Доступное жилье: мифы и реальность

Федеральная служба государственной статистики (Росстат) опубликовала данные по объемам жилищного строительства в регионах России за первые четыре месяца текущего года. По ее информации за это время в Центральном федеральном округе сдано в эксплуатацию 3,55 млн кв. м жилья, в Приволжском — 2,59 млн кв. м, в Южном — 2,35 млн кв. м. Несколько меньше — в Северо-Западном (1,49 млн кв. м), Уральском (1,19 млн кв. м), Сибирском (1,62 млн кв. м) округах. Замыкает список Дальний Восток. Здесь за январь — апрель сдали немногим более 325 тыс. кв. м жилья. Если суммировать приведенные выше данные, то окажется, что всего в стране за первые четыре месяца введено в эксплуатацию порядка 13,1 млн кв. м. Много это или мало? По сравнению с тем же периодом предыдущего года — на 6% больше. Однако какова доля доступного жилья в общем объеме новостроек? Ответить на вопрос сложно. Во-первых, не определены критерии, во-вторых, цены на квартиры растут стремительно, и то, что вчера было доступно немногим, сегодня по карману лишь избранным.

Несколько лет назад стартовали приоритетные национальные проекты, в том числе «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В первом квартале текущего года на его реализацию было перечислено 3,1 млрд руб. Сумма внушительная, но вопрос в другом: будут ли эти средства израсходованы? В мае Счетная палата обнародовала результаты проверки проекта «Доступное жилье», и оказалось, что многие семьи, которые хотели бы принять в нем участие, не смогли этого сделать. Около 30% средств, выделенных для жилищного субсидирования молодых семей, оказались невостребованными. Почему? Реализация программы шла в тесной зависимости от ипотечных кредитов.

Многие надеялись, что с течением времени ставки по финансовым заимствованиям снизятся, но международный ипотечный кризис не позволил этим чаяниям осуществиться. К тому же цены на квартиры во всех регионах взлетели вверх и стали недосягаемыми для большинства желающих жить в отдельной квартире или доме. Мало кто из молодых рискнет сегодня связаться с ипотекой. И на повестке дня вновь возник вопрос: что делать?

«Месяца два назад начали принимать меры по воплощению в жизнь намеченной программы «Доступное жилье», — говорит Елена Фроловская, магистр права, российский специалист по законодательству в области недвижимости. — И первым нормативным актом стало Постановление Правительства РФ от 03.04.2008 года № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности». Оно фактически приостанавливает, замораживает предоставление федеральных земель в частное владение и распоряжение. Иными словами, они зарезервированы для воплощения проекта по доступному жилью».

Но решение вопроса о предоставлении площадки под строительство — только часть проблемы. Лишь 15–20% от стоимости готового жилья приходится на землю. Практически столько же — на обеспечение дома инженерными коммуникациями. Велики также накладные расходы, не говоря о том, что нужно еще закупать стройматериалы. «Ну почему, когда речь идет о подорожании жилья, крайними оказываются строители? — возмущается Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России. — Про них говорят, что это жулики. Как же так! Посмотрите, компания «Евроцемент» в прошлом году допустила удорожание своей продукции на 140%. Такого прецедента мир не знает. Мы сегодня обогнали весь мир по цене на цемент».

Ну и как же сделать жилье доступным для большинства населения? Вопрос риторический. Но есть возможность эффективно реализовывать программу «Доступное жилье» для малообеспеченных граждан и молодых семей. Для этого надо научиться договариваться, предлагает Н. Кошман. Причем всем тем, кто непосредственно участвует в возведении и реализации жилья: энергетикам, газовикам, металлистам, перевозчикам, местным властям, выдающим разрешение на строительство. «При написании земельных и градостроительных кодексов забыли все. Разрешение на строительство должно быть выдано не позднее, чем за 3—5 месяцев до начала работ. Если чиновник меня задержал, то я подаю на него в суд. Материалы, которые идут на возведение доступного жилья (цемент, металл, санфаянс), следует объявить стратегическими. Это значит, что цену должно устанавливать государство. Также нужно ввести лимиты на потребление электроэнергии», — полагает Н.

Кошман.

В связи с реализацией программы возникает еще одна серьезная проблема, о которой вспоминают лишь периодически. Дешевое жилье не должно быть плохим в плане качества стройматериалов, местоположения дома и архитектурной составляющей. К сожалению, сегодня в России практически нет качественного недорогого жилья. Об этом заявляют не обычные потребители, а международные специалисты. «Массовое российское жилье по качеству достаточно плохое, — говорит голландский архитектор Барт Голдхорн. — Но, что самое удивительное, здешние панельные дома продают по цене качественных европейских. Ситуация абсолютно неправильная. За границей есть масса примеров жилья, как принято называть здесь, экономкласса, но построено оно из совершенно других материалов — дешевых и качественных. Однако самая большая беда в России — это типовые здания. В результате застройка однообразная и неинтересная. Из панельных домов возвести хороший город не получится».

Среди проблем, которые тормозят возведение доступного и качественного жилья, Б. Голдхорн называет особую организацию российской стройиндустрии, когда застройщик, производитель стройматериалов и продавец — это одна компания. Она создает готовый продукт и в итоге не заинтересована делать его другим. В таком случае между застройщиками практически нет конкуренции, а у потенциального покупателя мало выбора между ценовыми предложениями.

И все же пока одни спорят, каким должно быть доступное жилье, сколько оно должно стоить и как этих показателей достичь, — караван идет. Свой способ строительства качественного и доступного жилья предложили в Челябинской области. В рамках частно-государственного партнерства на основе взаимной ответственности и заинтересованности там будет реализован совместный проект государства и бизнеса «Город-сад». Он подготовлен объединением работодателей Российского союза промышленников и предпринимателей и был представлен на выставке «МИПИМ» в Каннах. Под Челябинском на площади более 830 га намечено возвести город-спутник. Строительство рассчитано до 2025 года. «Город-сад» будет расположен рядом с городом-миллионником. В нем предполагают возвести более 3 млн кв. м жилья, рассчитанного на население порядка 100 тыс. человек. Здесь появится 14 компактно расположенных микрорайонов. Ядром архитектурного комплекса станут трех- — шестиэтажные здания с прилегающими территориями.

Помимо жилья в мини-городе возведут ретейл-центры и детские сады, университет, комбинат строительных материалов, логистические центры. Проект предусматривает сооружение безопасных экологически чистых предприятий, в результате чего город получит более 50 тыс. рабочих мест. К тому же появится возможность при желании ездить на работу в Челябинск. Создаваемая транспортная инфраструктура позволит делать это быстро и с комфортом. Проект оценивают в 300 млрд руб., градостроительная документация уже разработана. Ответственность за реализацию намеченного ложится на муниципалитет. В данный момент осуществляется межевание территории и строительство автодороги, а до конца года будет подведена и электроэнергия. «Город-сад» как проект частно-государственного партнерства предполагает привлечение игроков и девелоперов, которые смогли бы взять для освоения целый микрорайон.

В ближайшее время на российском рынке недвижимости должны появиться и индивидуальные доступные дома. Скорее всего, их будут собирать из готовых конструкций, произведенных на заводе. Одно из таких предприятий уже функционирует под Санкт-Петербургом, где уже возводят поселок на несколько тысяч семей. Другое, расположенное в городе Семенове Нижегородской области, только что приступило к выпуску готовых конструкций для сборки индивидуальных домов. Как заявил во время его открытия заместитель председателя правительства России Александр Жуков, «предприятие поможет решить жилищную проблему региона, потому что возведение сборных домов недорого, комфортно, а значит, привлекательно для малообеспеченных покупателей».

Еще один способ решения жилищной программы появился после решения Конституционного суда, который признал право граждан регистрироваться в домах, построенных на садовых участках. Вполне возможно, что именно там и будут ставить новые сборные дома для постоянного проживания. Это еще одно направление реализации проекта по возведению доступного индивидуального жилья.