Что делать, если вам в наследство досталась квартира?

На модерации Отложенный Если вы получили в наследство такое ценное имущество, как квартира, поспешите оформить на него права — без этого распорядиться недвижимостью нельзя. Какие документы нужны для того, чтобы принять наследство? Можно ли восстановить свои права, если срок наследования пропущен? На эти и другие вопросы читателей журнала отвечает Ольга Балбек, главный юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

— Мне оставили наследство. Какие документы нужны для того, чтобы его принять?

— Принятие наследства является сделкой, то есть действием, порождающим правовые последствия. Система принятия наследства в РФ требует от наследника совершения целенаправленных действий, которые определенно отражают его намерение. Если же воля на принятие наследства никак не выражена, то это означает отказ от него, что также влечет целый ряд правовых последствий.

Право принять наследство получают наследники по завещанию или по закону.

Для принятия наследства по закону необходимы документы, подтверждающие родственные отношения с наследодателем, например свидетельства о рождении, о браке, копии актовых записей о рождении или о браке, копии вступивших в законную силу решений суда об установлении факта родственных отношений. При оформлении документов нотариус должен потребовать соответствующее доказательство принадлежности умершему наследственного имущества. Право собственности наследодателя на квартиру могут подтвердить договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве собственности или о праве на наследство, решения судебных органов. Обычно объектом права наследования является имущество, имеющееся в наличии на день открытия наследства. Если на день выдачи свидетельства о праве на наследство вид имущества изменился, нотариус выдает свидетельство на имущество, которое имеется на тот момент. Например, на день открытия наследства имелся жилой дом, а на день выдачи свидетельства о праве на наследство этот дом снесен. Нотариус выдает наследникам свидетельство на компенсационную сумму за снесенный дом.

В практике часто встречаются случаи изменения фамилии, имени, отчества собственниками имущества. В этой ситуации одновременно с правоустанавливающими документами на имущество наследники должны представить нотариусу документы, выданные отделами записи актов гражданского состояния о перемене фамилии, имени, отчества наследодателя.

Наследство может быть принято представителем наследника от его имени по доверенности, удостоверенной нотариусом или иным должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия. Законным представителям (например, родителям или опекунам малолетнего) доверенность для принятия наследства не требуется, они действуют на основании прямого указания в законе, предъявляя в подтверждение своих полномочий соответствующий документ (свидетельство о рождении ребенка или решение органа опеки и попечительства о назначении опекуна).

Если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом, принял меры по его сохранению и защите от посягательств или притязаний третьих лиц, понес траты на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства, то такие действия свидетельствуют о фактическом принятии наследства. Перечень таких действий приведен в п. 2 ст. 1153 ГК РФ, он является открытым и может быть дополнен любыми иными правомерными фактическими действиями, способными создать презумпцию наличия у наследника намерения принять наследство.

Однако принятия наследства недостаточно для осуществления наследственных прав, необходимо их оформление. Без этого, например, наследнику откажут в перерегистрации недвижимости на его имя, и, соответственно, он не сможет ею распорядиться.

— Кто имеет право на обязательную долю при наследовании квартиры или дома? Получат ли наследники по закону свою часть наследства, если они не были включены в завещание?

— Среди наследников по закону выделяется особая категория лиц, за которыми независимо от содержания завещания сохраняется определенная доля в наследстве. Существует круг обязательных наследников, перечень которых является исчерпывающим:
1) дети наследодателя (как несовершеннолетние, так и совершеннолетние нетрудоспособные, независимо от наступления дееспособности, в частности до 18 лет вследствие эмансипации или вступления в брак);
2) супруг и родители (при условии их нетрудоспособности);
3) нетрудоспособные иждивенцы (подлежащие призванию к наследованию в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ).
Согласно Гражданскому кодексу РФ обязательная доля должна составлять не менее половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону (в ранее действовавшем законодательстве — не менее чем две третьих доли). Размер долей определяется исходя из размера наследства и количества наследников. При этом учитываются все наследники соответствующей очереди, которые имели бы право наследовать, а также нетрудоспособные иждивенцы.

Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, а если ее недостаточно — то и из той части имущества, которая завещана.

Если осуществление права на обязательную долю предполагает передачу имущества, которым наследник по завещанию пользовался для проживания, или оно служило основным источником получения средств к существованию, суд может с учетом имущественного положения наследников уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении.

— Когда завещание может быть признано недействительным?

— Поскольку завещание — это односторонняя сделка, то его (при наличии оснований) можно относить либо к ничтожным, либо к оспоримым сделкам со всеми вытекающими последствиями. Однако основанием недействительности завещания не могут служить описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя.

Если, например, завещание составлено с нарушением требуемой законом формы, оно является ничтожной сделкой. То же можно сказать о завещании, оставленном недееспособным лицом, или подложном завещании. Если же завещание совершено при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 175–179 ГК РФ (например, под влиянием обмана, угроз, насилия), то его признают оспоримым.

Завещание может быть недействительным как в целом, так и в определенной его части — например, в части, нарушающей права наследника на обязательную долю. При рассмотрении споров, связанных с завещанием, во главу угла ставится воля завещателя, которая должна быть выполнена (разумеется, при условии, что она соответствует закону, а ее формирование и выражение происходило свободно).

Сроки исковой давности по недействительным сделкам и порядок их исчисления определены в ст. 181 ГК РФ. Правила указанной статьи распространяются и на иски о недействительности завещаний (в том числе особых завещательных распоряжений), и на последствия их недействительности.

В тех случаях, когда завещание еще не исполнено (например, раздел наследства не произведен), содержание решения суда сводится к тому, чтобы определить судьбу наследства в соответствии с законом и волей завещателя (если она не порочна). Значительно сложнее обстоит дело, если к моменту рассмотрения дела в судебных органах наследство успели поделить. Здесь уже нельзя ограничиться квалификацией завещания как ничтожной или оспоримой сделки, а необходимо определить последствия раздела наследства или совершения иных действий по исполнению недействительного завещания. Недействительность завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве наследников или отказополучателей, права наследовать по закону или на основании другого действительного завещания.

Поскольку завещание — это сделка, которая совершается действием лица, желающего распорядиться наследством на случай смерти, то завещатель на момент ее совершения должен быть дееспособен. На общих основаниях с другими дееспособными лицами могут составить завещание лица, которые в установленном законом порядке вступили в брак до достижения брачного возраста или эмансипированы, поскольку они становятся полностью дееспособными.

Лица частично или ограниченно дееспособные завещательной дееспособностью не обладают. Не имеет юридической силы и завещание, составленное недееспособным лицом в период улучшения состояния. Если лицо, составившее завещание, впоследствии признается недееспособным, то это обстоятельство в принципе не отражается на юридической силе завещания, которое наследодатель составил, когда был дееспособным. В то же время такое завещание может быть оспорено по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ.

— Могу ли я восстановить свои права, если срок наследования пропущен по уважительным причинам? Как это можно сделать?

— Срок, в течение которого должно быть осуществлено принятие наследства, по общему правилу равен шести месяцам, за это время наследник должен подать нотариусу заявление о принятии наследства или осуществить фактические действия, свидетельствующие о его принятии.

Срок для принятия наследства, установленный законом, может быть восстановлен судом, если он признает причины пропуска срока уважительными. Какого-либо перечня уважительных причин, дающих суду право восстановить срок для принятия наследства, в законодательстве не содержится. Как правило, такими причинами являются тяжелая болезнь или длительная командировка наследника.

Вместе с тем в каждой конкретной ситуации этот вопрос может быть решен индивидуально с учетом всех обстоятельств. Так, на практике в большинстве случаев уважительной признается причина пропуска срока для принятия наследства, если наследник не знал о существовании имущества (например, спустя значительное время после открытия наследства обнаружена сберегательная книжка наследодателя).

Если наследник не знал о смерти наследодателя, то при определенных обстоятельствах это тоже может быть признано уважительной причиной пропуска срока для принятия наследства (но не в тех случаях, когда наследник прекратил общение с наследодателем, уклоняясь от выполнения лежавших на нем в силу закона обязанностей по его содержанию).

Как правило, без каких-либо коллизий может быть восстановлен срок для принятия наследства, пропущенный несовершеннолетними, недееспособными либо ограниченно дееспособными наследниками. В данном случае суды исходят из того, что указанные лица сами не могли в полном объеме понимать и осознавать значимость установленных законом требований о необходимости своевременного принятия наследства, а кроме того, даже не правомочны были самостоятельно подать нотариусу заявление о принятии наследства, поскольку за них эти действия осуществляют их законные представители.

— Как наследуется «ипотечная» квартира, кредит за которую выплачен наполовину?

— Наследник принимает на себя обязательства перед банком, если заявил о вступлении в права наследования и получил наследство (а значит, и все связанные с ним долги в пределах стоимости наследства). После погашения кредита он сможет распорядиться квартирой по своему усмотрению. Отказ от наследства допускается только всецело, и наследник не может отступиться, например, от долгов наследодателя, приняв другое имущество. Наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества, и если квартира досталась двум наследникам в равных долях, то и долг за нее будет поделен на две части.

Так как банки, выдающие кредит, стремятся обезопасить себя от возможных рисков, обязательным условием по большинству ипотечных программ является комплексное страхование. Если страхование жизни и трудоспособности осуществлялось и смерть заемщика признана страховым случаем, то страховая группа погашает долг по ипотечному кредиту полностью или частично. В ситуации, когда за счет страховой компании остаток долга выплачен полностью, с квартиры снимается обременение, и наследник может свободно распоряжаться квартирой.

Иначе обстоит дело, когда у заемщика был созаемщик — супруг или супруга, и их жизни были застрахованы в долях. При наступлении страхового случая в отношении заемщика страховая компания компенсирует часть страховой суммы, которая идет на погашение кредита, а оставшуюся выплачивает созаемщик. Бывают ситуации, когда страховка не покрывает полностью сумму задолженности перед банком, — например, были начислены пени за просрочку платежей. Такой долг обязан ликвидировать наследник.

Если смерть заемщика наступила в результате случая, не относящегося к страховому (насильственная смерть, наступившая в течение первых нескольких месяцев; смерть в результате алкогольного опьянения и т. п.), страховая компания может отказать в страховом возмещении, а значит, оплачивать оставшуюся сумму по ипотечному кредиту придется наследникам. В случае отказа наследника от выполнения обязательств банк инициирует процедуру обращения взыскания на квартиру.

Необходимо иметь в виду, что до принятия наследства проходит определенное время, вследствие этого наследники должны продолжать погашать кредит до момента вступления в силу решения по вопросу о страховых выплатах и переоформления имущества, в противном случае могут возникнуть предпосылки для наложения штрафных санкций.

— Имею ли я право в качестве наследника распоряжаться завещанной квартирой, если в ней прописаны и проживают другие лица?

— Наследник по завещанию, надлежащим образом оформивший свои права на квартиру, может распоряжаться ею по своему усмотрению. Исключением является право третьего лица пользоваться жилым помещением по завещательному отказу. В этом случае гражданин, получивший такое право, реализует его до даты истечения установленного завещательным отказом срока.

Необходимо иметь в виду, что в случае последующего перехода прав собственности на имущество, обремененное завещательным отказом, право пользования этим имуществом отказополучателем сохраняет силу.