Наступит ли в России ипотечный кризис?

На модерации Отложенный

Как отмечается в февральском отчете АИЖК, аналитики крупнейших мировых инвестиционных банков и крупных организаций продолжают делать прогнозы о том, насколько кризис ликвидности отразится на мировой экономике в целом и на экономике США в частности. Согласно ежемесячному прогнозу ассоциации ипотечных банков США, ужесточение требований к заемщикам, увеличивающееся количество просрочек по ипотечным кредитам, падение цен на недвижимость не лучшим образом скажутся на объемах строительства и ввода жилья в эксплуатацию.

Что же касается России, то многие крупные российские банки и международные компании стали пересматривать свои инвестиционные стратегии и выводить средства из рискованных активов, в том числе развивающихся стран, а также снизили до минимума объем новых инвестиций.

О том, как международный финансовый кризис может повлиять на российский ипотечный рынок, сайту Domania рассказали специалисты.
1.Согласны ли вы с мнением президента ММВБ Александра Потемкина, что ипотечный кризис, который сильно повлиял на экономику США и некоторых стран Европы, обойдет Россию стороной?
2. Как изменился рынок ипотеки по итогам первого квартала 2008 года?
3.Как международный финансовый кризис в дальнейшем повлияет на российский ипотечный рынок?
4.Повлиял ли международный финансовый кризис на себестоимость строительства жилья? Повлечет ли за собой данное увеличение процентных ставок по кредитам для застройщиков дальнейшее повышение цен на недвижимость?
5. Сократили ли, на ваш взгляд, российские банки количество ипотечных программ в связи с международным кризисом?

6.Возможно ли сокращение количества ипотечных сделок, совершенных при помощи брокеров, в связи с поправками к закону о потребительском кредитовании?
7.Какой процент объектов на вторичном рынке столицы возможно купить при помощи ипотеки на данный момент?
8.Какой процент объектов рынка новостроек также предлагается по ипотеке?

9.Ваш прогноз о будущем ипотечного кредитования на текущий год.

Мнения экспертовНаталья Чукаева, Директор департамента маркетингового анализа компании «Масштаб»

 

 

Так как банки зависят от более крупных зарубежных финансовых институтов, то, вследствие кризиса они стали получать более дорогое финансирование и не смогли удешевить те программы, о которых было заявлено. Снижение ипотечных ставок стало фактически невыполнимой задачей на данный период времени. Конечно же, в первую очередь это отразилось на потребителе. Вследствие ипотечного кризиса процентные ставки по ипотеке увеличились от 2% до 8%. Те люди, которые в начале года собирался брать ипотечный кредит по заявленным ставкам, либо отказались от покупки, либо приобрели более дешевое жилье.

По оценкам экспертов в московском регионе с помощью ипотеки приобретается около 30% недвижимости. Эта цифра говорит о том, что большая часть потребителей, приобретая недвижимость, не верит в стабильность нашей экономики и предпочитает покупать за наличный расчет. Если бы ситуация была прямо противоположная, и с привлечением ипотеки заключалось 70% сделок, то последствия кризиса могли бы быть более драматичными. Поэтому глобального влияния, из-за которого могли бы остановиться стройки, на российский рынок американский кризис не оказал. 

Стройки не остановятся еще и потому, что на сегодняшний день каждая крупная структура с большими объемами строительства жилья – это структура публичная, которая привлекает финансирование либо у других компаний, либо через размещение своих акций и облигационных займов на открытых торгах. Помимо этого есть проектное финансирование, на рынке существуют различные фонды с иностранным и российским капиталом, которые очень заинтересованы в участии или даже приобретении проектов. С каждым годом открываются и прибавляются новые источники финансирования. Поэтому на крупных застройщиков кризис повлиять не может никак. На мелкие компании, так называемых «девелоперов первого дня», которые где-то получили площадку и решили построить один дом, кризис, конечно же, повлияет. Такие компании в основном рассчитывают на финансирование за счет соинвестирования – привлечение средств физических лиц на наиболее ранних стадиях строительства.

На мой взгляд, если вследствие кризиса мелкие компании исчезнут, это только благотворно повлияет на рынок. В большинстве своем такие компании не профессиональны и качественно выпадают из процесса. Владеют такими площадками, как правило, группы частных лиц, цель которых – сорвать прибыль и отойти от проекта. Перед ними не стоит задача привлекать качественное финансирование, анализировать рынок. Такие проекты часто становятся долгостроем и вне зависимости от кризиса. Качество таких объектов страдает, потому что в середине стройки застройщик пытается максимально удешевить издержки любыми путями. Довольно часто владелец выводит такой продукт на рынок с серьезным демпингом, в результате чего на рынке появляется объект с заниженной ценой в окружении более дорогих. Не потому что застройщику действительно удалось сэкономить, а потому что он уже получил определенную прибыль и дальнейшее развитие проекта ему не интересно. Если ипотечный кризис избавит рынок от подобных застройщиков, это пойдет только на пользу всем его участникам.

Самое большое отрицательное влияние американский кризис оказал на наш рынок ипотеки, возвратив его на полтора года назад. В результате этого пострадала программа «Доступное жилье», мелкие застройщики, массовый потребитель, который из-за кризиса отложил покупку до того времени, пока рынок не вернется к прежнему состоянию. Все остальные участники рынка – потребитель с более крупным достатком и крупные застройщики ни в коем случае не пострадают.

Спрос на нашем рынке устроен таким образом, что если крупные компании и затормозятся с продажами, то потом будут продавать дороже, чтобы покрыть все свои издержки. И этот подорожавший продукт найдет в Москве своего потребителя.

 

Ольга Широкова, Руководитель Департамента Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood

 

 

Финансовый кризис – это, прежде всего, устранение диспропорций. В этом смысле влияние кризиса на экономическое развитие в среднесрочной перспективе положительное как для мировой экономики, так и для России как ее составной части, так как устранение диспропорций – путь к повышению эффективности.

В то же время, в краткосрочной перспективе кризис ведет к снижению темпов роста. Это также отмечалось в 1998 г.

Скорее всего, тенденция снижения выдачи ипотечных кредитов продолжиться и в 2008, точно так же, как и в Америке. Однако на Россию кризис не окажет такого влияния, как на США и Европу в целом. Воздействие будет минимальным, поскольку у нас есть такие банки как ВТБ, Сбербанк у которых достаточно средств для кредитования. В большей степени на снижение выдачи кредитов по ипотеке может повлиять именно ужесточение требований к заемщикам. Стоит отметить, что количество желающих приобрести жилье в кредит на вторичном рынке осталось прежним, более того, число заемщиков, желающих получить ипотечные кредиты в долларах, увеличилось, так как это стало выгодно.

Так, например, на сегодняшний день далеко не во всех новостройках в Москве квартиру можно приобрести по ипотеке, поскольку банки сейчас очень скрупулезно подходят к каждому застройщику, поскольку на первичном рынке существует очень много «серых» схем продаж, что довольно рискованно для банков и для заемщиков.

На вторичном рынке последние события также наблюдается ситуация аналогичная первичному рынку. Стремясь «подстраховать» себя, банки уменьшают сроки и сумму выдаваемых кредитов. Если раньше возможно было взять кредит сроком до 30 лет, то сейчас он сокращается более чем на треть.

 

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»

 

 

Следует признать, что Россию кризис затронул в меньшей степени. Однако, именно кризис, охвативший мировой рынок, стал основной причиной повышения активности на рынке в начале года. Несмотря на то, что в этот период количество выставленных на продажу объектов существенно не увеличилось, спрос и цены на рыке недвижимости Москвы выросли. Только в период с января по начало февраля цены увеличились на 3-5%. Нестабильность на фондовом рынке привела к оттоку инвесторов, которые в поисках новых финансовых инструментов обратили пристальное внимание на рынок недвижимости. Кроме того, наибольшую опасность для нас представляет удорожание заимствований и сложности с рефинансированием.

В начале года все крупные игроки ипотечного рынка уже подняли ставки по кредитам, также ужесточили требования к потенциальным заемщикам. Однако, в дальнейшей перспективе, не думаем, что спрос на ипотеку будет снижаться, поскольку пока в России нет альтернативы приобретению жилье в рассрочку. Вместе с тем, если финансовый кризис продолжит развиваться, есть вероятность дальнейшего роста ставок. Снижение ставок в любом случае маловероятно, поскольку в нашей банковской системе есть серьезный недостаток долгосрочных ресурсов.

 

Игорь Лебедев, Начальник отдела анализа рынка компании «Масштаб»

 

 

Кризис в Америке, который зрел с 2001 года, – это урок для всего мира, который наглядно показывает, как не надо делать. Нельзя давать кредиты людям, чья платежеспособность вызывает сомнение. Ошибка банковской системы США заключается в том, что людям без гарантии, без справок, без информации о доходах выдавали кредиты без первоначального взноса. Далее произошло насыщение рынка, цена на недвижимость стала падать. Потребитель, выплачивая по ипотеке за дом, приобретенный за $500 тыс. осознавал, что стоит эта недвижимость уже не более $400 тыс. Он понимал, что платить в принципе не обязан, его ничего не держит, и возвращал дом банку. Банки не получали запрограммированную прибыль, что и стало причиной кризиса.

В августе 2007 кризис дошел и до российского рынка. У банков возникли проблемы с ликвидностью на фоне ипотечного кризиса на Западе. Девелоперы, которые в основном работают с банковскими деньгами, вынуждены отдавать кредиты, и заинтересованы в том, чтобы скорее продать свой проект. Так что теоретически если у девелоперов будут проблемы с ликвидностью, то они будут понижать цены. Но я сомневаюсь, что в московском регионе застройщиков с короткими деньгами более 20%. У нас слишком мало девелоперов, которые пришли в этот бизнес из ниоткуда. Обычно это проверенные, состоявшиеся люди. Они пришли либо из финансового, либо из сырьевого бизнеса. У них есть за спиной какой-то финансовый запас. Соответственно, если кого-то и коснется эта проблема, то небольших компаний. Так что на рынок загородной недвижимости в ближайшее время ипотечный кризис в США не повлияет.

Кризис в Америке может стать одним из факторов обвала рынка недвижимости. Но это не будет определяющим фактором. На нашем рынке есть слишком много других позиций, из-за которых рынок может рухнуть. Прежде всего, это завышенная цена на жилье, отсутствие спроса на неадекватные по параметрам объекты, которые не стоят тех денег, которые за них просят. Это реальная основа для возможного обвала, а никак не кризис ипотеки.