Сколько стоит \"умный офис\"?

Понятие «умный дом» (smart house) и «умный офис» появилось в развитых странах (в первую очередь, в Японии и США, на долю которых в настоящее время приходится около 50% всех подобных объектов недвижимости) около 20 лет назад. В России же интерес к подобным проектам начал развиваться лишь в течение последних 4-5 лет. «В России «умные» офисы явление сравнительно новое и доля таких бизнес-центров в настоящее время не велика» - подтверждает Ольга Широкова, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Офисы опережают дома в интеллектуальной гонке

При этом корпоративный сегмент данных зданий развивается значительно быстрее частного. Причина этого лежит в области дороговизны создания и инсталляции подобных систем. По оценкам экспертов IT-журнала Cnews, минимальная стоимость интеллектуализации небольшого офиса в столице составит порядка 50 тысяч долларов. Очевидно, что если подобные дополнительные затраты по силам юридическому лицу, то для физических лиц они доступны исключительно в сегменте элитного класса. Но и в офисном сегменте львиная доля всех существующих зданий, оснащенных smart-системами, сегодня относится к классу «А». «Интеллект» становится необходимостью деловых зданий класса «А», - рассказывает Широкова, - «Наличие интегрированных систем управления является одним из критериев для отнесения бизнес-центра к высшему классу офисов. Высокая степень комфорта и безопасности может увеличить ставку аренды на 10 - 25%, а стоимость продажи до 30%.»

«Умный офис» сегодня

Так что же вкладывается в понятие «умный» офис сегодня? Его основное отличие от своих неинтеллектуальных собратьев в автоматизации всех инженерных систем и возможности управления ими из единого центра, в т.ч. и удаленного. Применение всех современных компьютерных технологий позволяет, например, автоматизировать свето- и теплообеспечение помещений, чтобы активизировать данные функции исключительно в момент нахождения в помещении персонала (ориентируясь на заданное время или датчик движения). В холодное время года системы способны также следить за отсутствием несанкционированных теплопотерь (например, негерметичностью окон), чтобы снизить расход энергии.
Отдельный параметр «интеллектуального» офисного здания, которой, в настоящее время заслуживает максимального внимания – это системы безопасности. Двери, открывающиеся по магнитным пропускам, уже являются атрибутом любого серьезного офиса, но требования к безопасности «интеллектуального» здания совершенно иные. Например, рамки металлодетекторов на входе или аппараты, позволяющие просвечивать сумки и портфели входящих, аналогичные используемым в аэропортах. Также обязательны видеокамеры, просматривающие каждый метр пространства, и нередко дублирующие друг друга.

Автономность и независимость

Одним из главных принципов создания «умного» офисного здания следует назвать автономность и минимальную зависимость от внешнего мира: качественное «интеллектуальное» здание должно иметь собственную АТС, каналы интернет-доступа, дублирующиеся на случай технических сбоев у провайдера, системы энергоснабжения, выстроенные таким образом, чтобы в случае экстренного отключения подачи электроэнергии, которые в Москве не редкость в последнее время, все высокотехнологичное оборудование здания могло функционировать еще в течение 24 часов минимум.
Кроме автономности, одним из главных преимуществ внедрения smart-систем является значительная экономия на операционных расходах, прежде всего на той их доле, что приходится на коммунальные платежи.

«При введении интеллектуальных систем собственник здания получает возможность сократить затраты на энергоресурсы на 20-30%, на эксплуатирующий персонал - на 30-50% и на обслуживание оборудования - на 50-60% и еще, конечно же, возможна значительная экономия на ставках страхования», - уточняет Ольга Широкова.

Сначала качество, а потом интеллект

Однако многие специалисты рынка недвижимости не разделяют данного оптимизма. «Нельзя ставить вопрос о снижении операционных расходов в отрыве от общего качества здания», - утверждает Михаил Васильев, руководитель направления аналитики и исследований компании «Панфилов Подкова и партнеры», - «Наличие данных систем должно подразумевать и определенную общую концепцию здания как такового: нельзя белить потолок в сарае с протекающей крышей. Спрос на «умные» офисные центры в значительной степени ограничен, его возможно сравнить в целом с уровнем спроса на офисные центры класса «А», в самом крайнем случае на объекты полностью соответствующие классу «В».

Реальные примеры

В настоящее время большинство «умных» офисов расположены в столице. Первопроходцами в этом вопросе выступили корпорации-гиганты «Лукойл» и «Газпром», который не только всеобщий дом, но и владелец «интеллектуального» корпоративного офиса. Так же среди наиболее известных «умных» зданий обычно называют «Аврора бизнес-парк» «Москва-Сити», «Царев Сад», «Дукат Плейс III» и «Кантри-Парк». Да и будущее офисных зданий с выдающимся интеллектом в столице не вызывает опасений экспертов. «На рынке Москвы и Санкт Петербурга можно ожидать, что некоторая часть компаний-арендаторов располагающихся в настоящее время в помещения данного класса будет заинтересована в подобных проектах», - прогнозирует Васильев. С ним соглашается Широкова, выделяя тот факт, что на фоне увеличивающейся конкуренции между бизнес-центрами наличие систем «интеллектуализации» может стать дополнительным конкурентным преимуществом. «С учетом постоянного роста и развития рынка коммерческой недвижимости неизбежна ситуация, когда наибольшим спросом будут пользоваться самые качественные и максимально технически и инженерно оснащенные объекты. В таких условиях «умные офисы» имеют все шансы стать наиболее востребованными объектами, в первую очередь, со стороны крупных потенциальных арендаторов, нуждающихся в престижных представительских офисах класса «А», - резюмирует она.

Региональные перспективы и их отсутствие

Но на фоне оптимистических прогнозов по столичному рынку, эксперты рынка не видят перспектив в ближайшее время для массового проникновения подобных технологий в регионы в силу отсутствия спроса. «В большинстве регионов ситуация кардинальным образом отличается от столицы», - говорит Михаил Васильев. - «В подавляющем своем большинстве спрос на площади в региональных офисных центрах формируют небольшие организации. Они не только не готовы платить премию за качество, а скорее экономить на последнем». Появлению «умных» офисов в регионах должно предшествовать развитие и первоначальное насыщение рынков более ординарными объектами.