Ипотечный рынок переживает серьезные изменения

Мировой кризис, коснувшийся и российского рынка, привел к пересмотру ипотечных программ и смене процентных ставок. В настоящее время на российском ипотечном рынке сложилась ситуация, когда из-за нехватки дешевых "длинных" ресурсов многие банки пересматривают свои ипотечные программы, меняют процентные ставки.

За последние полгода от предоставления ипотечных кредитов отказался ряд банков. Мировой кризис вынудил уйти с рынка небольшие банки, которые не выдержали конкуренции с лидерами рынка. Кроме того, из-за кризиса на мировых финансовых рынках многие банки-лидеры, активно работающие с ипотекой, уже подняли процентные ставки по своим ипотечным программам на 0,5-1 процентный пункт. Среди них ВТБ 24, "Уралсиб", Городской ипотечный банк, МБРР, Росевробанк.

Кроме того, банки стали очень тщательно подходить к формированию своих кредитных портфелей. Огромную роль здесь играет качество потенциального заемщика. Банки ужесточили требования к заемщикам, отдавая предпочтение клиентам с "белыми" доходами.

Российская ипотека сталкивается все с новыми и новыми препятствиями. В частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Кроме того, теперь АИЖК устанавливает квартальные лимиты выкупа пула выданных банками кредитов. В этой ситуации банки вынуждены сами искать средства на выдачу ипотечных кредитов, что в условиях кризиса ликвидности очень проблематично. На сегодняшний день средние ставки по ипотечным кредитам в рублях составляют 12,5% годовых, в долларах - порядка 11,3%.

Согласно исследованию аналитиков Альфа-банка, в 2007 г. ипотечный рынок вырос на 140% (или на $17,6 млрд), достигнув $30 млрд. Половину этого рынка контролировали ВТБ и Сбербанк. В целом, делают выводы аналитики, популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП (или $211 на душу населения) по сравнению с 10-15% ВВП в Польше, Венгрии и Чехии. С использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10-15% жилья, заключают они.

Однако не все эксперты ипотечного рынка настроены так пессимистично. Большинство из опрошенных участников рынка считают, что рынок ипотеки набирает обороты, объясняя это тем, что в сегодняшней ситуации с заоблачными ценами на жилье единственной возможностью купить квартиру становится получение ипотечного кредита. О том, как сказывается отсутствие дешевых ресурсов на рынке ипотеки и каким банкам сейчас легче живется, рассказали специалисты ведущих московских банков.

В сегодняшней ситуации на рынке ипотеки наиважнейшим критерием успеха банка становится степень его привлекательности для инвесторов. С этим согласен и старший вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Сергей Озеров. По его словам, самому важному для инвесторов критерию - высокому уровню доходности при минимальном риске - отвечают сегодня две категории банков: государственные и иностранные. Например, DeltaCredit, входящий в финансовую группу Societe Generale, за счет сильного акционера, а также качества своего кредитного портфеля имеет доступ к фондированию по сравнительно низкой стоимости.

Член правления и руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев считает, что в сложившейся ситуации, когда одним из источников привлечения денежных средств являются депозиты, в более выигрышном положении находятся банки, которые активно привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения. "Проблема кризиса ликвидности и "длинных" денег для них стоит менее остро", - отмечает он. В целом, считает эксперт, физические лица являются более стабильной базой, и нельзя ориентироваться только на финансовые институты. Что касается рынка внешних заимствований, то здесь, несмотря на проблемы с ликвидностью, крупным игрокам с высокими кредитными рейтингами, удается привлекать кредиты значительных объемов по достаточно привлекательным ставкам, близким к базовым, считает Воробьев.

Директор департамента кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин отмечает, что последствия мирового кризиса отразились в первую очередь на тех банках, которые активно старались всеми способами обеспечить большой объем выдач. Для этого им приходилось устанавливать крайне низкие ставки и минимум требований к клиенту-заемщику. В результате сформированный портфель получился крайне рисковым и низкодоходным. Для подобных игроков Галкин видит только один выход - ждать и надеяться на чудо в виде дешевых доступных ресурсов и списывать убытки.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов уверен, что вопрос фондирования остается одним из решающих в реализации программ ипотечного кредитования банками сегодня. Пока говорить о стабилизации ситуации на финансовых рынках рано, считает он. "На сегодня одними из немногих источников для банков остаются собственные средства и средства материнских компаний, а также сделки рефинансирования кредитов.

Сокращение сегодня числа рефинансирующих игроков, ограничения и изменения условий и стандартов рефинансирования, конечно же, сокращают и количество банков, особенно в регионах, которые предлагают ипотечные программ. "Пока на рынке продолжается рост ставок как по кредитам, так и депозитам, ужесточение условий кредитования и требований к клиентам и предметам залога. И каких-либо изменений в обратную сторону пока ждать не стоит", - предполагает эксперт. Кроме того, Жигунов не исключает, что по итогам 2008 года список ранее присутствующих в числе лидеров рынка (в 2006-2007 гг.) игроков претерпит изменения.

Директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова считает, что, несмотря на то, что банки ужесточили требования к заемщикам и продлили срок рассмотрения заявок, этим можно спасти лишь качество кредита и залога, а такие макроэкономические факторы, как инфляция, бесспорно, ухудшают положение заемщиков - кредитное бремя становится тяжелее, ставки по кредитам идут вровень с инфляцией. Удастся ли сдержать инфляцию - опять-таки, покажет время, заключила она.

Замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан считает, что у госбанков и банков с иностранным участием есть возможность привлечения дешевых ресурсов, в связи с чем они могут снижать процентные ставки по ипотечным программам, причем, как правило, для заемщиков с полностью подтвержденным белым доходом или с большей частью белого дохода, с хорошими активами.

Все эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на проблему с "длинными" деньгами, ипотечный рынок продолжит расти, однако темпы роста сократятся.

Земан отмечает, что дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, насколько долго будет сохраняться нынешняя ситуация на западных финансовых рынках. "Если кризис в течение трех-четырех месяцев закончится, то, конечно, существенного увеличения ставок не будет. В случае затяжного характера кризиса, скорее всего, банки продолжат политику повышения процентных ставок из-за нехватки "длинных" источников финансирования", - предполагает он.

Банкир также отметил, что уже сейчас очевидно, что в 2008 г. ни бурного роста ипотеки, ни долгожданного снижения ставок по кредитам до 8% годовых не будет. Поскольку жилищная проблема по прежнему актуальна, спрос на ипотечное кредитование имеет положительную тенденцию, однако в связи с ужесточением банками требований к андеррайтингу заемщиков объемы кредитования вряд ли будут расти, заключил эксперт.

Воробьев считает, что в целом российский рынок ипотеки имеет потенциал роста, поскольку в данный момент доля ипотечных кредитов в ВВП России является незначительной. Кроме того, он считает, что российские ипотечные активы в целом являются менее рискованными, и в перспективе инвесторы обратят внимание на российский рынок ипотеки, что приведет к его развитию. Воробьев ожидает притока денежных средств на рынок и, как следствие, появления возможности скорректировать ставки в сторону уменьшения.