Причины и прогнозы осеннего подорожания аренды жилья в Москве

Как известно, у человека, желающего улучшить свои жилищные условия, есть два выхода – покупать жилье /в том числе, по ипотеке/ или снимать его. Эти два способа взаимосвязаны между собой – тот, кто не может купить квартиру, снимает ее, тот, кто считает, что лучше платить банку за свое, чем кому-то за то, что своим никогда не станет, изыскивает все возможные варианты для покупки. Понятно, что между рынком недвижимости и рынком аренды существует тесная связь. По оценке аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU), эта связь очень интересная. Так, стоимость продажи и стоимость аренды квартир растут не синхронно, а в противофазе, считают эксперты центра. То есть, стоит начаться новому росту цен на жилье, как стоимость аренды притормаживает, и наоборот, стоит ценам на квартиры остановиться, как начинает заметно дорожать аренда.

Подобное поведение рынка наблюдалось неоднократно, отмечают аналитики IRN.RU. Так, во время недавнего скачка цен на квартиры в Москве в первые месяцы 2008 г, цены на аренду жилья не просто остановились, а даже слегка поползли вниз. Правда, тогда эксперты обвиняли в этом увеличение количества предлагаемых для найма объектов за счет того, что на рынок вышли арендодатели из ближнего Подмосковья. Как известно, избыток предложения всегда сбивает цену, тем более тогда Подмосковье снять жилье стоило в среднем на 30 проц дешевле Москвы. Однако со временем стоимость аренды в таких близко расположенных к столице городах Подмосковья, как Химки, Королев, Балашиха, подтянулась к цене аренды аналогичных квартир в черте столицы, и многие решили снова вернуться в Белокаменную. Как ни крути, столичная инфраструктура во многом развита лучше, а добираться из городов-спутников на работу и обратно - дольше. Еще раньше, в 2007 г, когда на рынке наблюдалась стагнация после бурного роста 2006 г, стоимость аренды существенно подскочила. Именно тогда канули в Лету фантастически дешевые квартиры за 150 долл в месяц и вместо бабушек, готовых приютить хорошего человека за смешные деньги, на рынок вышли арендодатели, чутко отслеживающие конъюнктуру и не желающие упускать выгоду.

Почему так происходит? В IRN.RU считают, что ответ довольно прост. Первая причина – низкая доходность аренды как таковой. В чистом виде она не превышает 5 проц годовых, в то время как доходность банковских депозитов, как и инфляция, куда выше. Поэтому пока стоимость квартир заметно растет, арендодатели не сильно заботятся о доходах от аренды. Но стоит росту цен на жилье остановиться и возникнуть угрозе отката цен назад, как настроение арендодателей меняется в худшую сторону и возникает естественное желание "выжать" из аренды побольше.

Другая причина состоит в естественном отставании от рынка части потенциальных покупателей жилья. Квартиры дорожают быстрее, чем обыватели, раздумывающие об их покупке, могут осознать. В итоге, если начало подорожания жилья сопровождается, в том числе, оттоком квартиросъемщиков на рынок купли-продажи, где они намерены купить хоть что-то, пусть и в кредит, то окончание подорожания, напротив, знаменуется возвратом к аренде тех, кому так и не удалось ничего приобрести. Поэтому всплески рынков продажи квартир и их аренды сменяют друг друга и движутся в противофазе, делают вывод эксперты.

По их мнению, ситуация сегодня складывается аналогичным образом. С наступлением осени недавняя волна подорожания квартир в Москве почти сошла "на нет", и рынок купли-продажи московской недвижимости, похоже, ожидает новая стагнация. При этом на фоне выросших за период ажиотажа на 30-35 проц цен на московские квартиры чистая доходность от аренды упала до минимума. Следовательно, в ближайшие месяцы с высокой вероятностью можно ожидать нового закономерного роста арендных ставок на московском рынке жилья, который должен хотя бы частично отыграть разрыв и привести к повышению доходности сдачи жилья в аренду.

Действительно, удорожание аренды прогнозируют сейчас многие. Если сейчас снять "однушку" на окраине, вдали от метро, стоит 20-25 тыс руб в месяц в зависимости от удобств и транспортной доступности, то в октябре риэлторы делают ставки на цены 30 тыс руб и выше. По их мнению, подобное связано с тем, что осенью люди возвращаются их отпусков, многие меняют работу, а с ней и место жительства. Кроме того, начался учебный год, и студенты, приехавшие покорять Москву, вносят свою лепту в увеличение спроса на жилье.

Кроме того, осенью обычно перезаключаются договоры аренды, и хозяева увеличивают квартплату на 10-15 проц из-за инфляции. Это если жильцы остаются прежние и обе стороны все устраивает. Если же жильцы съезжают, на их место ищутся новые, и озвученная для них цена уже может превышать прежнюю на 20 и более процентов.

Насколько обоснованы такие прогнозы и вообще, есть ли прямая связь между рынком купли-продажи и рынком аренды? ПРАЙМ-ТАСС обратился за комментарием к первому заместителю директора компании "МИЭЛЬ - Аренда" Марии Жуковой. Она рассказала, что цены на аренду квартир в Москве начинают расти обычно еще в июле, и рост этот продолжается примерно до октября. На осенние месяцы приходится пик активности рынка, и максимальный прирост наблюдается именно в сентябре – октябре. То есть, ничего необычного и из ряда вон выходящего в нынешней стоимости аренды нет. В этом году ежегодная тенденция подтверждается: наибольший рост произошел в июле, а с начала августа средняя стоимость найма квартир изменилась незначительно /в среднем на 3 проц/. "К концу сезона мы ожидаем, увеличения стоимости найма еще примерно на 5 проц", - говорит она. Уже к концу сентября - октябрю сезонный рост ставок приостановится, и до конца года стоимость аренды будет оставаться примерно на одном уровне, колебания ставок не превысят 1-2 проц. В целом, рынок аренды не зависит напрямую от рынка купли–продажи квартир, считает М.Жукова. По ее мнению, арендные ставки увеличиваются вслед за общим удорожанием городской жизни.

В качестве примера возьмем обычную однокомнатную квартиру. Будем называть ее условно "средней", имея в виду обычное жилье не в центре столицы и не принимая во внимание слишком дешевые и слишком дорогие варианты. По данным "МИЭЛЬ-Аренда", стоимость аренды такой "однушки" эконом-класса в феврале 2008 г составляла 817 долл, в апреле выросла почти до 900 долл, в мае-июне увеличилась незначительно, в июле преодолела отметку в 1000 долл.

По данным на август, аренда нашей "средней" "однушки" стоила 1033 долл в месяц, что по тогдашнему курсу было чуть более 25 тыс руб. В элитном и бизнес-сегменте аренда однокомнатной квартиры дорожала более плавно – с 1480 долл в октябре прошлого года до 1747 долл нынешним летом. Как мы видим, квартиры эконом-класса дорожают более существенно, но подобное, по-видимому, обуславливается тем, что спрос на них традиционно больше.

Впрочем, до тех пор, пока Москва останется "магнитом" для граждан из разных уголков России, тенденция к повышению арендных ставок на жилье вряд ли изменится. Сегодня любую, даже самую захудалую квартиру можно сдать дороже рыночной цены на 3-5 тыс руб. Достаточно не "гнать коней", а подождать пару-тройку недель, пока не найдется арендатор, готовый снять ее за эту цену. Кроме того, слухи о грядущем удорожании аренды нередко распускают сами риэлторы, которым это выгодно. Под эти выводы нередко подводится вполне научная база. Неудивительно, что на фоне таких слухов цены делают реальный скачок роста.