Развитие рынка ипотеки еще больше замедляется

Благодаря неразвитости ипотечного рынка в России, ипотечный кризис по примеру американского нашей стране не грозит. Но из-за проблем с ликвидностью на зарубежных рынках российским банкам приходится ужесточать условия по ипотеке, а значит, развитие этого рынка еще больше замедляется. Ипотечный кризис в США затронул российскую ипотечную систему опосредованно: привлекать финансирование на Западе стало намного сложнее и дороже.

Но сейчас этот кризис вышел на новый уровень - 11 июля акции ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые занимают половину всего ипотечного рынка США ($6 трлн), упали в цене на 31% и 33% соответственно. Затем снизились на 99% акции седьмого по величине ипотечного американского банка IndyMac, федеральные власти США сразу же заявили о том, что берут банк под свой контроль. Но, по мнению экспертов, эти события отразятся на российском рынке ипотеки только в том плане, что ждать удешевления западных ресурсов для российских банков в ближайшее время не приходится. К тому же российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным - всего 10-15%. По данным компании "БЕСТ - недвижимость", за последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве - на 2%. В компании "МИАН-агентство недвижимости" число ипотечных сделок на покупку готового жилья составляет 45%, а на покупку строящегося - 15%.

Сдержать влияние американского кризиса на российский рынок помогут и меры предосторожности, принятые банками. Кредитные организации с самого начала кризиса изменили свои стратегии, руководствуясь правилом - лучше качество, чем количество. Последние тенденции на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом могут заемщики с большими доходами. Например, при покупке однокомнатной квартиры на окраине Москвы стоимостью $240 000 с первоначальным взносом 20% по 25-летнему ипотечному кредиту ежемесячный платеж составит $1880. А значит, доход заемщика должен составлять около $4000.

Сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 12-13%, в долларах - 10-11%. Наиболее распространенные условия кредитования - это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования - 25-30 лет. По прогнозам экспертов, улучшение на рынке ипотечного кредитования произойдет лишь к середине 2009 года. До этого времени ставки по кредитам будут увеличиваться. Таким образом, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры,- они вынуждены обратиться к кредиту из-за роста цен.

"Получается замкнутый круг. В связи с удорожанием стоимости ресурсов растут ставки по корпоративному кредитованию для строительных и девелоперских компаний, что приводит к росту цен на "первичку". Цены на "первичку", в свою очередь, косвенно увеличивают цены на "вторичку" и, как следствие, уменьшается количество людей, которые могут приобрести квартиру без привлечения заемных средств. Это создает возможности для расширения круга клиентов по ипотеке, но опять же в связи с ростом цен на недвижимость снижается число людей, которые могут себе это позволить",- говорит глава дирекции развития продуктов ОТП Банка Игорь Антонов. "В связи с высокими требованиями банков к подтверждению дохода платежеспособный спрос со стороны клиентов, относящихся к категории "бизнес" (предприниматели, владельцы бизнеса), а также клиентов с документально неподтверждаемыми доходами, остается в значительной степени неудовлетворенным. Желающих воспользоваться ипотекой довольно много, но из-за роста цен на недвижимость количество людей, которых можно отнести к категории платежеспособных, становится все меньше",- говорит руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентства недвижимости" Владимир Мильдзихов.

Для заемщиков невозможность воспользоваться уже одобренным кредитом из-за интенсивного роста цен на жилье - одна из главных проблем при покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако рост цен на недвижимость может отразиться и на банковском секторе. Если учитывать общую экономическую ситуацию, то рост цен на жилье может даже затормозить развитие ипотечного кредитования и еще больше снизить темпы выдачи ипотечных кредитов. "К сожалению, точный прогноз сейчас сделать очень сложно. Все будет зависеть от общего уровня инфляции и уровня благосостояния граждан: если темпы роста доходов россиян будут сопоставимы с темпами роста цен, то рынок ипотечного кредитования будет активно развиваться, в противном случае возможно снижение числа заявок - люди будут просто не в состоянии выплачивать кредит",- говорит замруководителя Центра ипотечного кредитования "Абсолют банка" Елена Воронина.

Уже сейчас банкиры отмечают снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. Это связано как с ужесточением условий привлечения финансирования для самих банков, так и с изменением параметров для заемщиков. "Снижение темпов выдачи ипотечных кредитов связано с отсутствием возможности рефинансирования выданных кредитов. Это касается банков, которые самостоятельно выходили на сотрудничество с иностранными инвесторами. Нет длинных, относительно дешевых денег, непонятно, как долго продолжится такая ситуация на мировых финансовых рынках. Серьезно изменились условия для банков, работающих по программам АИЖК",- считает начальник управления ипотечного кредитования банка "Финсервис" Александр Игумнов.

Несмотря на отсутствие прямого влияния кризиса на российский ипотечный рынок, сейчас он переживает не самые лучшие времена. Высокий уровень инфляции и рост цен на жилье не позволяют заемщикам делать накопления даже на первоначальный взнос по ипотеке.

"У ипотечного рынка сейчас четыре основные проблемы: неоднозначность дальнейшего прогноза изменения цен на недвижимость, растущий уровень просроченной задолженности (только по официальным данным по кредитам АИЖК, это уже порядка 10%), резкое снижение платежеспособного спроса в целом по стране и отсутствие в ближайший год перспектив рефинансирования ипотечных портфелей у большинства игроков",- считает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Одна из основных проблем дороговизны кредитов - отсутствие длинных и дешевых денег именно внутри страны. "Длинных денег в нашей экономике как не было, так и нет, финансовые институты, которые их аккумулируют, не участвуют в их распределении, как на Западе, в Европе или США. Сидят себе этакие мешки с деньгами и ничего не могут с ними сделать, потому что им это не позволено. Пока вся ипотека у нас финансируется либо государством в лице АИЖК и госбанков, либо иностранными банками, либо российскими банками, но опять же на западные деньги. Вероятно, реальное снижение ставок - дело не одного и не двух лет. Нужно дальше развивать финансовый рынок, а также добиться серьезных успехов в борьбе с инфляцией",- считает начальник управления региональных ипотечных программ Национального резервного банка Наум Либкинд.

Влияние нового витка американского кризиса на российский рынок эксперты оценивают по-разному. Несмотря на тяжелую ситуацию как для банков, так и для заемщиков, наступления российского ипотечного кризиса не ожидается. В первую очередь за счет недостаточной развитости самого рынка. "На данный момент говорить об ипотечном кризисе в России пока рано. Уровень проникновения ипотечного кредитования на финансовом рынке РФ значительно ниже по сравнению с западными странами и в особенности США, где и разразился ипотечный кризис. Кроме того, условия ипотечного кредитования в России значительно жестче, чем были в США в последние годы (плавающие ставки, нулевой взнос, отсутствие необходимости предоставления подробных данных о доходах и т. п.), и, учитывая негативный опыт США, а также ограниченные возможности по привлечению финансирования, вряд ли в ближайшее время ситуация существенно изменится с точки зрения условий кредитования и желания агрессивно наращивать долю на данном рынке. В то же время ожидать замедления темпов роста на этом рынке можно, причиной чего будет отсутствие возможности у банков секьюритизировать существующие кредиты с целью наращивания портфелей в дальнейшем, тогда как рынки капиталов пока остаются закрытыми для большинства финансовых институтов",- считает начальник отдела анализа рынка акций инвестиционного банка "КИТ Финанс" Мария Кальварская.

Заместитель председателя правления "Абсолют банка" Олег Скворцов также не прогнозирует ипотечного кризиса в России: "Рынок ипотеки в нашей стране сегодня еще достаточно молод, и его емкость составляет порядка 2,5% ВВП. Поэтому экономика страны в целом не испытывает зависимости от каких-то изменений в этом секторе. Так что повторения американского сценария в нашей стране ждать не приходится. Хотя Россия испытывает на себе влияние западного кризиса, оно остается минимальным: нашу страну первая волна кризиса практически не затронула, и есть все основания полагать, что и новый его этап обойдет нас стороной. Сейчас темпы развития ипотечного кредитования в России несколько замедлились, что объясняется как ограниченным доступом к ресурсам, так и традиционным летним спадом. Начиная с сентября рынок снова оживится".

Однако некоторые эксперты уже сейчас оценивают текущую ситуацию как наступление кризиса, только не для банков, а для заемщика. "Для потребителей кризис уже произошел, поскольку с начала этого года ставки заметно выросли. Для банков он наступит через 1,5-2,5 года, когда выданная денежная масса и расчетный уровень дефолтов (на данный момент это 12%) дадут ощутимую массу невозвратов. Подъем рынка в 2006 дал банкам ощущение легких денег, сейчас этот период закончился. Теперь нужно много работать, чтобы добиться результатов. Как следствие, это приведет к сокращению числа банков и активной продаже кредиторов аукционерами. Экономический дефолт на уровне страны произойдет лет через пять, если государство не решится на активизацию иных, "советских" методик при реализации жилищных вопросов граждан. В частности, речь идет об арендном жилье как о возможном выходе из проблемы",- дает пессимистичный прогноз генеральный директор и совладелец группы компаний "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко.

"Можно сказать, что ипотечный кризис уже происходит в России. Однако, к счастью, протекает он намного легче, чем в США и странах Европы. Оснований для обвала цен на недвижимость, аналогичных западным, у нас пока не наблюдается. Российские заемщики платят достаточно исправно, факты реализации заложенных квартир носят единичный характер. Да и объем ипотечных сделок пока не настолько значительный (всего около 10% общего объема), чтобы оказать существенное влияние на рынок недвижимости. Ипотечный кризис в России отразился в основном на условиях кредитования, предлагаемых банками нынешним потенциальным заемщикам. Сложности в получении ипотеки и нынешний уровень цен на недвижимость сделали жилье недоступным для многих людей, которые вполне могли бы его приобрести в начале прошлого года",- говорит заместитель директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Несмотря на негативное влияние кризиса, у него все же есть и свои положительные моменты. Снижение рисков при ипотечном кредитовании и ужесточение требований к заемщикам может помочь банкам не допустить повторения ситуации на американском рынке. "Осторожная политика банков снизит процент проблемных кредитов, а цены на недвижимость из-за снижения спроса должны стабилизироваться. Тем не менее резкого улучшения банками условий кредитования или снижения процентных ставок по кредитам в ближайшее время ожидать не стоит",- уверен директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов.