Ипотечные заложники: имеет ли банк право выселить должника?

На модерации Отложенный

В регионах начинается целая кампания по выселению ипотечных должников из квартир, купленных по программе «Доступное жилье». В Ставрополье число неплательщиков доходит до 25%. Чем может обернуться непогашение ипотечного долга и на что имеет право банк-кредитор, выяснял «Собственник».

Начинаем выселять…

Нацпроект «Доступное жилье» грозит обернуться для множества семей настоящим бедствием. Очевидно, некоторые заемщики не рассчитали свои финансовые возможности и допустили серьезные просрочки по выплатам. Как уже сообщалось ранее, в Алтайском крае наложен арест на имущество 12 должников АИЖК, в Ставропольском крае – 18, столько же – в Волгоградской области, несколько – в Башкирии. По сообщениям СМИ, жилье, которое заемщики предоставляли в банк в качестве залога, может быть изъято и реализовано на аукционах, а сами должники – выселены без предоставления жилплощади.

Насколько правомерны в таком случае действия банка, какова процедура взыскания задолженности и что делать проштрафившемуся заемщику? Эксперты рынка ипотечного кредитования сходятся во мнениях, что просто так, за здорово живешь и при первой удобной возможности, квартиру никто не отберет. Процедура взыскания долга длительная и кропотливая.

«Массовое обращение взысканий на имущество может негативно отразиться на имидже банка», – отмечает генеральный директор брокерской компании ООО «Кредитория» Михаил Бусыгин. Поэтому, считает эксперт, банку выгоднее взыскивать проценты за просрочку платежей, а не изымать имущество.

Банку гораздо интереснее сохранить клиента, пойти с ним на контакт, найти пути взаимовыгодного выхода из сложившейся ситуации. «И банк, и заемщик заинтересованы во внесудебном варианте урегулирования задолженности», – уверяет начальник департамента ипотечного кредитования Городского ипотечного банка Ольга Садовская.

«Первым делом клиенту-должнику звонят (в первые же дни, если оплата не поступила), чтобы выяснить, каковы причины задержки платежа. Это могут быть так называемые технические просрочки: клиент уехал в отпуск, в командировку, либо банк совершил ошибку при переводе средств. Могут быть причины и серьезнее: заемщик решил сменить работу, стал временно нетрудоспособен или заболел. Если просрочка достигает 30 дней, банк начинает активно заниматься проблемным кредитом», – подчеркивает Михаил Бусыгин. Банк высылает письма-требования, проводит встречу с клиентом, чтобы определить сроки и порядок погашения долга.

Только если клиент оказался неплатежеспособен, то есть риск невозврата средств очень велик, или если должник не собирается идти на контакт – другого выхода не остается. Банк обращается с иском в суд о взыскании.

Отдайте квартиру добровольно

Если предотвратить такой печальный сценарий нельзя, его можно несколько смягчить. Расстаться с квартирой все-таки лучше самому, не дожидаясь визита судебных приставов. По словам Ольги Садовской, практика, когда банк сам предлагает клиенту добровольно продать заложенную квартиру и погасить долг, становится очень актуальной в условиях роста цен на жилье. В любом случае банку это намного выгоднее, чем реализовывать арестованное имущество должника на торгах. Ведь на аукционе стоимость квартиры может оказаться намного ниже рыночной. Для должника такой вариант тоже один из наиболее подходящих: продав квартиру по рыночной цене, теоретически он может приобрести жилье в другом районе, возможно, вдалеке от центра, в старом доме. Но все-таки не останется на улице.

«Однако такой вариант приемлем, если стоимость заложенной банку в виде обеспечения квартиры соразмерна с суммой задолженности по ипотечному кредиту, – напоминает директор департамента розничных банковских продуктов «Абсолют Банка» Эмиль Юсупов.

– Если проданное жилье не может покрыть долг, банку будет гораздо сложнее взыскивать задолженность через реализацию залогового имущества». Но, по словам эксперта, это не является непреодолимым.

Банк будет реализовывать квартиру уже на стадии исполнительного производства в принудительном порядке после вынесения соответствующего судебного решения. Это довольно длительная и трудоемкая процедура, требующая дополнительных затрат от обеих сторон. Так, если полученной суммы будет недостаточно для погашения долга, остаток будет довзыскиваться с заемщика. «Но такая процедура применяется только в самых исключительных и проблемных случаях», – говорит Юсупов.

Если проблемный случай все-таки наступил и должнику грозит выселение, по сути, он не может остаться на улице. По словам Ольги Садовской, согласно Жилищному кодексу, в таких случаях муниципальными властями создается специальный маневренный фонд. Очевидно, в самых критических ситуациях ипотечных неплательщиков поселят в общежитиях, как это произошло с теми, кто задолжал приличные суммы за коммунальные услуги и был за это выселен из своих квартир.

Слишком «добрый» банк

Причина возникновения подобных ситуаций с ипотечными «невозвращенцами» одна: банки слишком лояльны к собственным заемщикам. Доля невозвратов у разных банков различна. «Если рисковая составляющая кредитной политики взвешена, основана на системном анализе всевозможных рисков, доля проблемных кредитов будет существенно ниже», – убеждена Ольга Садовская.

Говоря другими словами, если не давать ипотечный кредит «первому встречному», риск встретиться с недобросовестным или неплатежеспособным заемщиком будет намного ниже. Отказ банка в выдаче ипотечного кредита в какой-то степени даже благоприятен. Ведь очень часто клиент сам не может просчитать свои возможности по погашению кредита. За него это делают специалисты банка. И если в выдаче кредита потенциальному заемщику отказано, значит его семейный бюджет еще не готов к таким нагрузкам. Как говорится, лучше предупредить болезнь, чем бороться с последствиями.

Стоит обратить внимание на страхование при оформлении ипотечного кредита. Эта мера непопулярна в России, однако страхование может уберечь от множества неприятных вещей. Как правило, при получении ипотечного кредита заемщик заключает так называемый комплексный договор страхования, где страхуется как объект недвижимости, право собственности на данную недвижимость, так и жизнь и здоровье самого заемщика. При наступлении страхового случая страховая компания покрывает банку непогашенный долг, и квартира остается заемщику или (в случае его смерти) его наследникам. Поэтому пренебрегать страховкой не стоит. «Правда, – напоминает Эмиль Юсупов, – надо обращать внимание на то, как составлен договор страхования и по каким случаям производится выплата страховки».

«Другой способ предотвратить штрафные санкции – например, рефинансировать уже ставший проблемным кредит, – к сожалению, воплотить нереально», – отмечает Михаил Бусыгин. Можно рассчитывать лишь на кратковременную отсрочку платежа, и то если клиент конструктивно работает с банком и его финансовые сложности носят временный характер. В любом случае не стоит скрываться от банка. Кредит выплатить придется, а информация о задолженности еще ничью кредитную историю не красила.

Алевтина Максимова