Квартира на первом этаже: потеря денег или золотое дно?

Недвижимость, как известно, бывает жилой и коммерческой. Водораздел этот настолько резкий, что люди, специализирующиеся на одном, редко когда хорошо разбираются и в другом тоже. В агентствах недвижимости есть разные отделы «жилья» и «нежилья»; даже СМИ по разным видам real estate разные, и среди коллег-журналистов видна эта специализация.

Существует, однако, вид недвижимости, находящийся «на стыке». Речь идет о квартирах на первых этажах жилых домов, которые можно перевести в нежилой фонд и организовать там нечто коммерческое: магазин, например, или офис. Законодательство позволяет. Вопрос исключительно в том, в каких случаях это имеет смысл…

О главном – о деньгах

Жилая и коммерческая недвижимость – антиподы. Что такое «хорошая квартира»? В голову сразу лезет что-то о тишине, уюте, покое. А «хороший магазин»? Оживленная магистраль, толпы народу. То есть нечто прямо противоположное. Из этого прямо вытекает, что квартира, малопригодная для жизни (и, соответственно, дешевая) может после превращения в нежилье стать куда как привлекательней. «Квадратный метр жилья, например, на Ленинском проспекте стоит сегодня $7-8 тыс., – говорит Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор». – После перевода в категорию офисных помещений цена достигает уже $20 тыс.».

Другой вопрос, что интересных вариантов остается не так много. Тут как с коммуналками: их расселением риелторы занимаются с самого появления в нашей стране легального рынка недвижимости, т. е. без малого 20 лет. За это время были «вычищены» все мало-мальски привлекательные варианты – то, что осталось, либо обладает какими-то неустранимыми дефектами, либо собственники этих квартир хотят слишком много. С потенциально пригодными для перевода квартирами то же самое.

Но жизнь не стоит на месте. Сегодня в квартире живет «упертая» бабушка, категорически отказывающаяся куда-то выезжать, а завтра (c’est la vie!) квартиру получают безутешные наследники и выставляют на продажу. Еще картинка с натуры: в Москве идет активное транспортное строительство. И дом, который еще недавно находился в относительно тихом месте, вдруг оказывается рядом, например, с Третьим транспортным кольцом. Жители рады убраться хоть в Бутово, хоть в Кожухово, а для тех, кто планирует открыть магазин, лучшего соседства и не придумаешь. В общем, интересные варианты периодически возникают…

Как это сделать?

Юридические аспекты нам любезно разъяснила Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента «МИАН – агентство недвижимости». По ее словам, на этот счет существуют единые для всей России правила. Для перевода жилого помещения в нежилое (или обратно) собственник или уполномоченное им лицо обращается в орган местного самоуправления. В Москве это Межведомственная комиссия Департамента жилищной политики и жилищного фонда. В комиссию следует представить следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Вопрос о переводе осуществляется в режиме «одного окна». Адрес этой службы: Газетный переулок, дом 1/12. Общий срок подготовки запрашиваемого документа – 45 рабочих дней. Выдача выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской МВК о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется на безвозмездной основе.

В целом порядок оформления определяет постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2007 г. N 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение». Причинами для отказа могут служить:
— требование заявителя выдать документы в срок меньший, чем предусмотрено для выдачи;
— представление поддельных документов; документов, утративших силу, недействительных документов;
— отзыв заявителем своего заявления (запроса) о выдаче документа;
— обращение заявителя без предъявления соответствующей доверенности за документом для другого лица (содержащим сведения о другом лице);
— иные основания для отказа в выдаче требуемых документов, предусмотренные законами и иными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Любой отказ может быть обжалован у руководителя соответствующего структурного подразделения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, отвечающего за работу службы «одного окна», руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы либо в суде.

Важные детали

Снова не обойтись без разговора о деньгах – куда ж без них! Ответа на вопрос «сколько стоит?» в законах обычно нет – то ли власть считает, что дело это малозначимое, то ли сознательно запутывает. Между тем граждан этот вопрос (по себе знаю!) интересует больше всего.

Согласование перевода в нежилой фонд осуществляется бесплатно. Если помните, пятью абзацами выше об этом сказала и Хая Плещицкая – там, где о «безвозмездной основе». То есть, конечно, абсолютно бесплатно не получится: нужно собрать кучу справок, а всевозможные пожарные и санитарные врачи давно уже стали в нашей стране именем нарицательным, таким олицетворением большого оттопыренного кармана… Кроме того, превратить квартиру, например, в магазин, абсолютно не меняя внутренностей, не получится. А значит, нужен проект перепланировки, который сегодня стоит 35-40 тыс. руб. минимум.

Но вспомним, что буквально год-полтора назад было иначе: помимо всех названных трат существовала еще «плата за перевод» – правительство Москвы совершенно официально выставляло собственникам помещений счет в среднем на 3-15 тыс. руб. за кв. м (поменьше – тем, кто хочет организовать нечто социальное, к примеру, шахматный клуб; побольше – для «коммерческих»). Тот факт, что квартира уже на законных основаниях принадлежит вам, чиновников не интересовал.

О «доброй воле» городской администрации тут говорить не приходится: как сообщил нам один риелтор, просивший не называть его, отмене платы предшествовал судебный процесс, который город проиграл – его представители так и не смогли внятно объяснить, за что именно они берут деньги.

В итоге, говорит Алексей Нуриев, эксперт агентства «Пенаты», при переводе квартиры сегодня вполне можно уложиться в несколько десятков тысяч рублей. При прежней системе счет шел на сотни тысяч. И в целом процесс вызывает у экспертов большой оптимизм. «Организация по принципу «одного окна» придала процедуре цивилизованные черты и значительно упростила ее, – отмечает Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. – Остается, правда, сложность: все делается в закрытом режиме, невозможно отследить процесс продвижения документов по инстанциям. Если на каком-то этапе обнаружится неточность в оформлении или незначительная ошибка, то документы просто вернут на стартовую позицию, и все надо начинать заново».

А если ничего не делать?
Можно ли «коммерчески использовать» квартиру, не переводя ее в нежилой фонд? С одной стороны, отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», это запрещено: на владельца будут накладывать очень ощутимые штрафы, а если он откажется привести квартиру в первоначальный вид, то грозит и судебный процесс вплоть до отселения. С другой, напоминает Хая Плещицкая, Жилищный кодекс допускает, при соблюдении требований законодательства, не переводя квартиру в нежилой фонд, осуществлять в квартире профессиональную деятельность нотариусам, адвокатам, педагогам и т. п. Чем граждане активно и пользуются.

Не так давно автор этих строк прогуливался по одному московскому району. На первом этаже типовой многоэтажки – агентство недвижимости, вывески, штендер по соседству. Одним словом, никакой конспирации. Первое, что поразило, – отсутствие отдельного входа, что законом запрещено: посетители коммерческих помещений должны попадать внутрь прямо с улицы, а не топтать общественную лестницу. «Как вам удалось согласовать перевод без отдельного входа?» – спрашиваю у хозяина. Ответ поразил: «А мы и не переводили, это юридически квартира». Тут автор, видимо, раззявил рот настолько широко, что хозяин продолжал без дополнительных расспросов: вот, недавно приходили пожарные, искали неполадки. Однако объяснения, что это самая натуральная квартира, совместно с определенным «бакшишем», сделали свое дело: пожарники удалились.

В целом владелец помещения смотрит на жизнь с оптимизмом: визиты проверяющих, даже сопряженные с необходимость давать определенную мзду, выходят дешевле, чем официальный перевод. «И кто сказал, что после перевода эти, которые за мздой, ходить перестанут?» – резонно вопрошает он.