В TOP-10 самых дорогих улиц мира вошли Тверская и Невский проспект

Практически каждый житель столицы периодически совершает покупки. Повседневные товары приобретаются в магазинах, расположенных рядом с домом. За более ответственными покупками (порадовать себя любимого или приобрести что-то в подарок по торжественному случаю) многие отправляются в центр города. Гости столицы и туристы практически все время, свободное от знакомства с достопримечательностями города, проводят на центральных улицах, где широко представлены магазины разных торговых компаний.

На языке специалистов такие места называются торговым коридором (иначе street retail) – участок, на котором сконцентрировано большое количество магазинов класса люкс. Самые успешные из них располагаются в исторической части города, отличаются высокой проходимостью и, как следствие, довольно высокими ценами и высокими арендными ставками.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood уточняет - торговые коридоры - это улицы или участки улиц с высокой концентрацией торгово-развлекательных предприятий. Как правило, торговые коридоры возникают вдоль крупных транспортных магистралей в местах расположения общественно-значимых объектов – станций метро, культурно-исторических объектов, местах сосредоточения пешеходных потоков. Появление магазинов способствует привлечению сопутствующих арендаторов, что создает предпосылки развитию улицы в качестве торгового коридора.

Торговля в формате street retail имеет несколько коренных отличий от торговли в рамках торгового центра. В отделе исследований и аналитики компании Praedium разъяснили, что основным отличием торговых коридоров от других типов организаций торговли является то, что магазины торгового коридора располагаются в отдельно стоящих зданиях, либо имеют отдельные входы, вследствие чего возникает необходимость обеспечения каждого магазина парковочными местами, проведения собственных рекламных кампаний, что в торговом центре автоматически предоставляется каждому арендатору. В торговых центрах существует стабильный поток покупателей, но следует отметить, что каждый такой центр имеет свою концепцию и соответственно ориентированность на определенную аудиторию.
В street retail арендатор имеет возможность оформления витрин и фасадов магазина, что привлекает внимание потенциальных покупателей, а расположение в основных исторических и пешеходных зонах обеспечивает максимальными потоками посетителей.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская считает, что самым ярким примером street retail в Москве является Тверская. И такая улица есть в каждом городе. Где-то аренда дешевле, где-то дороже. Если торговый оператор хочет вывести на рынок свой магазин, то делать это нужно именно в таком месте – там самая высокая в городе проходимость и самые высокие ставки. Для того чтобы понять, какие операторы и бренды представлены в городе – нужно просто пройти по такой улице.

Называя основные отличия в требованиях арендаторов помещений, Татьяна Ключинская уточняет, что в отличие от ТЦ, арендаторы площадей в торговом коридоре хотят иметь большую, хорошо просматриваемую витрину, для того чтобы быть заметными и интересными потенциальным покупателям. При этом у них нет особых требований к конфигурации помещений – выбирать особо не приходится, практически все здания построены давно. Исключениями могут являться лишь первые этажи вновь построенных бизнес-центров, расположенных в исторической части города, на первых этажах которых размещаются современные торговые площади.

Главные торговые коридоры Москвы

В настоящее время в Москве уже сформировались основные торговые коридоры, на которых расположены магазины престижных марок и рестораны. Специалисты рынка недвижимости делят торговые коридоры на малые – длиной менее 3 км, средние – от 7 до 10 км и длинные – более 10 км.

По мнению аналитиков компании Praedium к малым относятся улицы Тверская, Тверская-Ямская, Арбат, Мясницкая, Кузнецкий Мост, Столешников переулок, Третьяковский проезд, Петровка, Пятницкая, Красная Пресня. Средние располагаются на Кутузовском проспекте и Проспекте Мира, а длинные на Ленинском проспекте и Садовом кольце.

Арендные ставки в центральных торговых коридорах достигают $7000 за кв. м в год. Спрос в этом сегменте превышает предложение, многие арендаторы стоят в листе ожидания. Лидером является Тверская улица, где арендные ставки неумолимо растут.

По данным компании Blackwood, арендные ставки и цена продажи в основных торговых коридорах Москвы на сегодняшний день зафиксированы на следующем уровне:
Тверская улица, арендные ставки колеблются от $4 000 до $6 000 за кв. м в год, средняя цена продажи кв. м - $23 000. Кузнецкий мост – ставка аренды от $2 500 до $5 000 за кв. м в год, средняя цена продажи кв. м - $20 000. Арбат - ставка аренды от $1 600 до $5 300, средняя цена продажи кв. м - $15 000. Пятницкая улица - ставка аренды от $1 500 до $3 000 за кв. м в год, средняя цена продажи кв. м - $10 000. Кутузовский проспект - ставка аренды от $2 000 до $3 000, средняя цена продажи кв. м - $12 000. Ленинский проспект - ставка аренды за кв. м в год варьируется от $1 000 до $2 500, средняя цена продажи кв. м - $10 000. Проспект Мира - ставка аренды от $750 до $2 000 за кв. м в год, средняя цена продажи кв. м - $7 000. Ленинградский проспект - ставка аренды от $900 до $2 000 за кв. м в год, средняя цена продажи кв. м - $6 500.

Иногда в торговых коридорах операторы могут открывать магазины, понимая, что они не будут успешными – но это уже имиджевые, рекламные акции, для привлечения внимания к бренду, а основные продажи совершаются в крупных торговых комплексах, где также представлены товары данного оператора, но по более умеренной цене, по причине более низкой арендной ставки.

Появление новых торговых коридоров в столице и предпосылки для их организации

В связи с тем, что торговые коридоры располагаются в исторической части города, где нет возможности возводить новые здания, а имеющиеся торговые площади уже заняты, возникает сложность для создания новых торговых коридоров, считают специалисты компании Praedium. Но на сегодняшний день имеются развивающиеся торговые коридоры, расположенные на Большой Дорогомиловской, Новослободской и Долгоруковской улицах. И со временем, при должной организации процесса и приходом нужных торговых операторов, у них есть все шансы стать полноценными торговыми коридорами Москвы.

С развитием рынка торговой недвижимости к торговым коридорам стали причислять все большее количество улиц, считает Ольга Широкова – Мясницкую, Земляной Вал, Петровку и др. Это обусловлено развитием территорий в связи изменением профиля застройки – появлением новых объектов, способных сформировать пешеходные потоки – жилых кварталов, бизнес-парков и бизнес-центров, гостиничных площадей. Ведь именно устойчивый пешеходный поток делает успешным ту или иную торговую зону - наряду с местом и уровнем представленных торговых операторов.

Торговые коридоры складываются исторически, справедливо считает Татьяна Ключинская, – там, где операторы соответствующего класса разместятся, там и будет торговый коридор. Как и в ТЦ на торговую улицу сначала должен придти костяк продавцов, так называемые «якорные арендаторы». При этом местоположение улицы в городе оказывает такое же значимое влияние, как и состав продавцов – для успешности работы коридора нужно правильное место и правильные операторы.
Хочется заметить, что в Москве, несмотря на высокую стоимость аренды, за местами в торговых коридорах постоянно стоит очередь.