У московских семей отберут купленные ими квартиры

В марте 2008 года в Бутырском районном суде прошли собеседования сторон по первым делам москвичей, купивших квартиры, ранее незаконно приватизированные и перепроданные. В случае, если суд вынесет постановление о неправомерности сделки, история превратиться в реальную драму для купивших злополучное жилье. Мало того, что семьи вынуждены будут съехать со своего места жительства, так ведь надо еще постараться каким-то образом вернуть свои деньги. А это может оказаться просто невозможным.

Цивилизованная сделка с недвижимостью подразумевает страхование титула

Теперь в ближайшее время 99 московских семей могут оказаться на улице. Таким образом, под судебное разбирательство попадают законопослушные граждане - люди, которые купили недвижимость, не зная, что она краденая.

История 9-летней давности не может не вызывать сочувствия к незадачливым гражданам, которые попались на удочку преступников. Казалось бы, эта история из прошлой жизни, сейчас такое не может приключиться с современными людьми. Само собой, за столько лет правовая грамотность населения заметно возросла, кругом профильные юристы, в Интернете информации по теме - море, на рынке работают агентства недвижимости, которым можно доверять, и все же число обманутых "счастливых обладателей" жилья только растет. Сбылось булгаковское пророчество, и москвичей испортил-таки квартирный вопрос. Мошенничество, незаконные сделки, квартирные аферисты - вот лишь неполный список из того самого "испорченного квартирного вопроса", что ежедневно заполняет криминальные сводки.

"Я приобрела эту трехкомнатную квартиру в обмен на двухкомнатную с доплатой, - рассказывает мать троих детей Лариса Музланова, одна из жертв квартирных аферистов в суде. - Другого жилья у нас нет". По словам Ларисы Музлановой, девять лет назад проверявший "чистоту" квартиры посредник - одно из столичных агентств недвижимости - предоставил ей решение суда о признании права собственности за умершим хозяином квартиры и его наследницей. Сомневаться в документах такого уровня ей и в голову не приходило. И не только ей. Подобные печальные истории продолжаются из года в год, изо дня в день.

Как себя оградить, как застраховать от криминальной сделки?

В действительности, цивилизованная сделка с недвижимостью подразумевает именно страхование. Называется оно - страхование титула, или, говоря официальным языком, "страхование потери имущества в результате утраты права собственности". В чем суть страхования титула, и в каких случаях к нему следует прибегать? Смысл этого вида страхования заключается в том, что если возникнет ситуация, при которой ваше право собственности на недвижимость будет оспорено, или, более того, будет удовлетворен судебный иск и приставы появятся на пороге вашего дома, то страховая компания возместит вам стоимость утраченного жилья.

Страхование титула условно можно разделить на два направления: страхование рисков при сделках на вторичном рынке недвижимости и страхование в рамках комплексного ипотечного страхования.

При страховании титула страховая сумма обычно равна рыночной стоимости недвижимого имущества, а договор купли-продажи, как правило, оформляется по инвентаризационной стоимости. "Страховой тариф исчисляется в процентах от страховой суммы и зависит от ряда факторов: срока страхования, набора рисков, суммы сделки, количества сделок с момента приватизации, количества собственников-контрагентов по сделке, участия в сделке иностранных граждан и т.д.", - отмечает Александр Варенцов, заместитель генерального директора страховой группы "Межрегионгарант". Сроки, на которые заключаются договоры страхования титула, варьируются от полугода до 10 лет. Как отмечает Дарюс Балионис, заместитель генерального директора СГ "Региональный Альянс", договоры титульного страхования лучше заключать на срок не менее 10 лет, так как именно данный период наиболее опасен - именно в течение этого срока с момента приобретения жилья можно подать иск и оспорить право собственности.

Существуют и иные механизмы защиты интересов клиента при приобретении имущества.

Обычно их предоставляют довольно крупные риэлтерские компании, которые самостоятельно определяют форму компенсации. Зачастую она не исключает возможность того, что вам будет предложено "аналогичное" жилье, которое на деле может вовсе не соответствовать утраченному ни по качеству, ни по расположению. Кроме того, риэлторские компании не формируют специальные резервные фонды, из которых будут осуществляться выплаты в случае возникновения обязательств компенсировать ущерб. "Страховые же компании, обладают весьма существенными резервами, активно используют перестраховочные механизмы, которые гарантируют покрытие практически любых рисков", - говорит Дмитрий Локтаев, генеральный директор страхового общества "Помощь".

Есть еще один положительный момент для клиента страховой компании - при наличии полиса страхования титула защиту интересов страхователя в суде полностью берет на себя страховщик. Следует упомянуть и том, что стоимость комплекса услуг риэлторской компании может составлять до 10% от суммы всей сделки. Стоимость же страхового полиса колеблется от 0,3 до 0,5% от суммы сделки.

Вопрос о целесообразности использования гарантий страховой организации для многих все еще является риторическим. Однако, тот факт, что российский рынок недвижимости развивается все более активно, предполагает и спрос на услуги страховых компаний, а значит, и цивилизованное отношение и к гражданам, и к закону.