Реформа ЖКХ: одни не могут управлять, другие — платить

Петербургские компании, работающие в сфере ЖКХ, ждет массовое банкротство — подобные заявления с начала нынешнего года звучат из уст экспертов отрасли все чаще. Согласно Жилищному кодексу РФ, 1 мая истек срок, отведенный собственникам жилья в многоквартирных домах для добровольного выбора формы управления своей недвижимостью. Специалисты ЖКХ заявляют, что принятая в Петербурге система управления жилищным фондом вкупе с тарифной политикой не способствует приходу на этот рынок частных компаний, способных заниматься управлением и эксплуатацией многоквартирныхжилых домов.

По данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга, 9196 владельцев жилых площадей выбрали способ управления. Судьба оставшихся 996 должна решиться в ходе проведения открытых конкурсов по выбору эксплуатирующих организаций. На сегодняшний день из общего числа домов, уже сделавших выбор, 14% собственников предпочли ЖСК, 2 596 объединились в ТСЖ (к слову, в Москве такая форма установлена только на 396 объектов), 4596 решили довериться частным управляющим компаниям. На долевом управлении своей недвижимостью остановились жители двух многоквартирных домов (один во Фрунзенском, другой в Красногвардейском районах).

Сегодня в городе работают 41 предприятие Жилкомсервиса и 48 частных управляющих компаний. По мнению начальника управления Жилищного комитета горадминистрации Дениса Шабурова, основными проблемами организаций, осуществляющих управление домами, даже после проведения конкурсов, останутся взаимоотношения с предприятиями-монополистами, нехватка квалифицированных кадров и высокие тарифы.

На недавнем заседании правительства Петербурга обсуждались меры по урегулированию задолженностей в сфере коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями. Смольный признал неудовлетворительной работу Кировского, Колпинского и Фрунзенского районов. У ГУЖА (госучреждения, оказывающие жилищные услуги населению) этих районов долги перед монополистами за поставку воды, тепла и электричества составляют более 100 млн рублей на каждый район.

Согласно Жилищному кодексу РФ, срок действия договора управления многоквартирным домом, заключаемого по результатам открытого конкурса, должен составлять не менее чем один год и не более чем три года. Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон от 29.12.2004 N189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», до 1 мая 2008 года органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, если собственниками помещений не выбран способ управления многоквартирным домом.

Вице-губернатор Санкт-Петербурга Михаил Осеевский заявил, что необходимо, чтобы договоры с монополистами по поставке энергоресурсов заключались напрямую с ТСЖ и управляющими компаниями. По его словам, с 1 августа 2008 года договоры ГУЖА с монополистами заключаться не будут.

В свою очередь Валентина Матвиенко обратилась напрямую к главам районов-должников: «Для вас прозвенел последний звонок. Вы должны рассмотреть вопрос о персональной ответственности лиц, виновных в этой ситуации».

При этом губернатор дала распоряжение главе Жилищного комитета города Юнису Лукманову подготовить предложения по изменению федерального закона об ужесточении ответственности населения за задолженность по коммунальным платежам. «Мы живем в рыночных условиях, коммунизм закончился, каждый должен платить столько, сколько он израсходовал», — заявила Матвиенко.

В последние годы в Петербурге предпринималось несколько попыток привлечь в масштабах города к обслуживанию жилищного фонда частные компании. Компании «Питер Дуссманн» в 2005 году было передано 87 домов в Адмиралтейском районе, а одна из крупнейших в Петербурге строительных корпораций, силами дочерней структуры традиционно обслуживающая собственноручно построенные дома, — ЛенСпецСМУ — пыталась добиться получения на обслуживание целиком всего Василеостровского района. Несмотря на явный интерес, проявленный администрацией города к этой идее еще в 2004 году, реализовать ее так и не удалось. В качестве причины эксперты называют экономические условия эксплуатации жилищного фонда, а именно — тарифную политику и систему расчета квартплаты, а также удручающее состояние большинства домов вторичного рынка, обслуживание которых требует стартовых инвестиций. Двухлетний эксперимент, в котором участвовала компания «Питер Дуссманн», провалился — спустя два года после начала своей деятельности на петербургском рынке фирма свернула свою деятельность, едва не обанкротившись. Эта история получила широкий общественный резонанс.

Олег Вихтюк, председатель Совета директоров УК «Сити-сервис»:

После того, как все дома определятся со способом управления, проблемы в ЖКХ не исчезнут. Частным управляющим компаниям сложно конкурировать на этом рынке, поскольку государственные организации занимают доминирующее положение, даже после отмены госмонополии на обслуживание жилищного фонда. В Петербурге может повториться ситуация Ленобласти, где управляющие компании, собирая с собственников жилья порядка 95"98% и своевременно оплачивая услуги компаний-монополистов, разоряются в течение нескольких лет. В Петербурге ситуация несколько лучше, однако, если не будут приняты реальные меры со стороны городских властей, городские управляющие компании ждет массовое банкротство.

Максим Чернов, генеральный директор риэлтерской компании «Легион-Недвижимость»:

Реформа ЖКХ отразится, прежде всего, на отношении горожан к своему жилью: сегодня оно зачастую считается неким фетишем, которое можно продавать лишь в крайнем случае. Многие относятся к занимаемой ими жилплощади как к «родовому гнезду», а не как к объекту недвижимости, стоимость содержания которого прямо пропорциональна занимаемой площади. В результате проведения реформы психология собственников жилья изменится, к нему будут относиться, как к предмету купли-продажи. Например, человеку, проживающему в квартире, платить за которую ему не по карману, будет выгодно продать ее и, получив доплату, приобрести другое жилье, плата за которое ему доступна.

Либо купить две квартиры, одну из которых — сдавать. В результате люди будут переезжать чаще, например, на Западе меняют жилье в среднем раз в семь лет.

Эдуард Гоголев, директор филиала ЗАО «Магазин квартир»:

В новых домах проблема организации коммунальных услуг решена, а вот решить эту проблему в старых домах, с разнородным социумом — задача, по-моему, нереальная. Во многих домах старого фонда, например в Адмиралтейском районе, большинство квартир не приватизированы, люди не хотят брать на себя никакую ответственность, и непонятно, как обслуживать эти дома, находящиеся в аварийном состоянии. Для этого должна быть государственная социальная программа.

Обслуживание части жилищного фонда Адмиралтейского района, как уже говорилось выше, было передано немецкой компании «Питер Дуссманн» на бесконкурсной основе в 2005 году. Спустя почти два года, прошлой осенью, прокуратура Санкт-Петербурга проводила проверку деятельности ООО «Питер Дуссманн» и обнаружила его долг перед Адмиралтейским районом в размере 31 млн рублей. Поводом к разбирательству стало отключение 90 домов района (в том числе 87 зданий, обслуживаемых компанией) от горячей воды. В ходе проверки было установлено, что в 87 домах Адмиралтейского района образованы ТСЖ, которые переданы в управление ООО «Питер Дуссманн».

Со всеми товариществами ООО заключило договор, на основании которого компания являлась единственным получателем платежей за коммунальные услуги со всех жителей домов. Но при этом договора с энергоснабжающими организациями у фирмы отсутствовали, поэтому между ООО и ГУ «Жилищное агентство Адмиралтейского административного района» были заключены посреднические договоры «О передаче тепловой энергии в горячей воде», «О передаче электрической энергии», «На отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ».

Оплата по выставленным счетам компании «Питер Дуссманн» производилась не в полном объеме. ГУЖА Адмиралтейского района предъявило иск к управляющей компании. УВД района организовало проверку финансово-хозяйственной деятельности обслуживающей компании по факту возможного присвоения и растраты денежных средств. Спустя несколько месяцев компания объявила о том, что сворачивает свою деятельность в Петербурге, поскольку это «экономически нецелесообразно».

Председатель Жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга Юнис Лукманов заявил, что ответственность за провал управляющей компании «Питер Дуссманн» лежит на администрации Адмиралтейского района. Жильцам домов, оставшихся без управления, предложили выбрать обслуживающую компанию самостоятельно.

Сегодня о бесконкурсных вариантах выбора компаний прочно забыто: как гражданам, так и управленцам предложены механизмы, позволяющие «выбрать друг друга», — остальные же проблемы ничуть не изменились. Рынок обширен и мало освоен. Однако слова «реформа ЖКХ» обладают почти магическим действием: будучи произнесенными вслух перед аудиторией из чиновников, председателей ТСЖ и руководителей обслуживающих организаций, они способны спровоцировать едва ли не рукопашную. По мнению Дениса Шабурова, проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами, в большинстве случаев проистекают от несовершенства федеральных правовых актов.

Например, сложности при расчетах управляющих компаний с монополистами возникли с принятием федеральных постановлений №307 от 23 мая 2006 года и №491 от 15 августа того же года. «Существующие сегодня проблемы — результат системных ошибок, заложенных в данных документах», — заявил Денис Шабуров во время недавней встречи профессионалов жилищного рынка. Однако, по его словам, город не имеет полномочий не исполнять федеральные постановления. Пока чиновники могут лишь ходатайствовать об их отмене.

Председатель Совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин считает, что к настоящему моменту реформа системы ЖКХ зашла в тупик. «Если не будут приняты радикальные меры, то через два года вся система рухнет. У города нет концепции управления жилищным фондом. Принятая в 2004 году программа реформирования ЖКХ уже устарела, а новой пока нет. И проблема тут вовсе не в федеральном законодательстве, а в бездействии местной администрации», — говорит он.

По данным жилищного комитета администрации СПб, в рамках финансирования из Фонда содействия реформированию ЖКХ город рассчитывает получить 900 млн рублей. В 2008 году чиновники обещают сформировать адресную программу по проведению капремонтов. В нее войдет около зоо многоквартирных домов Санкт-Петербурга. Условия участия — согласие собственников и предоставление порядка 5% финансов от общей суммы.

По мнению специалистов, на работе коммунальной сферы сказывается и непрофессионализм занятых в ней сотрудников. Большинство из них не обладают знаниями, необходимыми для управления многоквартирными домами.

«Я думаю, только 596 ТСЖ могут содержать дом в нормальном состоянии, — считает генеральный директор компании «Охта-сервис» Наталья Гарбуль. — В основном это организации, где в правлении есть люди с техническим образованием. В большинстве же случаев члены ТСЖ не проходят необходимого обучения, и это отражается на качестве их работы». На сегодняшний день в России отсутствует программа целенаправленной подготовки людей для управления жилым фондом. Нет специализированных обучающих центров, а краткосрочные курсы «управдомов» существуют только в крупных городах.

Не способствует привлечению квалифицированных кадров в сферу ЖКХ и действующее законодательство. По словам Дениса Шабурова, постановление правительства РФ №75 о порядке проведения открытых конкурсов не содержит квалификационных требований к организациям, претендующим на участие в тендере. С точки зрения демократизации процесса это хорошо. Но, с другой стороны, победу может одержать компания, не имеющая ни опыта работы, ни квалифицированного персонала, ни необходимых производственных мощностей. Создается ситуация, в которой строить дома будут только лицензированные организации, а управлять ими сможет кто угодно.

Еще одной серьезной проблемой петербургского ЖКХ являются неурегулированные взаимоотношения управляющих компаний (в том числе ТСЖ и ЖСК) с организациями-монополистами (ТЭК, ТГК, «Ленэнерго», «Водоканал»). Это существенно тормозит формирование в Петербурге цивилизованного рынка коммунальных услуг.

По словам представителей эксплуатирующих структур, сегодня до 8096 коммунальных платежей уходит к ресурсоснабжающим организациям в виде платы за тепло, воду и электроэнергию. Между тем взаимоотношения между ними, управляющими компаниями и конечным потребителем на сегодняшний день сформированы так, что руководство дома всегда находится в положении виноватого: перед монополистами — за неуплату, перед жильцами — за прекращение снабжения.

«Есть ряд очевидных ляпов, которые могут привести к массовому банкротству частных и государственных управляющих компаний, — говорит председатель Совета директоров ОАО «Сити-сервис» Олег Вихтюк — Как вы понимаете, собирая 95-98% платежей с населения, невозможно перечислять 100%-ную оплату за услуги организаций-монополистов. До сих пор никто не знает, что делать с неплательщиками. Задолженность управляющих компаний постоянно возрастает».

В Ленинградской области несколько эксплуатирующих фирм уже находятся в состоянии банкротства. В Петербурге такого пока не происходит только потому, что процесс перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями еще не завершен. По мнению экспертов, если в ближайшие полгода не найти выход из сложившейся ситуации, большинство частных управленцев окажется на грани разорения.

Как считает Евгений Пургин, тарифы в ЖКХ должны быть повышены как минимум в три раза. При этом федеральным законодательством установлено ограничение роста тарифов на услуги ЖКХ. Так, тарифы могут быть увеличены не более чем на величину тарифного индекса, который по Петербургу сегодня составляет 1596. Это, по мнению эксперта, ситуацию не изменит. Впрочем, город назначает тарифы только для нанимателей жилья. Собственники могут установить тариф самостоятельно, договорившись со своей управляющей компанией. Однако в этом случае 1,5 млн петербуржцев утратят льготы на оплату коммунальных услуг. Марина Акимова, председатель Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК, убеждена, что сегодня большинство горожан не готовы к увеличению тарифов — они просто откажутся платить.