Стоит ли приватизировать жилье?

На модерации Отложенный Приватизация жилого фонда в России закончится к 1 марта 2010 года. На этот раз, похоже, окончательно. И больше ни один суд в мире, включая суд по правам человека в Гааге, не сможет вернуть российскому гражданину это дарованное нашими властями в 1992 году право — приватизировать жилье. Ни о какой "платной" приватизации в законодательных актах речи никогда не было, и разговоры об этом не более чем народное мифотворчество. Но стоит ли вообще приватизировать свое жилье тем, кто еще не успел это сделать?

Зачем им это нужно

Чтобы более или менее успешно играть с властью в любые, даже не очень азартные игры, нужно прежде всего понять ее (власти) логику и интересы. Надо сказать, что борьбу с приватизацией жилищного фонда власть ведет уже давно и с переменным успехом. Первое плановое окончание срока приватизации было назначено на 1 января 2007 года. Однако число желающих приобрести свои квартиры в частную собственность оказалось настолько велико, что Федеральная служба регистрации просто физически не в состоянии была выполнить все заявки к указанному сроку. Поэтому срок прекращения приватизации был сдвинут на три с небольшим года.

Кроме того, в 2006 году была оспорена ранее введенная норма, согласно которой жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставленные гражданам после 1 марта 2005 года, не подлежали приватизации. Верховный и Конституционный суды признали его не соответствующим Конституции РФ. Таким образом, все, кто не использовал прежде свое право на бесплатную приватизацию и получил квартиру по социальному найму после 1 марта 2005 года, могут ее приватизировать до 1 марта 2010 года.

Приватизировать или не приватизировать собственное жилье — на этот вопрос должен ответить каждый пятый гражданин Российской Федерации в ближайшие два года. "Граждан, которые пока не смогли приватизировать по каким бы то ни было причинам жилплощадь, совсем немного — всего 20%",— говорит руководитель службы по связям с общественностью комитета Государственной думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Александр Урманов.

Как ни странно, москвичи, как правило более активные в осуществлении своих прав и свобод по сравнению с остальными россиянами, на этот раз оказались вполне среднестатистическими гражданами. "За 16 лет, прошедших с начала приватизации, в собственность москвичей перешло 80% жилищного фонда",— констатирует первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (ДЖП и ЖФ) Николай Федосеев.

На самом деле 20% неприватизированных квартир — это не так уж и мало. И главное подтверждение тому — то, что федеральные чиновники исполнены решимости довести до конца свое намерение лишить граждан права на собственность. "С приватизацией пора заканчивать. Сейчас местные власти жилье не строят только потому, что приватизация продолжается",— говорит Александр Урманов.

Николай Федосеев высказывается еще резче: "Если в начале 1990-х приватизация была необходима, то теперь приватизация — это зло. Потому что через год-два после предоставления жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий это жилье оказывается на рынке. Поступления площади "за выбытием граждан" в советские времена составляло в год до 1 млн квадратных метров. Сейчас — около 100 тыс. квадратных метров, то есть примерно 2000 квартир в год. В любом обществе есть фонд социального использования, но нигде нет такого объема жилья в частной собственности, как теперь в России".

В этом, собственно говоря, все дело: не в том, что потенциальных "приватизантов" всего (или целых) 20%, а в том, что их становится все больше. Государство предоставляет квартиры нуждающимся или переселенцам из ветхого фонда, а нуждающиеся их затем приватизируют. И то обстоятельство, что этим правом можно воспользоваться только один раз,— не помеха: дети становятся совершеннолетними и получают право приватизации. Государство, естественно, делиться своей собственностью не желает. Вопрос в другом: нужно ли тем самым 20% граждан становиться собственниками, пока еще можно?

Кто меньше рискует

Начнем с самого маргинально и отчасти циничного варианта: оставаться нанимателем жилья у государства (а не собственником, приватизировавшим квартиру) хорошо мошенникам. Мошенник защищен нынешним Жилищным кодексом от претензий кредиторов в том случае, если его квартира не приватизирована. Достаточно оценить риски, чтобы понять, что неблагонадежному кредитору гораздо выгоднее брать кредиты, проживая в социальном жилье (при этом оплачивая коммунальные услуги в срок). Например, можно единовременно набрать потребительских кредитов в разных банках, равных по объему стоимости еще одного жилья, без всякого намерения расплачиваться по долгам. Наниматель в отличие от собственника не будет нести ответственность своей квартирой, Жилищный кодекс окажется на его стороне. Правда, недобросовестного заемщика можно и нужно преследовать с помощью других кодексов — Уголовного и Административного, но это уже другая история.

Но есть и другая категория неплательщиков, которых далеко не всегда можно отнести к мошенникам,— это неплательщики коммунальных услуг. Причины таких долгов могут быть разными — потеря работы, болезнь, в конце концов, просто разгильдяйство. И вот в таком случае лучше оказаться собственником жилья, чем нанимателем.

Еще одна вполне жизненная ситуация: развод. Допустим, москвич женится, уже будучи собственником квартиры (то есть эта квартира не является совместно нажитым имуществом), а через какое-то время собирается разводиться. В этом случае вопрос о том, надо ли делить квартиру с бывшей женой, остается целиком на его совести. Если совесть ему скажет, что делиться не нужно,— разведенная супруга ничего и не получит. А вот наниматель выселить бывшую жену, скорее всего, не сможет — по закону они имеют равные права как проживающие в государственной квартире. Впрочем, вряд ли кто-то станет приватизировать квартиру только для того, чтобы избежать будущих разборок с женами или мужьями. Но по сумме рисков остаться без квартиры (или ее части) в привилегированном положении оказываются все-таки собственники, а не наниматели.

Кто больше получит

Другой вопрос, который не менее (скорее даже более) важен для решающих вопрос с приватизацией,— что можно получить от государства в том или ином случае. В разных городах с большим или меньшим эффектом работают программы предоставления жилья нуждающимся. Москва, кстати, занимает в этом вопросе одно из первых мест в стране. И, кроме того, по всей стране сносится ветхое жилье, взамен которого расселяемым гражданам предоставляется новое. Тут Москва просто на первом месте, с большим отрывом от остальных.

При расселении семьи из дома, подлежащего сносу, ей предоставляют жилплощадь, равноценная прежней — как минимум. И этот минимум как раз касается собственников квартир, а вот нанимателям город обязан предоставить жилплощадь, исходя из социальной нормы — 18 кв. м на человека (п. 6 ст. 20 закона г. Москвы от 14 июня 1996 года "Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения"). Хорошо это или плохо — зависит от конкретной ситуации. Допустим, одинокий человек, живущий в трехкомнатной приватизированной квартире, на такую же по площади будет и претендовать.

А вот наниматель в этой ситуации может получить только двойную социальную норму — 36 кв. м (в соответствии с тем же самым законом). Понятно, что в этой ситуации квартиру лучше приватизировать.

А вот если взять другой вариант — семья из пятерых человек в панельной однушке,— все меняется с точностью до наоборот. Наниматели наверняка получат одну большую квартиру или две поменьше (в зависимости от того, сколько семей проживает в хрущевке). А вот собственникам город обязан предоставить только однушку. Конечно, чтобы ускорить процесс расселения, власти и собственникам наверняка предложат какие-то схемы увеличения жилплощади — например, за доплату по цене ниже рыночной или, выдав равноценную квартиру, поставят в очередь на улучшение жилищных условий. Но это уже вопрос переговоров и торговли, "автоматически" получить такую же площадь, как наниматель из соседней квартиры, собственник не сможет.

Другой очень важный вопрос при расселении и переезде — куда переселят жильцов сносимого дома. Московские власти в последние три года неоднократно заявляли, что переселяют "пятиэтажников" и жителей ветхих домов в пределах района, а не округа (за исключением ЦАО). То есть, например, жителя пятиэтажки в Черемушках нельзя переселить в Южное Бутово (это один и тот же Юго-Западный округ).

На деле все происходит не совсем так. Во-первых, если при сносе дома семье предоставляют два и более жилых помещения, то только одна квартира должна находиться в районе проживания, другие могут быть за его границами. И можно не сомневаться — если район престижный и дорогой, то другие квартиры обязательно окажутся за его пределами. Это, правда, не касается многодетных семей, имеющих несовершеннолетних детей,— им могут дать несколько квартир, но все они должны находиться в районе проживания.

А во-вторых, это норма не закона (там вообще ничего не говорится о районе переселения), а постановлений правительства Москвы, то есть подзаконных актов. Постановления же, как известно, легко "добавляются", "изменяются" или отменяются вовсе. А уж когда правительство поменяется, то и постановления будут корректироваться с легкостью необыкновенной. И почему не предположить, что Москва вернется к практике трех-четырехлетней давности? Например, такие малознакомые жителям Западного АО районы, как Толстопальцево и Внуково, непрестижные для жителей Северного АО районы Зеленоград и Долгопрудный, малопривлекательные Солнцево, Балашиха, Южное и Северное Бутово и даже поселок Восточный — все это формально территория столицы, в которой социальным жителям могут предоставить жилье согласно социальным нормам. Короче говоря, предоставление квартир в своем районе — добрая воля Лужкова, и держится она на его честном слове.

А вот если перейти на твердую юридическую платформу, то собственник может гораздо эффективнее торговаться с властями, чем наниматель. Опять же, это связано с неизбежными судебными тяжбами, тратой времени и нервов, но практика показала, что граждане не так уж редко выигрывают суды у московского правительства.

В общем, если говорить о возможности получить от города хорошую компенсацию в случае расселения дома, собственники и наниматели находятся примерно в равных условиях. Но окончательное решение — приватизировать квартиру или нет — зависит все-таки от конкретной ситуации. И в первую очередь — от того, стоит ли ваш дом в планах на снос.

Ну и, наконец, если даже в самых отдаленных планах стоит вопрос возможной продажи квартиры, приватизировать ее надо немедленно. В реальности, конечно, неприватизированная недвижимость все равно будет попадать на рынок по известным еще с советских времен схемам — через институты фиктивных браков, обменов и т. д. Но, не говоря уж о сложности подобных схем, неприватизированные квартиры будут стоить значительно меньше, чем абсолютно такие же, но со всеми правами собственности.

Суровая реальность

Среди тех 20%, что не приватизировали свои квартиры, есть и те, кто фактически лишился этого права уже сейчас. Это касается тех семей, в которых хотя бы один из нанимателей наотрез отказывается приватизировать квартиру.

Сейчас не только невозможно в судебном порядке заставить строптивого члена семьи стать участником приватизации или отказаться от таковой, но невозможно по суду и выделить ему долю имущества из муниципальной квартиры, что было бы справедливо. Но в 2005 году ст. 86 ЖК РСФСР (в соответствии с которой было возможно разделение лицевых счетов) упразднена, а значит, на сегодняшний день многие семьи оказались в заложниках.

Правоприменительная практика сегодня практически не дает возможности не только разделить жилье, но и просто определить "порядок пользования" жильем по договору найма. И получается, что в муниципальной квартире будет прав только тот, кто физически сильнее: престарелые родители, нелюбимые жены, дети, просто физически слабые и больные люди становятся "группой риска" при любых неблагоприятных отношениях в семье.

На самом деле гораздо более справедливо было бы на оставшееся до окончания приватизации время вернуть норму закона о разделении лицевых счетов при условии, что разделяющий лицевые счета гражданин утрачивает право встать на очередь (или просто не признается ухудшившим свои жилищные условия). Тогда множество людей получат возможность приватизировать хотя бы часть жилья, потом продавая, доплачивая, улучшая себе жилищные условия независимо от воли другого.

Задачка для того, кто не разобрался с зарегистрированными в квартире лицами, не только в самой процедуре приватизации. Заключение договора социального найма, необходимого сейчас для приватизации жилья, ставится под угрозу при отсутствии взаимопонимания между всеми зарегистрированными в одной квартире членами семьи. Бывшие мужья и жены, по недосмотру нанимателя не снятые с регистрационного учета и много лет проживающие неизвестно где, родственники, пребывающие в местах лишения свободы граждане и лица, которых следует признать без вести пропавшими,— все это серьезная угроза не только для осуществления приватизации жилья, но и даже для заключения договора социального найма, если он до сих пор не заключен в письменной форме.

"Гражданин, которого следует признать без вести пропавшим, просто недобросовестный наниматель, тем не менее, сохраняет право на пользование этим жилым помещением и, соответственно, все права и обязанности нанимателя,— говорит Николай Федосеев.— Это относится и к праву на приватизацию. Однако если такой жилец не выполняет свои обязанности по договору, скажем, более шести месяцев не оплачивает жилое помещение, то к нему могут быть применены все санкции, предусмотренные ЖК РФ. Естественно для этого нужно заявление от остальных нанимателей и судебное подтверждение факта нарушения обязанностей".

Стоит только добавить одно существенное "но": самый простой суд по вопросу утраты нанимателем своих прав будет продолжаться с большой долей вероятности около года-полутора. А для признания гражданина без вести пропавшим потребуется пять лет. За это время все установленные для приватизации сроки закончатся, и жилье навсегда останется могилой рыночных отношений.

ОЛЬГА БУХАРКОВА