Купить жилье под снос: вложение денег или русская рулетка?

Купить квартиру в доме под снос и получить от города новое комфортабельное жилье? Или просто вложить деньги в эти квадратные метры и заработать, продав? Сносимые пятиэтажки в Москве стоят на 14% дороже жилья эконом-класса, констатируют аналитики. Цены же на токе жилье растут в несколько раз активнее, чем в среднем по рынку.

Квадратный метр жилья в подлежащих сносу пятиэтажных домах в Москве стоит примерно на 800 долларов дороже, чем в среднем в столичном жилье эконом-класса, говорится в исследовании бюро недвижимости «Агент 002».

По словам представителя агентства недвижимости «Агент 002» Руслана Барабашина , «средняя стоимость квадратного метра в пятиэтажных домах, предназначенных к сносу, составляет $6490, а в обычном жилье эконом-класса – $5730».

Справка: Дороже всего в сносимых пятиэтажках стоят однокомнатные квартиры – это порядка $7073 за квадратный метр, тогда как цены в двух- и трехкомнатных квартирах находятся на уровне $6238 и $6022. Согласно данным исследования, дешевле всего из жилых зданий, подлежащих сносу в столице, стоит сносимое жилье в семиэтажных домах – порядка $5870 за квадратный метр. Как подсчитали аналитики «Агент 002», квадратный метр в восьмиэтажном доме, попадающем под снос, стоит в Москве $6345, а в девятиэтажном - $6300.

Из материалов бюро недвижимости следует, что проще всего желающему купить квартиру в доме под снос будет сделать это при приобретении квартиры в девятиэтажном доме. Именно в сносимых девятиэтажках, утверждают эксперты, продается больше всего квартир – на них приходится 77% всех предложений от продавцов жилья.

На долю пятиэтажных сносимых домов в свою очередь приходится 20% предложений по продаже, на долю восьмиэтажных – 1%, а на долю семиэтажных – 2%, поясняют в агентстве. Как отмечается в исследовании, всего в Москве насчитывается порядка 1,64 тысячи домов или около 200 тысяч квартир, которые подлежат сносу в ближайшие три-четыре года.

Можно ли разбогатеть, вложив свои деньги в такую квартиру? По словам Р.Барабашина, да: «Это исключительно инвестиционные сделки. За последние полгода цены этих сделок росли более высокими темпами, чем на всю остальную недвижимость. В среднем за полугодие все квартиры с учетом нового и ветхого жилья выросли на 25%. На жилье под снос на 30-35%, однако в большинстве объектов, чья судьба – быть снесенными, метры подорожали на все 50%», – говорит Р.Барабашин.

Раз жилье дорожает такими темпами, значит, можно смело вкладывать свободные средства в приобретении именно ветхой недвижимости. Однако наш собеседник советует инвесторам поумерить свой пыл. Большинство таких квартир находится в домах, по состоянию которых трудно сказать, когда именно будет снос, даже на момент продажи таких точных данных не существуют, хотя и собственники, и риэлторы в процессе сделки указывают на тот факт, что дом будут сносить. Покупать квартиру в доме под снос следует только из инвестиционных целей. Нужно очень осторожно подходить к этому вопросу, нужно наверняка знать, будет ли этот дом сноситься либо это просто слухи, и не придется ли 12 лет ждать этого момента. Из этого можно извлечь выгоду, если вы грамотно и аккуратно подойдете к покупке. В общем, повезет – не повезет», – поделился специалист «Агент 002».

Он объясняет, что квадратные метры в жилье, готовящемся к сносу, дороже только по тому, многие считают, что с собственности в таком доме можно извлечь большую выгоду, как это было в советские времена. По его словам, больше рост цен здесь ничем не объяснить: «Теоретическая возможность заработать раздула мыльный пузырь».

Не смотря на то, что до сих пор цены на ветхое жилье значительно росли, как будет себя вести рынок в перспективе, никто сказать не может. «Ситуация неопределенная. Всем понятно, что цены будут ползти вверх, но намного ли, трудно предсказать. На рынке очень мало покупателей, так как инвесторы, готовые на этом заработать, со временем закончатся, а реальных покупателей не так много. Тем более, что 95% покупателей пользуются ипотечными кредитами. Основная масса инвесторов начала сбавлять пыл еще в апреле. Сейчас на рынке работают инвесторы, которые припозднились», – отмечает Р.Барабашин.

Эксперт напоминает, что шанс прогореть велик еще и из-за того, что за полгода до сноса на все виды сделок с жильем под снос налагается запрет. До этого момента собственник может не успеть продать свою квартиру.

Раз сорвать джек-пот на разнице цен, возможно, уже не получится, стоит ли сносимое жилье покупать, преследуя цель получить новую более комфортабельную квартиру большей площади ?

Руслан Барабашин говорит, что для собственника, который обладает квартирой в пределах Садового кольца, такие сделки являются выгодными, так как велик шанс получить новое жилье в районах, приближенных к центру.

Однако по числу квартир в сносимых домах, выставленных на продажу лидирует Восточный и Юго-Восточные административные округа столицы. Наименьшее же предложение подобных квартир наблюдается как раз в Центре, на который приходится не более 3% числа выставленных на продажу квартир в домах под снос.

ВАО и ЮВАО не самые престижные округа, хотя они довольно активно застраиваются, родолжает наш собеседник: «Человек, который совершает покупку квартиры в ветхом доме одного из этих районов, всегда рискует получить квартиру за МКАДом, либо ему могут предложить вариант в Подмосковье, где сейчас активно выкупается земля московскими властями под застройку. Ничего не поделаешь, таковы московские законы», – говорит он.

Выгода теряется как в цене, так и в местоположении объекта. Он привел в качестве примера квартиру в пределах Шоссе Энтузиастов, где стоимость квадратного метра сегодня в пределах $5400. После сноса собственнику московские власти вправе выделить жилье, скорее всего, в панельном доме, который находится за МКАДом или у МКАД, где стоимость метра будет около $3500, то есть, человек уже автоматически проигрывает. Если, конечно, площадь новой квартиры не будет значительно больше снесенной.

Серая схема, так любимая многими в советские времена – сорвать куш, прописав в старой квартире много родственников, дабы получить не одну, а две или целых три квартиры после сноса, тоже не актуальна для нашего времени. Сейчас существуют ограничения на прописку, согласно социальным нормам, на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 квадратных метров занимаемой семьей площади. Разве что можно заключить фиктивный брак и незадолго до сноса развестись, шутит эксперт.

Так что, резюмируя вышесказанное, можно смело сказать, что перспектива заработать на ветхом жилье постепенно угасает. Если в начале года еще можно было сорвать куш на разнице в цене покупки и цене продажи в 30-50% от стоимости, то вряд ли теперь инвесторы смогут столько заработать. По прогнозам «Агент 002», цен на это жилье в Москве до конца года вырастут максимум на 6-9%, что будет с ценами после новогодних праздников, никто толком сказать не может.

Наталья Трефилова