ста лет был одним из важных индустриальных центров земли Рур и даже получил прозвище «город тысячи огней».

Во время Второй мировой войны здесь располагались многочисленные склады боеприпасов. В ходе наступления советских войск в 1945 году Гельзенкирхен подвергся мощнейшим бомбардировкам, был почти полностью разрушен и после войны попросту утратил свое значение: располагавшиеся вокруг шахты закрывались одна за другой, а население стремительно сокращалось.

Второе дыхание Гельзенкирхен обрел в 60-е годы минувшего века благодаря развитию инновационных технологий (в здешнем «Парке науки» разместились фирмы, разрабатывающие новые технологии использования солнечной энергии) и футболу. Этот вид спорта стал одной из важнейших составляющих экономической и общественной жизни города.

Стараниями болельщиков местной команды «Шальке-04» Футбольный союз Германии принял решение построить здесь к чемпионату мира 1974 года 70-тысячный стадион «Паркштадион». А в 2001 году рядом с ним открылся новый многофункциональный стадион «Ауфшальке Арена» — один из 11 немецких стадионов, принимавших чемпионат мира по футболу 2004 года.