Как выгодно обменять свои квадратные метры

В старом небезызвестном кинодетективе герой произносит прекрасную фразу: «Встретишь человека, кому деньги не нужны, – звони в любое время. Приеду посмотреть хоть в три часа ночи!». Денег вечно не хватает, всем и всегда. С другой стороны, имеющаяся у большинства москвичей жилплощадь – это солидный капитал. И если деньги нужны серьезно, не на сиюминутные желания, а на дорогостоящее лечение, бизнес-проект или возврат долга, то всегда можно получить их, поступившись драгоценными квадратными метрами.

Подавляющее большинство продавцов нашего рынка на самом деле продавцами не являются. Это «альтернативщики» – те, кто сразу что-то покупает, т. е. фактически люди совершают обмен. Действительно продавцов «ради денег» немного, по оценке Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», их среди клиентов процентов пять, не более: «Существенная часть из них – уезжающие на ПМЖ за границу.

Есть небольшая, но очень грустная категория – должники, подавляющее большинство таких людей являются патологическими игроманами. Казино, игровые автоматы – все это может привести и к столь печальному финалу. Есть и те, кто уезжает из центральных районов потому, что они стали дорогими для жизни: все магазины и инфраструктура вокруг уже давно ориентируются на людей другого уровня достатка». Попробуем же рассмотреть, как именно можно продать квартиру и что получить при каждом варианте.

Всем известно, что районы в Москве есть престижные и не очень. Более всего котируются центр, чуть дешевле – западный и юго-западный секторы. Есть еще огромный пласт более-менее одинаковых по цене спальных районов – СВАО, ВАО и т. д. Еще ниже этого уровня – удаленные, с плохой экологией (вроде Бирюлева) районы, расположенные за МКАД. Можно продолжить эту цепочку, выехав из Москвы – для начала перебраться на жительство в не очень далекий город Подмосковья, например Ногинск или Красногорск, а в крайнем случае – и в более отдаленный, на уровне 100 км от МКАД.

Какими будут тут конкретные цифры? Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», предлагает взять за эталон двухкомнатную квартиру общей площадью 58-60 кв. м на средних этажах 16-этажного дома постройки середины 80-х годов. Подобная квартира на Олимпийском проспекте (метро «Проспект Мира») стоит сегодня порядка $450 тыс.

Такое же жилье в районе метро «Коньково» – $350 тыс., в Свиблово – $320 тыс. Аналогичный вариант в Марьино можно приобрести за $270 тыс. возле метро, но стоит отметить, что это новый район и домов 20-тилетней давности здесь просто нет. За МКАД подобная «двушка» в районе Новокосино обойдется в $250 тыс. Сумму доплаты в каждом случае можете рассчитать самостоятельно.

Если же согласиться на потерю статуса москвича и перебраться в Московскую область, то денежная отдача окажется еще более существенной. «В г. Железнодорожном, расположенном примерно в 10 км к востоку от МКАД, – говорит В. Мартыненко, – 60-метровую «двушку» 2005 года постройки можно приобрести за $190 тыс., а в г. Куровское, находящемся в том же восточном направлении, но уже в 85 км от МКАД, такая же квартира обойдется всего в $90 тыс. Если брать стартовый пункт наших расчетов – двухкомнатную квартиру на Олимпийском проспекте, то доплата превысит $350 тыс. Этой суммы вполне достаточно для того, чтобы купить «на котловане» квартиру в строящемся доме в Москве». В перспективе, когда строительство этого дома завершится, вы сможете вернуться в столицу на «белом коне» – в новую квартиру и с деньгами. Для этого, правда, придется помотаться года три в Куровское и подвергнуться известным всем рискам: новые квартиры сегодня, случается, не достраивают в срок. Или не достраивают вовсе – кто такие «обманутые дольщики», теперь знает вся страна…

Другой способ извлечь деньги из недвижимости – переехать в квартиру поменьше.

Например, меняя двухкомнатную квартиру на однокомнатную, можно выгадать сумму, равную стоимости 15-20 кв. м «потерянной» комнаты. Наглядный пример в цифрах: двухкомнатные квартиры в кирпичных сталинских домах внутри Садового кольца продаются сегодня по $7500 за кв. м, таким образом, стоимость квартиры общей площадью 57 кв. м составит около $430 тыс., а аналогичного типа «однушка» площадью 40 кв. м будет стоить порядка $300 тыс. Денежный эффект от операции – в районе $130 тыс.

«Чем дальше от центра и хуже категория дома, тем дешевле квадратные метры. Соответственно, эффект от подобных манипуляций снижается. Трехкомнатная квартира в девятиэтажке в Чертаново, – говорит Е. Голубева, – стоит около $320 тыс., «двушка» там же потянет на $260 тыс. Получается, что, потеряв комнату, вы выиграете не более $80 тыс. И даже сменив трехкомнатную квартиру на однокомнатную, вы получите доход не более $110-120 тыс.».

Что касается городов даже ближнего Подмосковья (Одинцово, Люберцы, Мытищи и т. д.), то там цена 1 кв. м снижается еще сильнее – до $3500. Дальше в область – еще дешевле. Если нужда в деньгах велика, то можно комбинировать варианты, например, из трехкомнатной в центре перебраться в однокомнатную на окраине. В этом случае «экономический эффект» будет складываться из потери метража и престижности района. А вот если переехать из небольшой квартиры в хорошем районе в место более плебейское, но в жилье метрами побольше, то денежная выгода будет невелика, либо ее вовсе может не оказаться.

А можно ли сохранить свои «кровные метры», и в то же время заработать? Такие методы существуют, хотя, конечно, доходность будет совсем небольшой. Речь идет об аренде. Для этого, кстати, совсем не обязательно быть собственником нескольких квартир: можно сдавать свое единственное жилье и одновременно снимать что-то подешевле. К примеру, однокомнатная квартира в Центре сегодня достаточно легко может быть сдана за $2000 в месяц, снять же на окраине можно за $800-900. Выгода налицо, но нужно быть готовым к различным сложностям: например, арендодатель поднимет плату или вовсе попросит освободить помещение. Впрочем, люди наши ко всему приспосабливаются. Нередки случаи, когда две подружки-пенсионерки, обладая каждая собственной квартирой, начинают жить вместе: в одной квартире обитают сами, другую – сдают.

Жить в квартире на первом этаже всегда было непрестижно. Но сегодня появилось понятие «коммерческая недвижимость», и владельцы таких объектов неожиданно стали собственниками настоящего богатства. Квартиры, особенно самые неудобные с точки зрения проживания: выходящие на оживленные магистрали, расположенные около станций метро, будучи переведенными в нежилой фонд, могут быть проданы по цене до $10-12 тыс. за кв. м.

Увы, цифры, выведенные теоретически, в реальной жизни всегда корректируются – и всегда не в нашу пользу. Например, нельзя считать доходность при переезде в квартиру на 20 кв. м только исходя из стоимости этих квадратных метров. Как отмечает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в реальности при такой операции придется заплатить за услуги риелтора, за оформление и государственную регистрацию сделки.

Даже просто перевезти свои вещи с места на место – это тоже стоит денег. Не нужно забывать и о том, что даже в квартире вторичного рынка хорошо бы сделать после переезда ремонт – жить среди потертых обоев и облезлого паркета как-то не хочется. А если квартира в новостройке, то без ремонта и отделки там не обойтись, а значит, не обойтись и без дополнительных трат.