Как вели бизнес первые девелоперы России

Тяга к европейскому комфорту в конце 19 века обернулась в России появлением первых девелоперов. Они занялись проектированием и строительством загородных поселков. На вооружение были взяты рекомендации русских врачей, которые считали, что север и северо-восток Подмосковья благоприятны для человеческого организма.

Финансисты и землевладельцы

Населенного пункта с именем Джамгаровка в наши дни не встретишь ни на одной подмосковной карте. А в конце 19 века финансистов Джамгаровых можно было причислять к числу первых в России девелоперов. Братья считались одними из главных застройщиков Лосинки, вели побочный бизнес в виде сдачи в аренду объектов загородной недвижимости и очень много сделали для развития дачного строительства на северо-востоке города. По их инициативе был углублён пруд в поселке «Лосиноостровский», организовано «Общество благоустройства Джамгаровки».

История создания поселка европейского по тем временам класса Новогиреево довольно забавна. Идея зародилась у англомана и эстета Ивана Александровича Торлецкого (местные крестьяне с трудом выговаривали эту фамилию, в результате чего, переиначили её на Терлецкого).

Терлецкий — 50-летний респектабельный джентльмен «с волнистой седеющей бородой, с голубыми ласковыми глазами». Его отец сколотил миллионное состояние на винных откупах, строительных подрядах, сдаче в аренду недвижимости на Кузнецком мосту. За активный бизнес даже получил звание советника коммерции. А вот сын на протяжении почти полувека вел жизнь жуира, покорителя женщин. Ещё в 1890-х годах он построил рядом со старой отцовской усадьбой коттедж в английском стиле — с водопроводом, канализацией, электричеством. Слыл хлебосольным хозяином, у которого не переводились гости. Капиталы быстро таяли и, в конце концов, Ивану Торлецкому срочно пришлось искать перспективный источник дохода.

Тогда он и воплотил идею со строительством коттеджного поселка в Новогиреево. Ю.А. Бахрушин писал в воспоминаниях: «Старик Терлецкий выделил сыну часть своего имения, так называемое Новое Гиреево. Молодой хозяин прорубил в вековом лесу просеки, нагнал плотников и стал спешно воздвигать дачи, дабы поправить финансовые дела».

Девелоперская наука

Новогиреево и Лосинка дали первый опыт русскому девелопменту. Стремление к повышению качества жизни диктовало переход к рациональным архитектурным формам и моделированию жизненного пространства. Новые принципы возведения загородных домов излагались, судя по опыту английских и немецких строителей, в одном из пособий по строительству дач, вилл и особняков, которое было издано в 1913 году. «Для выбора места для поселка, — говорилось в нем, — требовались высокая сухая местность; близость питьевой воды, возможность устройства стоков для нечистот; удобные дороги; близость аптеки, доктора, школы; и, что немаловажно, материальная обеспеченность поселенцев, дабы иметь возможность впоследствии разложить повинности на большое число плательщиков». Так же, указывалось в пособии, «при выборе места под поселок, требовалось избегать: плывуна-грунта (таившего опасность оползней и сдвигов); сырых и болотистых мест». Рекомендовалось не возводить дома на территориях, где раньше были свалки и кладбища.

Что касается непосредственно жилых объектов, то дома предписывалось возводить «в северной стороне усадебного места, дабы оставалась большая площадь солнечная», и, конечно, «избегать излишней порубки имеющихся деревьев».

Не правда ли злободневно? А будущему хозяину дома не следовало забывать пословицу «Куда приходит солнце, туда не заглядывает доктор». Поэтому при строительстве следовало разложить дом «по диагонали к меридиану, чтобы все комнаты были светлые». А окна спален размещались на восток, так как в них «к вечеру делается прохладнее».

Европейский стандарт загородного дома на одну семью включал следующую внутреннюю планировку. В доме должна была быть небольшая приемная, две столовые — большая и малая, рабочий кабинет, комнаты для игры, музыки, зал для танцев, зимний сад, детские для игры и для работы, спальни в зависимости от возраста и числа детей, спальня для родителей.

Не забытыми остались и комната для прислуги с особой умывальной, ателье с потолочным светом, а также ванные, гардероб, ватерклозеты на каждом этаже.

Рекомендовалось иметь отдельное помещение для чистки платья и сапог. В подвальном помещении дома надлежало разместить бойлерную, винный погреб с прохладной комнатой для питья и отдыха. Для самых «продвинутых» уже в те времена в доме строились гаражи. Сначала для велосипедов, а затем и для автомобилей.

Но даже сто лет назад все эти англо-немецкие наставления в России могли посчитаться не всегда выполнимыми. Поэтому автор пособия сделал в конце книги мудрую оговорку о том, что «назначение комнат совершенно не соответствует требованиям русской жизни и приводятся они только лишь ради ознакомления русской публики со вкусами среднего европейца».

Впрочем, если автор и попытался на всякий случай перестраховаться, то даже первые русские поселки, уже ничем не уступали западным образцам. Не зря же известный художник Константин Коровин каждое лето предпочитал снимать дом на станции «Лосиноостровской». Из его писем можно было узнать, что «Лосиная все больше начинает походить на европейский курортный городок, пожалуй, только более шумный и оживленный, чем у немцев. Но та же яркая гуляющая публика, те же непременные больные в окружении услужающих и врачей, дети с гувернантками, скучающие барыньки».

И в самом деле, для русского народа очень характерна пословица о том, что они долго запрягают, но быстро ездят. В той же Лосинке к 1905 году уже появились необходимые объекты инфраструктуры — почтовое отделение, телефонная подстанция почти на шесть десятков абонентов, на улицах — керосиновые фонари и даже ночная стража, так напоминающая отряды добровольцев-дружинников советских времен. Но и это далеко не все: в поселке разбивается парк, оборудуются общественные площадки, по центру прокладывается шестиаршинная аллея, от которой в разные стороны уходят прогулочные дорожки. В парке появляется Летний театр, зимний павильон, и даже несколько площадок для игры в большой теннис.

И первые почитатели загородной жизни

С открытием Лосинки и Новогиреево у москвичей началась новая эра загородного существования. Стремление к повышению качества жизни диктовало переход к рациональным архитектурным формам.

Москвичи оценили природу подмосковных мест и с радостью арендовали дома. Благо, добраться на лоно природы можно было уже не только на конных повозках, но и в комфортном вагоне с помощью паровозной тяги. В 1911 году один из экспертов рынка загородной недвижимости писал в своем отчете, что для преодоления расстояния отделяющего Лосиный Остров от Лубянки требовалось 10–15 минут, чтобы от поселка добраться до платформы, потом ещё четверть часа приходилось «трястись» в вагоне поезда, и ещё 15–20 минут добираться на извозчике от вокзала до Лубянской площади.

Получалось, что дачник проводил в пути около 45 минут, что по тем временам считалось дорогой дальней и долговременной. Не правда ли, для современного москвича, такое резюме звучит совсем неожиданно и смешно.

А в свободное время жителям поселков рекомендовалось осваивать подвижные игры, в числе которых были «крокет, крикет, лаун-теннис, фут-бооль (ножной мяч), гольф, а также русская лапта».

В новейших пособиях по загородной жизни давались и полезные рекомендации по питанию. На каждый месяц предлагалось семь вариантов обеда. Так, например, в мае — «Суп со спаржею. Говядина тушеная с картофелем. Караси жареные со сметаною. Зефир сливочный». В июне: «Суп из щавеля. Котлеты рубленые из телятины. Зеленая фасоль с гренками. Ванилевое бланманже». В июле: «Суп из шпината. Зеленый горох и фасоль в стручках. Жаркое — говядина с пюре из каштанов. Желе из земляники». В августе: «Окрошка. Цыплята фаршированные. Зеленый горох, гарнированный раковыми шейками. Шарлотка из яблок». Неизменным ритуалом оставались дачные посиделки за самоваром с пирожными и свежайшим вареньем.

Впрочем, в нынешних ресторанах, которые размещаются в мегапоселках, в меню есть как современные новинки, так и дедовские блюда. Времена меняются, а предпочтения остаются…