Земля из участка под застройку вновь превращается в кормилицу

На модерации Отложенный Общемировая тенденция роста цен на продукцию сельского хозяйства и приостановка продаж на рынке загородного жилья в Московской области сделала актуальной тему использования земли в Подмосковье и сопредельных с ней областях. Застроить жильем огромные территории некогда колхозных и совхозных земель до сих пор не удалось. Цена предлагаемых коттеджей настолько высока, что спрос на "золотые" дома, похоже, иссяк. Зато вслед за мировой тенденцией растет спрос на сельскохозяйственные земли. Будут ли они востребованы в местах, ранее планируемых для дач и поселений для постоянного проживания?

В ногу с миром

В связи с кризисом ликвидности, поразившим вслед за американским и европейские финансовые рынки, начала падать стоимость коммерческой и жилой недвижимости. Одновременно с этим выросла привлекательность для инвесторов сельскохозяйственных земельных участков. Совсем недавно об этом писала Financial Times. Газета заметила окончание периода спада в европейском сельском хозяйстве. Последние несколько месяцев даже наметился рост, поскольку мировой спрос на продукты питания увеличился. В подтверждение тенденции европейские специалисты приводят данные по созданию нескольких фондов для покупки сельхозземель, отмечается в статье британской газеты. В результате стоимость сельскохозяйственных участков земли по всему Европейскому союзу поднялась до рекордных отметок. Наибольшая активность приходится на Великобританию, где цены взлетели на 40% за прошлый год.

Дополнительным фактором спроса на сельхозугодья является их дефицит в отдельных регионах мира. Так, недавно министерство сельского хозяйства КНР разработало специальную государственную программу, которая поощряет китайские компании покупать сельскохозяйственные земли за пределами Китая, сообщает ИТАР-ТАСС со ссылкой на ту же Financial Times. Не исключено, что подобные проекты будут финансироваться за счет кредитов, выданных государственными банками и инвестиционными фондами. Правда, в первую очередь китайские власти рекомендуют приобретать своим компаниям сельхозугодья в странах Африки и Латинской Америки. И, скорее всего, до Подмосковья китайцы доберутся не скоро.

Московская область относится к зоне рискованного земледелия. Впрочем, некоторые структуры, фактически поделившие несколько лет назад рынок подмосковной земли, и не собирались становиться фермерами. Точных данных о собственниках нет, но в СМИ не раз озвучивалось мнение рынка, что тысячами гектаров в Подмосковье владеют корпорация «Знак» (около 100 тысяч га), компании «Центр-Капитал», «Ист Лайн», «Промсвязьнедвижимость» (каждая из этих трех структур контролирует примерно по 65 тысяч га), «Вашъ финансовый попечитель» и банк «Визави» (примерно по 40 тысяч га), компания «Ведомство», группа компаний «Абсолют», компания «Вимм-Билль-Данн» (три последние компании контролируют примерно по 20 тысяч га) и Millhouse Capital (5 тысяч га). Эти компании не опровергали данную информацию, а владелец компании «Вашъ финансовый попечитель» Василий Бойко был арестован в феврале 2007 года именно по обвинению в завладении мошенническим путем земель бывшего совхоза в Рузском районе.

Неудачная покупка

Что делают с этими дорожающими из года в год активами отечественные латифундисты? Фактически ничего. Именно потому, что земля в Подмосковье на протяжении последних нескольких лет стала постоянно дорожающим активом. В зависимости от привлекательности направления и удаленности земельного участка земля дорожала на 20-100% в год, превратившись в инструмент сохранения денег и увеличения капитализации компаний-землевладельцев. Если приглядеться к так называемым девелоперам земельных просторов за кольцевой автодорогой, то даже в ближнем Подмосковье нашумевшие проекты вроде "Рублево-Архангельского" на западе области, "А-101" или "Большого Домодедово" на юге, воплощены разве что в планшетах, украшающих выставки по недвижимости. Все эти аккуратно выполненные макеты фактически представляют собой предложение по привлечению инвестиций.

Ни развитой сети дорог, ни мощностей для развития инженерной инфраструктуры нет ни в одном проекте.

При этом нельзя сказать, что девелоперы обобрали сельхозпроизводство в Московской области. По экспертным оценкам, изменению категории и целевого назначения, то есть переводу назначения земель в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и земли населенных пунктов, подверглось не более 5-10% всех пахотных земель Подмосковья. Остальные земли как были сельхозугодьями, так ими и остались. "Причина в том, что из-за дороговизны и ресурсоемкости процесса изменения категории из сельхозоборота в юридическом смысле выводятся только те участки, к которым есть бесспорный интерес инвесторов", - объясняет партнер юридической фирмы "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.

Бесспорный интерес инвесторов вызывают сегодня близкие к МКАД (до 30 км), подготовленные для застройки участки земли. Остальной массив областных земель, поменяв собственника, частично заброшен, частично сохранил агропромышленную ориентацию.

Инфраструктура - все

"Совершенно очевидно, что рынок жилой недвижимости перегрет, - уверен старший аналитик УК «Финам Менеджмент» Игорь Ермаченков. - Бывшие колхозные земли могут быть отданы под вывод промышленных предприятий из Москвы, строительство гипермаркетов, логистических комплексов и бизнес-парков. В ближайшие 10 лет будет кардинально улучшена ситуация с дорогами в Подмосковье, модернизирована ЦКАД, в связи с этим все больше будет нарастать потребность в инфраструктурных объектах, а элитная коттеджная застройка продолжится только вдоль крупных водоемов".

При этом Ермаченков считает, что подмосковный агропромышленный комплекс не имеет больших перспектив ввиду высокой стоимости подмосковной земли. По той же причине не имеет перспектив и коттеджная застройка.

"Все зависит от инфраструктуры, а здесь пока большой динамики не видно. Участки, имеющие хорошую транспортную доступность, будут востребованы и могут быть освоены", - подтвердил корреспонденту "Газеты" генеральный директор компании «МТ Девелопмент» Александр Тимофеев.

Но директор департамента маркетингового анализа УК "Масштаб" Наталья Чукаева честно заявила, что перспективы жилищного строительства на подмосковных просторах преувеличены. "На сегодняшний день многие земли Московского региона не подлежат развитию вследствие того, что там не решена транспортная ситуация. Эти земли малодоступны, а даже если и доступны, то пропускная способность дорог недостаточна". По ее словам, решать данную проблему нужно с помощью государства: "На сегодняшнем рынке в основном развиваются те участки, которые либо примыкают к крупным городам, либо это точечная застройка в существующих населенных пунктах".

Растить надои, собирать урожай

А вот скупка земель для агробизнеса оказалась хорошей идеей. Например, холдинг "Финам", организовав закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Финам - Капитальные вложения», наполнил его сельхозземлями, которые сдает в аренду местных земледельцам. 5 тысяч га обрабатываемой земли в Краснодарском, Ставропольском краях и Ростовской области "Финам" приобрел осенью прошлого года. Землепашцы платят управляющей компании в виде арендной платы, как сказал представитель компании, менее 10% от своего оборота. Доходность этого бизнеса экспертами компании оценивается в 15% годовых. Правда, доход привязан к обороту арендаторов, который, понятное дело, из года в год величина не постоянная. "Мы планируем наращивать активы в виде сельхозземель", - уверяет аналитик «Финама» Владислав Кочетков. По его прикидкам, земля в России недооценена относительно земли в той же климатической зоне Европы в 5-50 раз. Покупками агробизнеса отметились и многие крупные компании - от "Интеко" до "Базового элемента". Так что рост привлекательности агробизнеса в стране налицо. Однако это не означает, что жилищные девелоперы стройными рядами ринутся в сельское хозяйство, причем именно в Подмосковье.

Руководитель проекта "Индикаторы рынка земли" Михаил Кривоносов предложил сделать простые расчеты. Вся территория Московской области составляет 4,6 млн га, в которых сельхозземли занимают 39%, (1,8 млн га). Если предположить, что с приезжими на этой территории организует свою деятельность до 15 млн человек, то получается, что на одного проживающего в городе приходится около 7 соток земли, что совсем немного. Это с учетом всей городской инфраструктуры - дорог, административных, торговых и офисных зданий, промышленных объектов и прочее. Если допустить, что достаточно быстро будет формироваться средний класс, на переселение которого за город, в коттеджные поселки и малоэтажное жилье, рассчитывают сегодняшние землевладельцы и девелоперы, то таких переселенцев будет 10% от живущих в Москве. На каждого из 1,5 млн человек будет приходиться по 10 соток земли (то есть на среднюю семью из 2,5 человека - 25 соток). Для организации новой жилой среды за городом потребуется 150 тысяч га, или 8% площади сельхозземель.

С остальной сельхозземлей все равно придется что-то делать.

Продать участок крупным агропроизводителям, наверное, можно, но вопрос, за какие суммы. Агрокалькулятор на интернет-портале land-in.ru показывает, что сама по себе сельхозземля в ближайшем будущем может стоить в средней полосе России в среднем не дороже $2-2,5 тысячи за гектар. "Это может быть хорошим ориентиром для тех спекулянтов, которые схватили кусок земли, но не понимают, что с ним дальше сделать, - считает Кривоносов. - С этим ориентиром они хотя бы смогут понять при фиксировании финансового результата, что - прибыль или убыток - они в состоянии в ближайшем будущем получить". Разумеется, эксперт оговаривается: при условии, что нет по той или иной земле никаких планов на застройку, что сильно завязано на инсайд от властей и лоббизм крупных игроков рынка. "Логичнее, конечно же, сельхозземлю покупать, тем более что уровень цен пока находится на существенно более низком уровне, чем в большинстве стран", - заключает Кривоносов.

Земля велика и обильна, порядка нет

Текущие цены на приобретение крупных участков сельхозземель в основном составляют $500-800, в особо интересных для производства регионах - до $1,5 тысячи.

Рентабельность агробизнеса в 2008 году вряд ли сложится меньше, чем была в прошлом, когда она показала рост относительно предыдущих лет. Так, по утверждению аналитика Института конъюнктуры аграрного рынка Игоря Павенского, в 2007 году при максимальных затратах на тонну пшеницы и подсолнечника 4-4,5 тысячи и 5,5 тысячи рублей рыночная стоимость этих культур составляла 7 тысяч и 22 тысячи рублей соответственно. Рентабельность производства пшеницы в среднем составила 50%, масличных - 130%. При этом интересно, что показатель эффективности использования земель в России лишь в 1,5 раза ниже общеевропейского уровня, а уровень производства на единицу площади ниже среднеевропейского в 7 раз. Сопоставление этих показателей говорит том, что в условиях крайне неэффективного использования земель и низкой производительности труда стоимость российской земли сельхозназначения занижена как минимум в 3-5 раз.

Земли в России много, да обрабатывать ее стало уже некому. Относительно проще, с меньшими усилиями можно развивать агробизнес в южных регионах, подальше от столицы. Там и запросы работников поскромнее, альтернативных рынков труда поблизости не так уж и много, да и с экологией дела обстоят получше. Однако к стоимости основного актива для получения урожая в бизнес придется инвестировать дополнительные средства. Специалисты утверждают, что на запуск заброшенных сельхозземель, то есть их восстановление для сельскохозяйственного производства и приобретение набора необходимой для обработки сельскохозяйственной техники, необходимы инвестиции примерно 10-12 тысяч рублей на гектар ($400-500). Делать такие инвестиции на арендуемых землях без гарантии их последующего получения в собственность достаточно рискованно.

Земля - крестьянам?

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway:

- Разговоры о продуктовом кризисе - это отвлечение общества от мирового экономического кризиса, в процессе которого все валюты мира теряют свою покупательную способность. С теоретической точки зрения земли сельхозназначения являются достоянием всей страны, поскольку обеспечивают продовольственную безопасность всех россиян. Но пока что мы слишком много импортируем товаров, в том числе и продовольствия. Для использования бывших сельхозземель по их изначальному целевому назначению нужны политические решения, которые могут последовать начиная со второй половины мая. Вместе с тем уже сейчас известно о планах федеральной власти передать часть подобных земель в госкорпорацию, которую планируют создать с целью строительства малоэтажного жилья. Добавлю, что правовой статус таких образований, как госкорпорации, позволяет предположить, что развитие отечественного рынка недвижимости вошло в стадию, когда происходит скрытая приватизация госсобственности высокопоставленными чиновниками.

Марина Маркарова, управляющий партнер консалтинговой компании MAYFAIR Properties:

- Рынок является универсальной саморегулирующейся системой, где все подчинено балансу спроса и предложения. По моему мнению, земли, расположенные в пределах 60-70 км от МКАД, все же более перспективны под строительство недвижимости. Однако в том случае, если государственная политика будет направлена на поддержку сельского хозяйства (прежде всего снижение налоговых затрат, а также предоставление возможности гарантированного выкупа сельхозпродукции), тогда, возможно, более разумным окажется использовать земли категории сельхозназначения по их прямому назначению. Естественно, речь идет только о полях: участки вблизи лесного массива, а также водоемов следует застраивать недвижимостью. Однако, повторюсь, развивать агрокомплекс возможно только в случае поддержки федеральных властей.

Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»:

- С правовой точки зрения нет никаких проблем с возвратом массивов сельхозугодий в агробизнес. И совершенно не важно, для каких целей скупались земли. Важно, к какой категории они относятся. И если это земли сельскохозяйственного назначения, которые не использовались по своему назначению более трех лет, то у государства, согласно статье 284 ГК, появляется юридическое право через суд изъять эти неиспользуемые земли у собственника. Но мне о прецедентах таких изъятий ничего неизвестно. В конечном счете использование земли - вопрос экономической целесообразности. Если отдача от конкретного земельного массива хотя бы в среднесрочной перспективе существенно превышает инвестиции, то, очевидно, что этот массив будет использоваться по сельскохозяйственному назначению. Правда, при этом я не учитываю климатические особенности региона и острый дефицит качественных трудовых ресурсов. Считаю, что пока рынок находится в состоянии баланса: процедура изъятия очень хлопотна, да и свободных земель пока хватает. Однако если рентабельность сельхозбизнеса сравняется с рентабельностью девелопмента жилой недвижимости, то мы можем стать свидетелями очередного земельного передела в пользу сельхозпроизводителей. Пока это кажется фантастикой. А не показалось бы вам фантастикой, если лет 20 назад вам предложили бы купить в бутылках обычную негазированную питьевую воду?

Михаил Кривоносов, руководитель проекта «Индикаторы рынка земли»:

- Для загородного строительства просто не нужно такого огромного массива контролируемых «лендлордами» сельхозземель. Даже грубые расчеты показывают, что на жилищное строительство при условии добровольного выезда обеспеченных граждан (скажем, 10% нынешнего населения) за пределы Москвы потребуется 150 тысяч га, или 8% от площади сельхозземель. Даже если платежеспособных граждан станет в два-три раза больше, то все равно они займут не больше четверти подмосковных сельхозземель. С остальными просторами все равно придется что-то делать. Препятствием для развития сельскохозяйственной деятельности станет, во-первых, проблема персонала, которому подмосковные сельхозпредприятия не смогут платить приемлемую зарплату. Во-вторых, уже ощущается проблема отсутствия реальных решений накопившихся экологических проблем. В-третьих, не факт, что в регионе найдется большое количество пресной воды, требуемое сельхозпроизводством. Нужен расчет баланса пресной воды в центральной части России. Без участия властей все эти проблемы не решить. Думаю, должна быть федеральная программа, комплексно увязанная с общими задачами развития страны, с решением геополитических задач.

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty:

- Никаких перспектив реального развития агробизнеса в Подмосковье наши эксперты не видят. За все время работы нашей фирмы мы ни разу не получали заказов от клиентов, заинтересованных в выращивании кукурузы, огурцов или разведении крупного рогатого скота. Этот факт говорит о том, что дефицита земель сельскохозяйственного назначения нет.

При этом год от года город отбирает у пригорода по 4-10 км, и востребованность земли под застройку - будь то индивидуальное жилищное или дачное строительство, будь то нужда в производственных или складских помещениях, нарастает. Население московского региона ввиду высокой стоимости трудозатрат не сможет конкурировать с отдаленными российскими регионами в сельхозпроизводстве и ввиду относительно высокой планки образования, скорее всего, не станет заниматься сельским хозяйством. Более того, думаю, что высокая стоимость жизни в московском регионе приведет местное сельское хозяйство в упадок. Не следует также забывать, что мы с вами живем в зоне Нечерноземья, где земля родит куда хуже, чем в житницах нашей родины. По моему личному убеждению, даже значительный рост фактов изменения категорий и назначения земель в Подмосковье не нарушит планы аграриев, а, скорее всего, поможет обеспечению граждан доступным и комфортным жильем. Надеюсь, что здравый смысл и понимание того, насколько огромна Россия, позволят избежать спекуляций на тему необходимости расцвета сельского хозяйства в Подмосковье.