Купить квартиру и не остаться обманутым

В наше время бурного развития рынка недвижимости и усложнения законодательства человеку, принявшему решение купить жилье, чрезвычайно важно сделать правильный выбор и не остаться у разбитого корыта.

Множество агентств недвижимости предлагают свои услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимым имуществом, однако, не всегда обращение даже к знакомым риэлтерам обеспечивает полную юридическую чистоту сделки. Абсолютное большинство сделок с жилыми помещениями требует тонкого правового анализа с целью оценки всех возможных юридических рисков.

Тем, кто решил купить вторичное жилье, можно дать несколько советов, как обезопасить себя.

1. В первую очередь на переговорах необходимо удостовериться в личности того, кто выступает продавцом. Для этого можно попросить его предъявить документ, удостоверяющий личность (лучше паспорт). Просьба должна быть корректной, но опасение показаться бестактным или обидеть потенциального контрагента в данном случае излишне.

Если от имени продавца действует представитель по доверенности (обязательно удостоверенной нотариусом, за исключением предусмотренных законодательством случаев), то после установления его личности особое внимание необходимо обратить на доверенность. При этом нужно проверить срок, на который выдана доверенность, объем полномочий представителя, из которых должно однозначно следовать, что он действительно имеет право заключать именно такую сделку, о которой идет речь, и с определенным объектом недвижимости.

2. Далее необходимо убедится в том, что продаваемое жилье принадлежит именно тому, кто называет себя продавцом.

Проверки свидетельства о государственной регистрации права собственности и других правоустанавливающих документов здесь недостаточно. Нужно сделать соответствующий запрос в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в г. Москве или Московской области - УФРС по Москве или УФРС по Московской области соответственно). Только в этом органе есть последние точные сведения о том, кому и на каком основании принадлежит конкретный объект недвижимости и, что немаловажно, - какие имеются обременения.

3. Необходимо выяснить дееспособность продавца.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над ним устанавливается опека. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

Гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности. Над ним устанавливается попечительство. Такое лицо вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя.

Сведения о том, не был ли признан гражданин недееспособным или ограничен в дееспособности наиболее вероятно получить в органах опеки и попечительства.

4. Очень важно установить наличие лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жильем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По смыслу данной нормы при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением. В противном случае договор купли-продажи не может считаться заключенным, поскольку не было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) круг членов семьи собственника жилого помещения, сохраняющих право пользования помещением после его продажи, сократился.

Сохранять право пользования жилым помещением при его продаже могут: 1) члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в жилом помещении; 2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане; 3) другие лица в случаях, предусмотренных законом.

По общему правилу, согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, но если иное не установлено законом.

Такое исключение предусмотрено, например, статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которая установила, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Касательно этого случая Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 г. указал, что «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.

При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».

Сохранять право пользования жилым помещением может его наниматель и постоянно проживающие с ним граждане, так как в силу статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, когда проживающие в жилом помещении лица сохраняют право пользования данным помещением. Например, согласно статье 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

Судить о наличии лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, можно по выписке из домовой книги и другим документам.

5. В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ в ныне действующей редакции согласие органа опеки и попечительства необходимо на отчуждение жилого помещения, только в случаях, когда в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника и, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Последняя редакция указанной нормы установила лишь ограниченный перечень случаев, когда необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Однако на практике регистрирующий орган, скорее всего, потребует предоставить разрешение органа опеки и попечительства во всяком случае проживания несовершеннолетних в продаваемом жилом помещении.

Правило, предусмотренное пунктом 4 статьи 292 ГК РФ, применяется только, если несовершеннолетние обладают правом пользования жилым помещением как члены семьи собственника. Если же несовершеннолетние являются сособственниками продаваемого жилого помещения, то предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется всегда.

6. Следует проверить, состоит ли продавец жилого помещения в браке, так как согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу жилого помещения подлежит предоставлению в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. При приобретении комнаты в коммунальной квартире надо обратить внимание на то обстоятельство, что в соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Это означает, что собственник комнаты имеет право продать ее любому третьему лицу, только если остальные собственники комнат в коммунальной квартире откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца со дня получения соответствующего извещения.

8. Преимущественное право покупки продаваемой доли принадлежит остальным участникам общей долевой собственности.

Продавец вправе продать свою долю третьему лицу, только если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца со дня извещения их о продаже.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Отметим также, что преимущественное право покупки продаваемой доли и право требовать перевода прав и обязанностей покупателя может передаваться по наследству наследникам умершего участника долевой собственности, на что обращал внимание Верховный Суд Российской Федерации. Хотя в практике такие случаи нечасты, исключать их нельзя.

Отдельно остановимся на проблеме уплаты задатка при приобретении жилого помещения.

Известно, что задатком может быть обеспечено только уже существующее, но не будущее обязательство. В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Таким образом, соглашение о задатке, совершенное до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, является заведомо ничтожным.

Справедливости ради, надо сказать, что до настоящего времени не найдена более или менее законная альтернатива задатку, уплачиваемому при покупке жилой недвижимости.

Определенную сложность для покупателей жилья на вторичном рынке представляет тот факт, что зачастую продавцы только знакомят потенциального покупателя с правоустанавливающими документами на недвижимость, но не предоставляют в распоряжение их копии. Это делает необходимым участие опытного юриста в ведении переговоров на стороне покупателя.