Новостройки и собственность: ищем правду в суде

Еще поколение назад наш соотечественник, который пытался отстаивать свои интересы не «по понятиям», а в суде, почти всегда приобретал репутацию «сутяги». Сегодня все чаще народ ищет правды в суде. Но дойти до суда – это только начало процесса. Далеко не все истцы понимают, когда судебное решение вопроса будет эффективным, а также что делать с обретенной в суде победой. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru разбирался, какое правовое поведение будет оптимальным, если вам необходимо подтвердить свои права собственности на квартиру, купленной на стадии строительства.

Нарушили закон? На защиту не рассчитывайте
Уж сколько раз правозащитники, законодатели и пресса призывали к исполнению знаменитого закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» - успеха так и не достигли. Застройщики продолжают привлекать деньги граждан с помощью «серых» схем, а граждане – доверять свое, нажитое непосильным трудом, непонятно кому под гарантии честного слова.

Так что в данном материале рассматриваются случаи, когда на руках у клиента договор, составленный в соответствии с требованиями закона № 214. Некоторым исключением может служить только инвестиционный договор, который, согласно сложившейся в последние годы судебной практике, в ряде случаев признавался судами документом, дающим право собственности на долю в построенном объекте.

Профилактика: какие документы стоит проверить
Разумеется, лучшим способом выиграть любой бой, в том числе и судебное заседание, - не допустить конфликта. Попросту не доверять решение квартирного вопроса организации «ООО Рога и копыта», обещающее золотые горы. Или, рассчитывая воспользоваться услугами малоизвестной организации, проверить юридическую чистоту сделки трижды – мошенники, понятно, гораздо искушеннее наивных обывателей.

Как подчеркивает кандидат юридических наук, адвокат, член коллегии адвокатов «Правовая защита» Оксана Вашанова, закон запрещает застройщикам привлекать средства физических лиц, если не собран весь пакет документов, разрешающих строительство. Этот факт сегодня известен практически всем – но не все представляют себе, какие именно должны быть документы.

Прежде всего, рекомендуется ознакомиться с учредительной документацией компании: Уставом, учредительным договором (если юридическое лицо имеет нескольких учредителей), свидетельством о государственной регистрации и внесении в реестр юридических лиц. Это защитит Вас от «сотрудничества» с несуществующей или давно ликвидированной компанией.

Рекомендуется ознакомиться также с бухгалтерией предприятия – бухгалтерским отчетом и аудиторским заключением, причем желательно, чтобы это сделал профессиональный аудитор. Вам не позволяют это сделать? Поворачивайтесь и уходите. Здесь, как минимум, не уважают клиентов – в компаниях с хорошей репутацией такая документация является совершенно открытой.

Далее начинаем внимательно изучать пакет документов на строительство. Следует знать, что:

- Любую стройку можно начинать только после получения нормативного постановления местной администрации, где должно быть описание объекта, вплоть до плана каждого корпуса.

- Должен быть подписан инвестиционный контракт между местной властью и застройщиком. Он обычно подтверждает размер доли города, а также предусматривает предсметные этапы строительства и предварительные сроки. Их выполнение должно подтверждаться актами. Невыполнение данных обязательств со стороны девелоперов может повлечь за собой увеличение доли города. Инвестиционный контракт подлежит учетной регистрации в департаменте жилищной политики.

- Поинтересуйтесь документами на земельный участок. Идеально, если участок в долгосрочной аренде – иногда договор заключается на год-другой, и его приходится продлять каждый год.

- Вся проектная документация, включающая разрешение на строительство, должна пройти согласование в Мосгосэкспертизы.

- При заключении договоров с физическими лицами обязателен акт поквартирного распределения долей.

Таким образом, стоит проверить всю цепочку, чтобы убедиться в серьезности намерения партнера.

Если строительство объекта было юридически незаконным – вам будет крайне сложно вернуть хотя бы часть утраченных денег. Оксана Вашанова приводит пример таких «застройщиков» - компанию, название которой позволяло ее остроумным сотрудникам расшифровывать аббревиатуру энергичным выражением «Всегда Найдется Лох». Собрав средства под предоставление только проектной документации, фирма, которая даже не имела инвестиционных контрактов, просто исчезла.

Суд поддержал дольщиков. Что дальше?
В судебной практике уже признается исключительное право на собственность в недостроенном объекте на основании инвестиционных договоров. То есть, если, например, город найдет компанию, которая продолжит строительство – квартиры будут принадлежать обманутым клиентам.

Но, скорее всего, придется еще доплатить, и не раз – государство в таких случаях не достраивает объекты за свой счет.

Обманутые дольщики могут подать в Арбитражный суд, который признает их кредиторами (то есть, теоретически, можно требовать долги от компании-обманщика) – но на практике от сего гордого звания обычно мало что удается получить, кроме чувства глубокого удовлетворения. Если мошенников и посадят – средства они точно успели «увести».

Стройку заморозили – ждать или качать права?
К сожалению, в нашей стране наличие даже самого чистого, с точки зрения закона, договора не является гарантией новоселья точно в срок. Причем не всегда потому, что строительная организация растратила деньги. Иногда такое случается и с добросовестными девелоперами.

Причины могут быть самыми разными. Кому-то чиновники не желают продлять срок аренды земельного участка, требуя, к примеру, за свой счет возвести инфраструктуру. Строители ни в чем не виноваты, но покупателям от этого не легче! Случается также, что в пакет документов, уже прошедший согласование, случайно или намеренно не включили какой-либо документ.

Поведение клиента в таком случае, считает Управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья», адвокат Елена Жданова, полностью зависит от того, собирается ли он ждать завершения сроков строительства, или желает «выйти из игры».

Если клиент хочет вернуть вложенные средства – суд всегда расторгнет договор. Причем обычно удается отсудить не только стоимость квартиры на стадии строительства, но и неустойку (на основании статьи 333 ГК РФ «Неустойка»). Также возможно подать иск о незаконном обогащении компании и заставить горе-застройщиков выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Чаще случается, что клиент согласен ждать, когда строительство возобновят. Иногда будущие собственники пытаются заполнить паузу судебным процессом и признать права собственности на объект незавершенного строительства. Закон позволяет это сделать, особенно это эффективно, если иск - коллективный.

Если суд признает дольщиков собственниками недостроенного объекта, то после такого решения дольщики имеют права сами поменять подрядчика. Но на практике это неосуществимо, если речь идет о многоквартирном доме в черте города – ведь обыватели с этим не справятся, да и все разрешительные документы на строительство в таком случае им придется собирать и оформлять заново.

Так что подавать в суд иск о признании права собственности на непостроенную квартиру вряд ли имеет смысл. Подрядчика сменить не удастся, а когда квартиру достроят, собственником вы станете на основании договора, без суда.

Жизнь на птичьих правах
Дом построен, принят госкомиссией, давно заселен – но собственники жилья так и не могут получить на руки правоустанавливающие документы. Такая ситуация давно уже стала «нормой» на первичном рынке недвижимости. На деле в квартире, купленной за немалые деньги, ее хозяева живут полулегально. Как быть в таком случае?

Наиболее распространены две причины такой ситуации: либо застройщики сами тянут с оформлением документов, чтобы платить меньше дани государству (от количества реализованных объектов зависит сумма налогов компании), либо фирма не выполнила обязательств перед третьими лицами. К примеру, обязали застройщика обеспечить квартирами жителей деревни, располагавшейся на месте стройки – а он взял и уклонился.

Обычно люди тоже предпочитают ждать, когда компания уладит свои дела, - так спокойнее. Но и самому ангельскому терпению приходит конец - судебная практика свидетельствует о том, что люди выигрывают такие суды. Суд признает право гражданина стать собственником на основании договора с застройщиком. Далее стоит выяснить, кто, согласно договору, обязан оформлять правоустанавливающие документы «физиков».

Чаще всего клиенты подписывают договор с «дочерней» фирмой девелоперов. В таком случае договор с фирмой нужно расторгнуть – и нанять других специалистов.

Если же такой фирмы нет, на основании решения суда клиенты могут требовать у застройщиков необходимые для регистрации собственности документы. Далее – оформлять все самому или нанять специализированную фирму.

Понятно, что прежде чем обращаться в суд, надо представлять себе, что даст его решение, пусть оно и будет в вашу пользу. Вполне возможно, что лучше набраться терпения и подождать, когда ситуация «рассосется», если нарушения со стороны компании не столь значительны. С другой стороны, такой подход только расслабит застройщиков. Поэтому самый универсальный совет – предварять конфликты, заключая договор в соответствии с законом ФЗ-214, прописывая взаимную ответственность.