\"Доступное жилье\" большинству граждан все еще недоступно

Отечественные СМИ и экспертное сообщество все более активно обсуждают тему, не слишком охотно затрагиваемую чиновникам: провал всех возможных программ по обеспечению граждан России доступным жильем. Так, подводя в начале августа итоги реализации нацпроекта "Доступное жилье" в первом полугодии 2008 года, вице-премьер Александр Жуков и глава Минрегиона Дмитрий Козак честно признали, что дела идут плохо. "В целом по стране видим замедление темпов роста, они снизились до 2,9 %", – сказал Александр Жуков. Главная причина – "отсутствие свободных земельных участков, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой".

Что же происходит? Почему не раз продекларированная государственная политика так и не нашла адекватного воплощения в жизнь? Одну из основных причин сразу же назвал тот же Козак, пообещав ликвидировать в ближайшие два года административные барьеры в сфере строительства жилья.

Скажем сразу: речь об административных барьерах идет у нас уже не год и не два, а они, сколько их ни ликвидируй, только вырастают и вырастают. И причина этому одна – личная заинтересованность чиновников самых разных уровней.

Несколько лет назад автору этих строк довелось стать свидетелем любопытного диалога. Два его знакомых, один из которых – предприниматель, другой – человек "вольной профессии", беседовали за чашкой кофе, и бизнесмен пожаловался, что хотел бы пристроить к принадлежащему его фирме зданию еще один корпус, но не может получить необходимых разрешений. Представитель "вольной профессии" тут же сказал, что у него есть некие люди в нужных структурах. Но помощь свою они оценивают в 30 % от стоимости проекта. Цифра оказалась предпринимателю известной, но все дело было в том, что увеличить стоимость проекта на треть у него не было возможности. Вскоре он расстался с идеей что-либо построить.

Вот – реальная стоимость административных барьеров и причина, по которой их никак не удается ликвидировать. А итог прост и печален: темпы жилищного строительства падают, цена квадратного метра стремится к бесконечности. Те, кому улучшение жилищных условий жизненно необходимо, не имеют никакой надежды на его приобретение. В то же время строящиеся квартиры становятся "инвестиционными" – в них вкладывают деньги состоятельные люди, поскольку рост цен на жилье выше общего показателя инфляции.

Самым ярким примером является, разумеется, столица, всегда удерживавшая в этой отрасли лидирующие позиции, а потому и первой столкнувшаяся с этими проблемами. Недавно эксперты Центра стратегического анализа и планирования Росгосстраха обнародовали свой обзор рынка столичной недвижимости. Цены на жилье в Москве, согласно их прогнозу, продолжат расти на 20 – 30 % в год в рублевом исчислении. Среди основных причин неуклонного роста цен эксперты называют всем известные – приток инвестиционных ресурсов, повышение доходов населения и сокращение объемов строительства.

Стоит обратить внимание еще на один момент: в обзоре приводятся данные Росстата, согласно которым в 2007 году в Москве было введено в строй 4,8 млн кв. м жилья. Однако, утверждают эксперты, в реальности эта цифра не превысила 1,5 млн кв. м. А в первой половине 2008 года ситуация ухудшилась даже по данным Росстата: в Москве построено 1,16 млн кв. м жилья (49 % от показателей первого полугодия 2007 года). А далее эксперты Росгосстраха со ссылкой на оценки риэлторов утверждают то, о чем мы уже упоминали: небольшой объем предложения жилья, даже несмотря на перегретые цены (в среднем 140 тыс. руб. за квадратный метр), делает его инвестиционно привлекательным. По данным Росгосстраха, недвижимость для дальнейшей перепродажи приобрели лишь 2 % московских семей, значительная же часть инвестиционных квартир в Москве принадлежит иногородним гражданам.

Еще до опубликования обзора Росгосстраха падение темпов строительства признал первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин.

Причем он, ориентируясь на цифры Росстата, заявил: "Объемы строительства жилья в Москве снизились на 40 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года". После этого господин Ресин обвинил в бедах столичного стройкомплекса врагов внешних и внутренних: не достроили в Москве жилья из-за конфликта в Щербинке, противостояния в Бутово и протестов москвичей против точечного строительства. И здесь, отвлекаясь от перечисленных экспертами объективных причин, мы должны сказать пару слов о причинах субъективных.

Да, конфликт в Щербинке между городскими и областными властями, безусловно, повлиял на уменьшение количества введенного в строй жилья. Но, если сравнить цифры, названные в жалобах военных для которых социальное жилье в Щербинке якобы и должно было в основном строиться, и данные о недострое, приведенные самим господином Ресиным, можно сделать любопытный вывод. В Щербинке не было построено именно социальное жилье, а вот с коммерческими проектами, ради которых строительные фирмы и взялись его строить, все, видимо, в порядке.

В Бутово, как известно, основой конфликтов является нежелание строителей, поддерживаемых городскими властями, платить его жителям реальную, а не символическую компенсацию за отбираемую землю.

Говорить, что все перечисленное – беды одной Москвы – значит лукавить. В столице все просто более на виду, чем в других местах. Жилищное строительство, помимо всего прочего, а, может быть, и, прежде всего, бьется в сетях коррупции, не позволяющих ему развиваться.

Федеральная власть старается повлиять на ситуацию в строительном секторе экономики. В конце июля президент Дмитрий Медведев подписал закон о фонде содействия жилищному строительству. Этот фонд будет аккумулировать находящиеся в федеральной собственности, но неиспользуемые для нужд государства земельные участки. Он будет передавать часть из этих участков региональным властям для строительства жилой и промышленной недвижимости.

Глава Минрегиона Дмитрий Козак в свою очередь заявил в начале августа, что его ведомство будет предоставлять регионам субсидии на строительство жилья. Однако, подчеркнул министр, речь пойдет лишь о тех регионах, которые будут выдерживать запланированные темпы строительства жилья и не будут завышать себестоимость квадратного метра. "Один субъект РФ строил один квадратный метр жилья за три рубля, а другой за три тысячи – этого больше не будет, – разъяснил Дмитрий Николаевич свою позицию. – Субъекты, которые будут демонстрировать такие показатели, будут лишаться права на получение субсидии".

Увы, но речь вновь идет о передаче земельных участков и денег в руки региональных чиновников. Не эффективнее ли, поскольку частный строительный бизнес у нас все равно неформально сросся с госструктурами, пойти на создание ряда частно-государственных строительных компаний (эту мысль как-то озвучивал спикер Совета Федерации Сергей Миронов). Помогая этим компаниям участками и финансами, представители госструктур смогут регулировать и снижение цены квадратного метра (в частности, исключив хотя бы несколько низовых звеньев чиновников из согласования проектов, они, возможно, смогут уменьшить и итоговую сумму коррупционных расходов). К тому же в данном случае можно твердо требовать в каждом проекте соблюдения заранее оговоренных пропорций между социальным и коммерческим жильем. Если же такие компании не заменят уже существующие, а добавятся к ним, это может оказать благотворное воздействие на рынок в целом.

Разумеется, у данной идеи есть и свои недостатки. Разумеется, кто-то будет категорически против, кто-то выдвинет другие идеи. Но с российским жилищным строительством нужно срочно что-то делать: его бум закончился, работать с меньшими прибылями строители не готовы, чиновники не готовы умерить свои аппетиты. В такой ситуации жилья нуждающиеся в нем россияне не увидят еще долго.

Олег Конюхов