Сделка с недвижимостью: как правильно расплачиваться

Позади поиск и юридическая проверка квартиры. Покупатель нашел подходящий вариант, желает рассчитаться и жить в свое удовольствие. Сколько людей мечтают о таком финале! Только это еще не финал, впереди ответственный момент по заключению сделки и передаче денег. Чтобы передача денег не вызывала опасения, лучше ознакомиться с этой процедурой заблаговременно.

При денежных расчетах между покупателем и продавцом возникает риск неполучения (недополучения) или даже потери денег. При этом пострадать может каждый из участников сделки. Причина достаточно проста: в России принято расплачиваться за приобретаемое жилье наличными деньгами. Правда, уже существуют и более приемлемые варианты, но все по порядку.

Самый простой способ - передача денег из рук в руки. Покупатель и продавец выбирают по обоюдному согласию безопасное место и деньги передаются в обмен на договор купли-продажи. Разумнее производить такие расчеты в присутствии доверенного лица, например, нотариуса, который заверяет договор купли-продажи своей подписью.

Еще правильнее расплачиваться в агентстве недвижимости, которое помогает грамотно оформить сделку (то есть, на территории и с участием вашего риэлтора). Однако передавать сразу всю сумму бывает рискованно. Ведь продавец может еще не освободить занимаемую им площадь (у него еще может не быть документа, подтверждающего отчуждение квартиры), плюс к этому, покупатель может еще не иметь документа о праве собственности на приобретенную жилплощадь. Логичнее в этом случае отдавать деньги частями по мере "приближения" квартиры к будущему собственнику. Последний платеж желательно осуществить после регистрации нового права собственности в регистрационной палате или Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

Рассмотренный вариант является самым рискованным и его использование возможно только при полном взаимном доверии между участниками сделки. Например, когда посредством купли-продажи осуществляется родственный обмен, и в сделке участвуют только два лица - продавец и покупатель, которые всецело доверяют друг другу. Если же сделка включает целую цепочку заинтересованных лиц (участников сделки), лучше не рисковать.

Следующим наиболее популярным на рынке недвижимости способом взаиморасчетов является использование банковской ячейки. Ее аренда в зависимости от выбранного банка может обойтись примерно в $50-70 в месяц. Кроме того, закладываемые в ячейку банкноты банк может проверить на подлинность и пересчитать (есть такая услуга).

Стоимость пересчета составляет 2-3 тыс. руб. за 1 тыс. купюр, а проверка - 0,2-0,3% от суммы проверяемых средств. К сожалению, в риэлторской практике бывали случаи, когда продавец обнаруживал у себя часть фальшивых банкнот, естественно, уже после проведения расчетов, так что восстановить недостающую (фальшивую) сумму было практически нереально. Поэтому банковской проверкой лучше не пренебрегать.

Использование наличных расчетов позволяет скрыть от налоговых органов истинную стоимость продаваемого жилья. Довольно часто в договоре указывается заниженная сумма. Поэтому в нашей стране банковская ячейка будет популярна еще довольно долго. И следует знать, как правильно оформить пользование ячейкой. Изначально нужно определить, кто открывает ячейку, кто имеет право докладывать туда деньги и забирать их и в какие сроки распространяются права к доступу ячейки, а также какую ответственность несет лицо, нарушающее правила пользования ячейкой.

Как правило, ячейка открывается плательщиком, то есть, покупателем (для этого с банком составляется соответствующий договор).

На территории банка с участием всех лиц, задействованных в сделке (или в конкретном денежном расчете), и при участии нотариуса, риэлтора, а также, возможно, и банковского работника, являющегося гарантом пользования ячейкой, подписывается договор купли-продажи. Затем оговоренная сумма вкладывается в ячейку, которую открыл покупатель.

После этого нужно оформить договор отчуждения и зарегистрировать в регистрационной палате договор купли-продажи, а затем получить оформленный документ на право собственности приобретаемой квартиры. До этого момента продавец не имеет права пользоваться ячейкой. Он может изъять причитающиеся ему средства, только предоставив сотруднику банка заранее установленный сторонами сделки документ по истечении и не позже оговоренного срока. Таким документом по согласию сторон может быть зарегистрированный договор купли-продажи или документ, подтверждающий право нового собственника на приобретенное жилье. Собственно, могут быть и другие варианты документов. Все зависит от того, о чем договорятся стороны, участвующие во взаиморасчете.

В свою очередь, по предварительному согласию сторон, покупатель может вносить деньги в банковскую ячейку не единовременно, а по мере получения необходимой документации, подтверждающей его право на покупку или право на собственность, либо подтверждающий то, что квартира продавца свободна (в ней никто не зарегистрирован), и она является отчужденной, то есть, по сути проданной. Возможно, что стороны договорятся о предоставлении в банк не одного документа, а нескольких из вышеперечисленных.

В связи с этим стороны должны договориться о максимальном сроке перехода права собственности с учетом времени на оформление всех юридических тонкостей. В противном случае деньги в ячейке могут быть заблокированы, предположим, до судебного разбирательства или возвращены покупателю (в этом случае продаваемое жилье остается в собственности продавца, разумеется).

Чтобы не происходило неприятных накладок или расхождений, как, например, деньги получены, а документы на собственность еще находятся на оформлении (и не известно, будет ли она оформлена без проблем, ведь регистрационная палата проводит свои проверки) или квартира оформлена, а продавец по каким-либо причинам не может воспользоваться ячейкой, сторонам, участвующим в расчетах, лучше предусмотреть пролонгацию аренды банковской ячейки и схему действий в случае возникновения внештатных ситуаций.

О том, как лучше составить договор на банковскую ячейку, желательно заранее проконсультироваться с риэлтором, сопровождающим сделку, а также сотрудником банка. Ведь практически каждый случай имеет свои индивидуальные особенности, а каждая услуга (банка, юриста, нотариуса и пр.) может стоить дополнительных денег. В результате нужно выбрать максимум безопасности за минимум средств. Лицо, пытающееся обойти условия договора пользования банковской ячейки, может быть внесено в "черный список" банков, а любые незаконные действия (нарушения) заинтересованного лица тут же пресекаются.