Как продать квартиру дороже

На модерации Отложенный Многие продавцы считают, что ремонт в состоянии поднять цену квартиры. Согласны ли с этим эксперты рынка жилой недвижимости, выяснил обозреватель «Интерфакс-Недвижимость».

Каждый собственник жилой недвижимости, подходя к сделке по продаже квартиры, задумывается о том, как продать ее быстрее и дороже.

Театр начинается с вешалки

Если раньше риэлторы утверждали, что скорость проведения сделки с жильем и цена квартиры зависела от «места, места и еще раз места», то сейчас покупатели стали более придирчивыми. Они обращают внимание не только на местоположение дома и его удаленность от центра и станций метро, но также оценивают тип дома, наличие автостоянки, состояние подъезда и характеристики самого жилья (общая жилая площадь, планировка, наличие лоджии, балкона, телефона).

Совершенно естественно, что первое впечатление покупателя о квартире формируется на основании увиденного в подъезде. Зачастую чистая лестничная клетка может ускорить сделку, утверждают риэлторы и советуют продавцам не экономить на проведении косметического ремонта на пути к своей квартире. «Расходы на краску и время, потраченное на закрашивание надписей и рисунков на стенах подъезда, как правило, окупаются», - пояснил один из собеседников «ИФ-Недвижимость».

Что касается вложений в ремонт самого жилья перед его продажей, то здесь есть о чем задуматься. Как отмечают игроки рынка, покупатель при прочих равных условиях предпочитает отремонтированную квартиру «убитой».

По словам Алексея Шленова, генерального директора компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", квартира, требующая капитального ремонта, может быть продана при значительном снижении цены.

Однако, как утверждает заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Дмитрий Дементьев, "зачастую покупатель не готов доплачивать за ремонт квартиры".

Дело в том, что, потратившись на капитальный ремонт квартиры, продавец чаще всего стремится вернуть потраченные деньги и включает свои расходы в конечную стоимость жилья. Между тем, ремонт – дело индивидуальное, и новый собственник, скорее всего, будет ремонтировать квартиру в соответствии со своими вкусами – получается, что ему придется заплатить за ремонт дважды. И далеко не каждый покупатель готов на это.

В каких квартирах стоит делать ремонт перед сделкой

По оценке специалистов, стоимость ремонта (это уже добавочная стоимость объекта недвижимости), как правило, зависит от качества используемых отделочных материалов. В среднем расходы на ремонт квадратного метра оцениваются в $1000-$1500. В квартирах сегмента «бизнес» и «премиум» ремонт может обойтись дороже: от $1500 до $2500 за кв. метр.

Как говорят эксперты, отремонтированные квартиры, уже готовые к проживанию, ищут покупатели квартир бизнес и премиум класса. В этом случае вложения продавца квартиры в ремонт вполне оправданы.

По мнению Дмитрия Дементьева, инвестирование в ремонт жилья сегмента «эконом» абсолютно нерентабельно. По оценкам специалистов, при продаже можно компенсировать не более 40% стоимости вложенных в ремонт средств.

Ремонт в объектах эконом-класса принципиальной роли не играет, так как новые хозяева в большинстве случаев переделывают все на свое усмотрение, говорят риэлторы.

Впрочем, для покупателей квартир эконом-класса тоже важно ее хорошее состояние: ровные стены, потолки, коммуникации без дефектов. Так что специалисты рекомендуют продавцам перед сделкой потратиться на косметический ремонт: можно поклеить простенькие обои, побелить потолки, вставить недорогую железную дверь, поменять выключатели и розетки. Все это стоит копейки, но квартира после скромных вложений выглядит намного дороже.

Перепланировка как фактор роста

Квартиры с перепланировками часто отпугивают покупателей, так как на сегодняшний день примерно в 85% квартир изменения не согласованы. При отсутствии нового паспорта БТИ заключить сделку с такой квартирой крайне проблематично, и если покупатель готов рисковать, то уж точно заставит продавца сыграть на понижение.

Легализованная перепланировка, которая к тому же улучшила потребительские качества квартиры – скажем, ликвидировала проходные комнаты в старых домах, может увеличить ее стоимость при продаже.

Какие-либо дизайнерские изыски, сделанные под конкретного заказчика с учетом его вкусов (скругленные стены, совмещение санузла), могут привести к снижению ликвидности квартиры, считает эксперт компании "Сити-XXI век".

При этом все привыкли к тому, что жилье бизнес-класса и элитные квартиры выставляются на продажу и с индивидуальной планировкой, и с так называемым «еврорементом», который подразумевает наличие навесных потолков, встроенных светильников и шкафов, арок, нестандартных проемов и пр.

Как правило, покупатель, если у него есть такая возможность, приобретает квартиру с ремонтом, поскольку это экономит не только деньги, но время и нервы.

Если говорить о недвижимости с индивидуальным дизайнерским ремонтом, то это - своего рода брендовая вещь, рассчитанная на покупателей квартир в сегменте бизнес или премиум класс. "Такие квартиры пользуются спросом у ценителей дизайнерского мастерства и, соответственно, цены на них высокие. Если же речь идет о стандартном ремонте, пусть даже дорогом, то он на стоимость квартиры влияет совсем незначительно", - рассказывает А. Шленов.

По опыту компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", вкладывать целесообразнее в ремонт жилья бизнес-класса. Заметим, что квартиры класса «бизнес» и «премиум», расположенные в престижных районах Москвы, продаются с ремонтом "под ключ".

По словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости PENNY LANE REALTY, "элитные квартиры с дорогим, качественным ремонтом – сегодня самый дефицитный и самый востребованный на рынке продукт. В прошлом году доля таких предложений составляла не более 20% от общего объема. В то время как спрос на квартиры с ремонтом был в несколько раз больше".

Большинство покупателей элитной недвижимости сегодня предпочитает приобретать полностью готовые к проживанию варианты и платят за них больше, хотя цена квартиры с отделкой всегда минимум на 20-30% выше аналогичных предложений без хорошего ремонта.

"Это связано с тем, что многие из покупателей являются занятыми людьми - это успешные предприниматели, чиновники высокого ранга, топ-менеджеры ведущих компаний (в большей степени топливно-энергетического и металлургического комплекса, а также крупных иностранных компаний). Среди них большую часть составляют мужчины в возрасте 30–50 лет, постоянно или периодически проживающие в Москве. Они хотят сразу въехать в обустроенную квартиру и не отвлекаться от бизнеса, у них нет на это времени. Поэтому наши эксперты рекомендуют нашим клиентам делать ремонт, потому что такая квартира быстрее найдет покупателя", - советует А. Зиминский.

Эксперты не рекомендуют «заказывать эксклюзивный дизайн-проект у модного дизайнера для того, чтобы продать однокомнатную квартиру в Митино, а вот на отделку квартиры на Остоженке имеет смысл потратить много».

Безусловно, качественная отделка элитной квартиры потребует немало времени и средств. Однако эти инвестиции, безусловно, оправданы. "Вложение $2-3 тыс. за кв. метр в отделку могут добавить до $8-9 тыс. за кв. метр, а иногда и больше, к итоговой стоимости объекта", - рассказывает А. Зиминский.

По данным компании PENNY LANE REALTY, за последний год, в среднем, по рынку квартиры с ремонтом подорожали на 25-30%. Но на повышение стоимости таких объектов во многом влияет ряд других факторов: "статус" дома, видовые характеристики и другие, но самым важным фактором является местоположение. Квартира в престижном районе (на Остоженке, на Арбате, в Замоскворечье, в районе Патриарших прудов, в Хамовниках) всегда будет цениться дороже, чем аналогичное предложение, расположенное за Садовым кольцом.

"Так же, к примеру, на Новом Арбате квартира класса А, в которой нет ремонта и отделки, может быть сопоставима по цене с квартирой с высококачественным ремонтом в жилом комплексе бизнес-класса", - рассказывает Зиминский.

Подводя итоги, отметим: продавцам квартир в домах «эконом» класса стоит вкладывать средства в косметический ремонт, есть смысл тратиться на более дорогой ремонт перед сделкой с жильем бизнес-класса и не следует экономить на предпродажной подготовке элитных квартир.