Ипотека на вторичном рынке вновь буксует

Судя по активной рекламе ипотечных программ в прессе и в Интернете, сейчас предельно легко получить ипотечный кредит. И нуждающихся в таком кредите становится все больше. Особенно теперь, когда на вторичном рынке сокращается предложение, и цены снова начали расти.

Казалось бы, кредитные организации заинтересованы в увеличивающемся потоке клиентов… «Но банки реагируют на процессы, происходящие на рынке, весьма своеобразно: замедляют процедуру одобрения заемщиков, отменяют занижение цены недвижимости до одного миллиона рублей в договоре купли-продажи, увеличивают первоначальный взнос», – рассказывает Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования. Кроме того, кредитные организации ужесточают требования к заемщикам (ни о какой лояльности к клиентам с непрозрачными доходами уже речи не идет), сворачивают программы кредитования новостроек и поднимают процентные ставки.

Михаил Романов, руководитель Ипотечного центра МГСН, разъясняет, что «все это происходит из-за кризиса ликвидности, связанного с известными проблемами в американской экономике, – сократились возможности по привлечению финансирования из-за рубежа и через межбанковское кредитование, рефинансирование пулов ипотечных кредитов. Возникла ситуация общего недоверия кредитных организаций друг другу. Банки стремятся создать денежную подушку даже в ущерб доходности, поэтому выдают меньше кредитов. Кредитные организации, которые не обладают большим капиталом, секвестируют бюджеты. Крупные банки работают по большей части без изменений».

Сергей Калайтан, руководитель направления вторичной недвижимости Национальной риелторской группы (NRG), добавляет: «Обстановка на рынке осложняется тем, что прошли выборы в России, скоро грядет смена президента в США, финансовые рынки нестабильны, ходят слухи о деноминации; непонятно, как будут вести себя рубль и доллар. Поэтому многие банки перестраховываются и приостанавливают программы кредитования».

Между тем ценники на квартиры снова переписываются, причем не в сторону уменьшения, особенно если цены установлены в долларах. «Сейчас на рынке спрос на недвижимость очень большой, а вот предложение сильно сократилось, поэтому рост цен очень активный. Покупатели просто не успевают за ним», – подчеркивает Кристина Рзаева. «Предложение с Нового года сократилось в два раза. Владельцы квартир и их риелторы снова диктуют покупателям условия, вернулась система аукционов», – дополняет Михаил Романов.

По его словам, «рынок лихорадит, отсутствуют стабильность и определенность. Сделки, особенно альтернативные, разваливаются. Общее число сделок сейчас снижается, но из-за роста цен доля покупателей, которые вынуждены привлекать заемные средства, увеличивается с 10 до 30-40%. Соответственно, все большая часть покупателей оказывается в ситуации, когда реальное получение на руки заемных средств и, следовательно, заключение сделки, ставится под вопрос». Вопреки общепринятому мнению, такая обстановка не приносит выгоды риелторам.

Ситуация для тех, кто стремится купить квартиру по ипотеке, ухудшается. Михаил Романов описывает весьма неутешительную картину: «Как только продавец узнает, что человек, пришедший смотреть квартиру, – покупатель по ипотеке, следует почти гарантированный отказ обсуждать условия возможной сделки. В этом случае ипотечник может склонить «симпатии» продавца на свою сторону, только предложив дополнительную наценку».

Предположим, что покупатели по ипотеке были бы рады предложить за квартиру несколько «лишних» тысяч. Вот только где их взять? Самый очевидный вариант – в банке. Кристина Рзаева рассказывает, что «в индивидуальном порядке банки готовы пересмотреть максимальную сумму кредита, даже после одобрения, при условии что доход заемщика позволяет это сделать. Увеличение суммы после одобрения в любом случае будет квалифицировано как повторное рассмотрение заявки». На эту процедуру уйдет время, а вместе с ним и квартира.

Человеку, стремящемуся купить квартиру по ипотеке, приходится быть готовым к неприятным сюрпризам как на рынке недвижимости (что, к сожалению, вполне традиционно), так и от банков.

Кредитные организации меняют правила прямо во время игры. Михаил Романов знает о случаях, когда «человек, увидев на сайте программу по кредитованию в долларах, приходит в банк и узнает, что теперь кредиты выдают в евро. В худшем случае заемщик может узнать об этом в последний момент – перед сделкой. Некоторые банки не выдают кредиты даже уже одобренным заемщикам».

«Буквально на этой неделе была подобная история, – делится опытом Кристина Рзаева. – В декабре для клиента было получено одобрение по кредиту на земельный участок. В течение трех месяцев, отведенных на поиск объекта, заемщик не успел подобрать подходящий объект и нашел его только сейчас. Так как три месяца, в течение которых действовало одобрение, истекли, пришлось обращаться в банк заново. У клиента за это время ничего не изменилось (ни место работы, ни доход, ни другие существенные параметры), поэтому сотрудник банка заверил заемщика: «Вам без проблем продлят одобрение, можете смело вносить аванс». Клиент так и поступил. В банк были предоставлены все обновленные документы, и через несколько дней заемщику сообщили об отказе в выдаче кредита, что, соответственно, привело к потере аванса».

«К сожалению, банки не осознают этой проблемы или не желают реагировать на изменение ситуации на рынке недвижимости, – отмечает Михаил Романов. – К тому же публично ни один банк не сообщает о корректировке своих планов и программ по кредитованию. Конечно, понятно, что кредитные организации не могут рассказывать о своих проблемах с ликвидностью, ведь тогда от них уйдут вкладчики и другие клиенты. Но на практике получается, что заявленные на сайтах и в буклетах стандарты и сроки не соблюдаются. Банки стремятся решить внутренние проблемы без излишней огласки и тем самым не учитывают интересы ни своих клиентов-заемщиков, ни других участников рынка – агентств недвижимости и ипотечных брокеров».

Итак, получается, что с одной стороны, банки ужесточают требования и фактически замедляют свою работу. С другой стороны, на вторичном рынке опять сложился рынок продавца. Что же делать покупателю по ипотеке?

Михаил Романов советует «идти в крупные банки или обращаться к брокерам, которые на практике отслеживают, в каких кредитных организациях в настоящее время действительно выдают ипотечные кредиты. Учитывайте, что реальный срок рассмотрения заявки на кредит в настоящее время – две недели. Кроме того, сейчас ни в коем случае нельзя сначала вносить аванс за квартиру, а уже потом идти в банк: даже при хороших показателях клиент рискует не пройти андеррайтинг и потерять аванс. Если вы уже получили одобрение и ищете квартиру, нужно постоянно отслеживать, не сворачивает ли ваш банк выдачу ипотечных кредитов».

По словам Сергея Калайтана, «если заемщик берет кредит на максимуме своих возможностей, у него не будет резервов для повышения лимита кредитования на растущем рынке. Тогда нужен некоторый запас средств, так как очень вероятно, что цена квартиры может вырасти на $5–20 тыс., особенно если речь идет об альтернативной сделке». Следует прицельно искать свободную квартиру, чтобы можно было выйти на сделку в течение двух недель.

Когда подходящий вариант найден, заемщикам нужно постараться зафиксировать цену в рублях: из-за падения курса доллара цена, выраженная в американской валюте, неизбежно вырастет за то время, которое уйдет на рассмотрение банком этой квартиры.

Если покупатель готов ждать фактического вселения в квартиру в течение нескольких месяцев, а то и лет, нужно сразу подбирать новостройку, не тратя время на уговоры продавцов на вторичке. Еще один выход из положения, как подсказывает Сергей Катайтан, «обратить свои взоры на Подмосковье, где цены не растут столь стремительно и где сложилась практика получения продавцом денег до госрегистрации сделки, поэтому владельцы квартир более лояльно относятся к ипотечникам».