Будет ли падение цен на недвижимость?

На модерации Отложенный

Снижение цен на рынке недвижимости – одно из самых обсуждаемых явлений на сегодняшний день. Аналитики предсказывают: «Осталось еще немного, осталось еще чуть-чуть – и рынок переполнится, и цены остановятся, после чего полезут вниз». Тем не менее, для кого-то желанное, для кого-то связанное с большими потерями, снижение цен не происходит.

По наблюдениям Restate.ru, оно отодвигается в прогнозах аналитиков еще на некоторый срок Летом 2004 года банковский кризис спровоцировал небольшую панику на рынке недвижимости. Тогда участники рынка отмечали снижение спроса: население, в силу различных факторов, решило подождать. В то время серьезно снизилось общее количество сделок. Впоследствии риэлторы отмечали увеличение предложения на рынке: население стремилось продать имеющуюся жилплощадь, пока цены находятся на пике. Эти два фактора привели к остановке роста цен на рынке, которую участники рынка первоначально определили, как летнее затишье. Однако когда к концу осени цены не смогли возобновить рост, на рынке всерьез заговорили о стагнации. Эти разговоры шли и осенью, и зимой 2005 года. Появились отдельные сегменты (например, старое, низколиквидное жилье в столице), по которым была видна устойчивая тенденция к снижению цен. Но 2006-ой год все изменил. Годовое удорожание всех видов недвижимости составило практически 100%. В качестве причины называется и удорожание стройматериалов, и запуск национального проекта «Доступное жилье», и еще ряд других.

Будет ли ожидаемое многими снижение после такого резкого скачка цен? Чтобы проанализировать эту ситуацию, restate.ru в своем исследовании приводит две группы факторов, которые могут оказать влияние как на «+», так и на «-»

Что подтолкнет цены к снижению?

Во-первых, на рынок недвижимости – особенно в Москве и Санкт-Петербурге – может повлиять новый налог, который планируется к введению в 2010 году. Федеральный закон теперь позволяет брать до 0,3% налога от рыночной стоимости недвижимости и земли, а конкретная ставка регулируется местными властями. Но главный фактор даже не ставка налога, а база, с которой взимается налог. Пока это стоимость квартир по БТИ (Бюро технической инвентаризации), которая в несколько раз ниже рыночной стоимости. Как только ее пересчитают в соответствии с реалиями рынка, недвижимость как инструмент инвестиций станет не так уж выгодна. Налоговый фактор во многих странах понизил цены на недвижимость, так как к ней в этом случае теряет интерес целый пласт покупателей. Более того, от инвестиционных квартир в преддверии введения высокого налога начнут избавляться, что тоже охладит рынок.

Еще один фактор – возможное падение цен на нефть в 2007 году. Аналитики весь прошлый год наблюдали, какая четкая корреляция сохраняется между двумя этими рынками: растет цена на баррель – растет цена на квадратный метр. Это психологический фактор. Количество денег, поступающих в российскую экономику, само по себе ничего не говорит о том, каковы будут цены на квадратные метры. Но как в России, так и за рубежом широко распространено мнение, что благополучие нашей страны зависит от цен на нефть, и те, кто оперирует на рынке недвижимости, рассуждают похожим образом.

Постановления и инициативы правительства тоже могут сыграть свою роль. Почти на каждой встрече с журналистами Владимир Путин высказывается о том, что необходимо переломить существующую тенденцию роста цен на жилье и сделать его доступным. Не исключен со стороны государства ряд мер, которые будут направлены на искусственное снижение цен. Вполне возможно, они будут не просто включать в себя дотирование малоимущих, но и давление на скупщиков жилья – это и сейчас уже имеет место.

Что повысит цены на недвижимость?

Прежде всего, активное развитие ипотечных программ. Если до сих пор ипотеку могли себе позволить только граждане с уровнем жизни выше среднего, то теперь ипотечный кредит становится доступен гораздо более широким слоям населения. Спрос со стороны те, кто долго откладывал улучшение жилищных условий, перманентно растет.

Еще одна причина, которая коснется, в основном Москвы и Петербурга – это новые энергетические программы, принятые Чубайсом и мэрами обеих столиц. Как все знают, проблема дефицита энергомощностей сейчас одна из самых чувствительных – как для введения жилой, так и для коммерческой недвижимости. Строительство новых подстанций, которое будет развернуто в ближайшие годы, обязательно ляжет на плечи конечных покупателей квадратных метров. Аналитики предполагают, что в цене каждого метра эта составляющая способна составить до 10-15%.

Удорожание всех прочих составляющих пресловутого квадратного метра обязательно даст о себе знать. Дефицит освоенных участков для строительства, повышение цен на бетон, металл, кирпич и прочие стройматериалы – неоспоримый фактор роста цен, который вряд ли чем-то можно компенсировать.

Что думают профессионалы?

Чем больше размышляешь на тему повышения-понижения цен, тем яснее становится: для обеих тенденций есть предпосылки.

Какие факторы в итоге окажутся более значимыми – вопрос времени. Может быть, благодаря этому равновесию причин рынок придет в более или менее стабильное состояние на ближайшее время? Restate.ru предоставляет слово специалистам, работающим на рынке недвижимости:

Александр Сергеевич Погодин, директор группы компаний «Пионер»

- Говорят, что будет понижение цен? Раз так говорят, значит, все получится наоборот: цены вырастут. Я в этом убежден: за 2007 год цены на жилую недвижимость поднимутся на 30%. Не вижу никакой тенденции к снижению на сегодняшний день. По одному из моих объектов цена только что поднялась на 10% за 1 месяц. К тому же летом вырастет в цене бетон, металл. Участки на торгах продаются сейчас по ценам более высоким, несопоставимым с прошлогодними. Цена за один квадратный метр на этих участках уже не может стоить столько же или меньше, чем год назад. Если поднимаются все составляющие цены на жилую недвижимость, логично предположить, что жилье подорожает. Да, 100-процентного роста, как в 2006 году, не будет: но и этот рост не был вызван только спекулятивными причинами. До этого в течение полутора лет на рынке недвижимости были стабильные цены, а затем за год они выросли в естественных пределах – но ускоренными темпами. Теперь повышение будет более плавным,

Михаил Евгеньевич Грин, вице-президент Московской ассоциации риэлтеров.

- Понижения цен не будет. Хотя некоторые признаки присутствуют. В Москве 9 месяцев назад остановились цены на недвижимость во всех сегментах. Инвесторы из Москвы направили свои финансовые потоки вовне, в Петербург. Потом они осознали, сколько перспектив открывают регионы, и средства потекли в города-милионники. В этих городах начался бурный рост строительства. Инвесторы здраво оценивают лояльность регионального законодательства и могут сравнить его со столичным. Напомню, что земля в Москве и Петербурге не продается.

Юкка-Пекка Уускоски, генеральный директор ООО «ЭнСиСи Недвижимость»:

- Мы считаем, что в ближайшем будущем снижение цен на недвижимость маловероятно. На сегодняшний день существует дефицит земельных участков, и, скорее всего, в ближайшем будущем ситуация не улучшится. Также недостаточно информации о наличии коммуникационных сетей и источников электричества, гарантии правительства (о предоставлении инженерии) начнут работать не ранее чем через полтора-два года. Активно развивается ипотека, уровень доходов населения растет. Все вместе эти факторы будут способствовать продолжению роста цен. Сейчас многие находятся в шоковом состоянии от стремительного роста цен в 2006 году и не уверены, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. Как только потребители осознают, что снижения не цен не происходит, покупательская активность снова возрастет. Этот процесс может занять какое-то время, в соответствии с нашими прогнозами, через год цены продолжат расти. До тех пор увеличение цен будет происходить медленно и несущественно.

Валерий Николаевич Солдатов, председатель комитета по работе с государственными жилищными программами в Российской гильдии риэлтеров:

- Инвесторы из Москвы направили свои денежные потоки на Санкт-Петербург и другие крупные города в регионах. Здесь играет серьезную роль земельная политика: в обеих столицах земля не продается, в то время как в других регионах ее можно приобретать в собственность. Интерес инвесторов теперь распределяется более равномерно. Предвижу, что падение цен произойдет только в сегменте самого дешевого жилья, так как произойдет перераспределения спроса. Поскольку уровень притязаний у населения растет: каждый более качественный квадратный метр жилья будет вытеснять с рынка менее качественный.

Сергей Алексеевич Кошелев, директор департамента ипотечных кредитов АН «Бекар»:

- По нашим ощущениям, общего падения цен не предвидится. Возможно, по некоторым объектам пройдет коррекция цен. «Хрущевки», «корабли» и подобное дешевое жилье было в свое время переоценено, и теперь ситуация с ними просто вернется в нормальное русло. Ипотечных клиентов у нашего агентства достаточно, объем сделок не сокращается, сброса оборотов нет, идут активные продажи.

Какой можно сделать вывод из всего, сказанного выше? Вероятнее всего, цены на недвижимость в ближайшие годы будут, но медленнее, чем в 2006 году. Если будут успешно реализованы проекты по улучшению энергетических условий в крупных городах, в прежнем темпе будет развиваться ипотека, а цены на нефть все-таки удержатся на высоком уровне – это реальный прогноз развития событий. Если говорить более конкретно по сегментам, может наблюдаться стагнация в отношении «хрущевок», а наиболее растущим направлением может стать недвижимость за городом. Если понижающие факторы окажутся слишком сильными, не исключено и организованное противодействие компаний, предлагающих недвижимость.