Новые способы обменять квартиру с помощью ипотеки

Стремительный рост цен на квартиры лишает большинство россиян возможности не то что купить жилье с нуля, целиком, но и, имея квартиру, собственными средствами увеличить жилплощадь. Даже на доплату за дополнительные метры уже приходится занимать средства в банке, а это усложняет процедуру. Но на самом деле есть два способа такого обмена. «Собственник» узнал, какова последовательность действий при таких сделках.

Одна из типичных ситуаций: человек хочет продать свою однокомнатную квартиру, одновременно взять ипотечный кредит и купить двухкомнатную квартиру. Руководитель ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов обращает внимание, что «в такой ситуации существует два варианта действия: первый – более традиционный, второй – более дорогой».

Традиционный путь: человек идет в банк, проходит андеррайтинг и получает одобрение на кредит; лимит кредитования определяется исходя из доходов заемщика. Потом нужно найти покупателя, готового внести аванс за однокомнатную квартиру.

Покупатель вносит аванс и ждет, пока заемщик найдет себе квартиру с учетом требований банка. Далее заемщик вносит аванс за будущее жилье, и если оно свободно, то стороны готовятся к сделке. Если на этом этапе покупаемая квартира еще занята, и ее владелец ищет подходящий вариант квартиры для себя, то заемщик продлевает договор аванса со своим покупателем (человеком, который хочет приобрести его квартиру) и вносит на тот же срок аванс продавцу (тому, у кого хочет купить большую квартиру), и все участники сделки ждут, пока продавец найдет себе подходящую квартиру. Учтите, что у банков бывают ограничения – не более трех квартир в цепочке.

Когда цепочка скомпонована, продавец квартиры, которую покупает заемщик, предоставляет документы в банк-кредитор и страховую компанию. Иногда банки просят документы и на остальные квартиры далее по цепочке. После проверки и одобрения банком документов происходит совершение сделки. Покупатель квартиры заемщика закладывает деньги в ячейку на имя продавца квартиры, приобретаемой заемщиком. Иными словами, самый «верхний», то есть тот, с кого эта цепочка начинается, закладывает деньги в ячейку на имя самого «нижнего», то есть продавца последней квартиры. Банк добавляет в другую ячейку кредитные средства, считая деньги, закладываемые покупателем квартиры заемщика, тем самым первоначальным взносом.

Далее все продавцы и покупатели подписывают договоры купли-продажи: заемщик с покупателем своей квартиры, заемщик с продавцом квартиры – и единым пакетом подают документы на госрегистрацию. Условием доступа к банковской ячейке с деньгами является государственная регистрация всех участвующих в цепочке договоров купли-продажи. Если в цепочке квартиры и московские, и подмосковные, то не всегда получается подать документы единым пакетом, но условия доступа к деньгам аналогичные.

Есть и более дорогой вариант. «У некоторых банков есть следующие программы: человек заявляет о том, что у него есть квартира, которую он хочет продать. Банк дает кредит исходя из его доходов (как обычно), а вместо собственных средств – дополнительный кредит под повышенный процент и на более краткий срок», – рассказывает Кирилл Суслов.

Заемщик покупает квартиру с учетом требований к банка, переезжает в нее. Потом заемщик платит фактически по двум кредитам: по одному, который предназначался на покрытие разницы в цене между меньшей и большей квартирой, полностью, а по второму – выплачивает только проценты. После переезда заемщик ищет покупателя на старую квартиру уже как на «свободную» (она не переходит под залог!). Есть варианты, когда банк может назначить выплату только процентов по обоим кредитам.

Продав старую квартиру, человек гасит дополнительный кредит, а затем спокойно выплачивает небольшой кредит – на разницу между однокомнатной и двухкомнатной. Кирилл Суслов отмечает, что, так как размер собственных средств больше 50% от стоимости приобретаемой жилплощади, процент по кредиту более низкий.

«По первому способу кредит можно получить практически в любом банке. Этот способ подходит для тех, кто хочет делать все поэтапно: сначала найти покупателя, потом уже искать что-то самому, не рискуя, что «старая» квартира «зависнет» и придется платить по двум кредитам сразу неопределенное количество времени.

Второй способ хорош для того, кто все рассчитал и согласен переплатить, лишь бы скорее переехать в новую квартиру», – разъясняет Кирилл Суслов.

Другая типичная ситуация – размен двухкомнатной квартиры на две отдельные жилплощади. Среднестатистическая московская двухкомнатная квартира «делится» при обычном размене лишь на однокомнатную квартиру и комнату в Москве. Впрочем, многое зависит от расположения двухкомнатной квартиры. Ирина Максимова, директор департамента розничных продаж «Фосборн Хоум», подчеркивает, что «если стоимость двухкомнатной квартиры на окраине САО или СЗАО может составлять от $350 тыс. до $400 тыс., то аналогичная квартира, скажем, в Бирюлево, стоит от $280 тыс. до $370 тыс.». Иными словами, могут быть и еще менее удачные варианты размена – однокомнатная квартира в Москве плюс комната в Подмосковье или же две комнаты в коммунальной квартире, а такой вариант, несомненно, повлечет понижение качества жизни одного из участников сделки.

«Однако с помощью ипотеки можно разъехаться из двухкомнатной в две однокомнатные квартиры, – отмечает Ирина Максимова. – Процедура такова: сначала один из жильцов этой квартиры должен обратиться в банк, чтобы получить одобрение на кредит. Оценивать заемщика будут, как обычно, исходя из его доходов. Далее нужно искать покупателя на двухкомнатную квартиру, параллельно подбирая однокомнатные. Ту из них, которая будет находиться в залоге, нужно выбирать с учетом требований банка и страховой компании. Когда цепочка будет составлена, назначается день сделки. В этот день наличные средства закладываются в разные банковские ячейки, а документы отправляют на госрегистрацию. Соответственно, после прохождения ее все участники сделки получают причитающиеся им деньги».

По словам Ирины Максимовой, в данном случае удобство привлечения ипотечного кредита состоит в том, что появляется возможность приобрести две однокомнатные квартиры в Москве. Минус в том, что квартиру, которая будет приобретаться на заемные средства, придется подбирать, ориентируясь не только на свои потребности, но и на технические и юридические требования, предъявляемые к объектам залога, а это заметно сужает круг подходящих квартир.

Вполне естественно, что именно рождение и взросление детей заставляет их родителей задумываться об улучшении жилищных условий. Однако наличие несовершеннолетних в числе участников сделки банками не приветствуется. И все же это не безнадежная ситуация. Как действовать, объясняет Павел Рыбаков, начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка: «Есть два варианта прохождения этой процедуры. Первый вариант: банк разрешает включить несовершеннолетнего в собственники квартиры. В таком случае порядок такой:

— получаем одобрение на выдачу кредита;

— ищем покупателя на продаваемую квартиру;

— ищем покупаемую квартиру;

— получаем разрешение органов опеки на продажу квартиры, находящейся в собственности, в том числе несовершеннолетнего, с одновременной покупкой новой квартиры на средства кредита, где несовершеннолетний также будет включен в число собственников.

«Ну, а дальше все как обычно при ипотеке – оценка, страхование, сделка», – добавляет Павел Рыбаков.

Но бывает, что банк запрещает включать несовершеннолетнего в собственники квартиры. Как говорит Павел Рыбаков, выход есть при наличии квартиры, где несовершеннолетнему можно будет выделить долю (другая квартира, находящаяся в собственности у родителей или других близких родственников – бабушек, дедушек). Сначала нужно решить вопрос с органами опеки и попечительства на предмет возможности выделения доли несовершеннолетнему в другой квартире, например у бабушки. Если органы опеки «дадут добро», получаем разрешение на выдачу кредита в банке. Далее аналогично первому варианту с разницей в том, что при продаже «старой» квартиры доля будет выделена не в «новой», купленной на заемные средства, а в третьей квартире.

Итак, если разобраться пошагово, в альтернативных сделках с привлечением ипотеки нет чего-то неразрешимо сложного. Другой вопрос, что на нестабильном рынке цепочки составить в любом случае непросто. Однако сейчас рынок успокаивается, и такие сделки становятся наиболее востребованными.