Эконом-класс ушел из ближнего Подмосковья

Многие годы загородный дом в ближайшем Подмосковье был для столичного жителя местом отдохновения от суеты, обилия публики и автомашин на улицах. Но по мере роста спроса на загородное жилье, популярности отдыха за пределами Москвы и повышения благосостояния населения увеличивалась урбанизация прилегающих к городу земель и, как следствие, привлекательность этих территорий исчезала с каждым годом. В настоящее время кольцо Подмосковья, особенно вблизи основных трасс фактически представляет из себя городские пригороды, а не загородные поселки.

Соответственно, со временем поменялся и статус загородных домов. В настоящее время коттедж на расстоянии 10-30 км от МКАД рассматривается в большей степени как альтернатива городской квартире и место постоянного жительства, чем место летнего спокойного отдыха. Как следствие, измученный шумом и чрезмерной активностью окружающих житель столицы не может укрыться от них и в загородном доме, только если этот дом не расположен на дальнем расстоянии.

Так, тридцатилетний столичный архитектор Дмитрий Левицкий недавно въехал в новую квартиру и теперь задумался о загородном доме. «В прошлом году по приглашению друзей был недалеко от Иваньковского водохранилища на границе Московской и Тверской областей», - рассказывает он. – «Меня поразил воздух, спокойствие и тишина. При этом дорога не состояла из сплошных пробок: было бы весьма заманчивым иметь дачу в таком месте». Слова Дмитрия подтверждает Татьяна Панфилова, генеральный директор российского офиса Swiss Appraisal: по ее словам, транспортная загруженность возникает на расстоянии до 30 км от МКАД, остальной путь до «дальней дачи» можно преодолеть максимально быстро».

«В последние два года людей, желающих приобрести второй дом в дальнем Подмосковье или в близлежащих областях, становится больше», - говорит руководитель отдела новостроек Бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрий Иванов. – «Конечно, пока нельзя говорить, что все поголовно ринулись скупать земли и дома в этих районах, но спрос на объекты есть, и он растет». Дороговизна ближних земельных участков уже сейчас фактически вычеркивает потребителей эконом-класса из списка потенциальных владельцев загородного дома с приусадебным участком. «Приобретение второго загородного дома на землях дальнего Подмосковья стало новым трендом в развитии рынка загородной недвижимости Подмосковья», - соглашается с приведенным тезисом Татьяна Панфилова. – «Причиной тому является, с одной стороны, мощное подорожание недвижимости по всем направлениям на расстоянии до 30 км от МКАД, с другой стороны, непрекращающееся желание жителей мегаполиса иметь загородное жилье для отдыха».
 
Пути приобретения

Купить «дальнюю дачу» сегодня можно двумя путями: либо ограничиться приобретением дома в существующих деревнях, либо подождать до начала реализации проектов по возведению полномасштабных коттеджных поселков. В первом случае можно получить уже готовый дом и, что гораздо более, важно уже озелененный участок, но при этом, скорее всего, остаться без социальной инфраструктуры, да и качество инженерии оставит желать лучшего. Пойдя по второму пути, вы приобретете голый участок в чистом поле, но спустя некоторое время он станет частью организованного поселка. Специалисты уверяют, что ожидание будет недолгим: увеличение спроса на дальние земли не осталось без внимания столичных застройщиков и девелоперов.

Процесс скупки свободных земель на окраине Московской и даже в соседних областях начался уже несколько лет назад, но до поры до времени эти земли придерживаются и не выходят на рынок.

На рассматриваемых территориях свободными являются либо пустующие сельскохозяйственные угодья, либо земли, отнесенные к лесному фонду. «Чаще всего девелоперы приобретают земли сельхозназначения (их стоимость минимальна)», - говорит Панфилова, - «переводят под индивидуальное жилищное строительство осуществляют застройку». Лесные участки более привлекательны для клиентов (кто откажется от вековых сосен на собственном участке?), но более сложны для девелоперов. Кроме того, сейчас на сделки с лесными участками, находящимися в государственной собственности, указом Президента установлено вето в связи с реализацией проекта «Одноэтажная Россия».
Правда специалисты пока верят, что этот запрет не сильно отразится на рынке, а сельскохозяйственные земли способны удовлетворить весь существующий спрос. По мнению Дмитрия Иванова из «Агент 002», «земель в дальнем Подмосковье и прилегающих областях пока достаточно, несмотря на постоянно проводимую pr-кампанию, что земельных участков не хватает. Нынешний уровень спроса может быть полностью покрыт существующими земельными ресурсами».

Татьяна Панфилова отмечает: «Традиционно, девелоперы приобретают в собственность земли сельхозназначения, и с юридической точки зрения перевод земель из сельхозкатегории в другую проходит с минимальными издержками (при наличии определенного административного ресурса), поэтому с точки зрения ограничения сделок с лесными землями – можно сказать, что у девелоперов появится много задач к решению и больше творчества на разработку новых схем взаимодействия с государством, что, однако, будет дополнительным фактором к повышению стоимости недвижимости и земли».
 
Прогнозы

Таким образом, желание приобретать дальние дачи у населения будет расти, параллельно ему будет увеличиваться и предложение в коттеджных поселках. По мнению Панфиловой, потенциал областей, граничащих с Московской, действительно огромен. «Большая часть пустующих участков находится вдоль транспортных артерий от Москвы, что делает их очень привлекательными для строительства коттеджных поселков. Например, на текущий момент в Калужской области ожидается несколько крупных проектов». С точки зрения эксперта Swiss Appraisal, именно земли Калужской области обладают максимальным потенциалом роста. Дмитрий Иванов из «Агент 002» также выделяет Калужскую губернию, а также упоминает Тульскую, Рязанскую и Тверскую.

Переходя от описания текущей ситуации к прогнозам, следует отметить, что специалисты едины в ожиданиях роста цен на земельные участки вблизи границ Московской области «В настоящее время, в цену сделки заложена 80-100% норма прибыли – но и в данных условиях покупатели охотно приобретают в собственность «дальние дачи», - прогнозирует Татьяна Панфилова. – «Если говорить о среднесрочной перспективе, рынок «дальних дач» будет продолжать динамичный рост, а вот в долгосрочной перспективе его ожидает падение вследствие постепенного выравнивания стоимости «дальних дач» и недвижимости в ближайшем Подмосковье».