У кого купить панельное жилье: у застройщика или риэлтора?

Сегодня предложение квартир в домах типовых серий угрожающе сокращается. Из Москвы «панель» вынуждена отступать в Подмосковье, а те, кто из столицы уезжать не хочет, вынуждены обращаться к услугам вторичного рынка.

Там и поискать относительно новое, не успевшее еще износиться жилье, которое по качеству значительно лучше застройки 60-х годов. К счастью, сегодня здесь предложение солидное – на современные "типовушки" по данным экспертов Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru приходится почти одна пятая часть от общего объема выставленного на продажу жилья.

Именно так называлась книга об осьминогах, которую автор прочел еще, учась в школе. Парадоксальное название объяснялось тем, что животные делятся на низших (беспозвоночных) и высших (позвоночных). Осьминоги — наиболее развиты в первой категории. Это же определение пригодится и для «героев» нашей сегодняшней статьи – «современной панели». Наиболее качественные и совершенные из всех представителей индустриального домостроения, когда-либо возведенных.

Какие дома считать современными? Ясно, что в эту категорию не входят пяти- и девятиэтажки хрущевской эпохи, пришедшие им затем на смену 12-этажные строения – тоже. А вот, например, «улучшенная планировка» конца 70-х, где трехкомнатные квартиры описывались формулой 75-45-10 (общая площадь, жилая площадь, кухня)?

Большинство экспертов согласны, что это уже «современное». Главной «лакмусовой бумажкой» оказываются как раз кухни: в категории, именуемой «типовой панелью», их площади составляли 7-9 кв. м. Если же размеры кухни превышают в двух- и трехкомнатных квартирах 10 «квадратов» (только в «однушках» позволительно еще 8,5-9) – то планировки можно назвать современными.

Есть и еще некоторые существенные детали. Например, высота потолков от 2,7 м (в «типовой панели» 2,65 максимум). Просторные холлы. Ванны длиной 1,7 м – это новый стандарт, прежде в наших домах они были 1,5 м и даже 1,2 м (сидячие). Обязательно электрические плиты, никакого газа – а это несомненный плюс как в смысле безопасности, так и экологии внутри квартиры. В домах не менее двух лифтов (а если этажей 22 и больше, то – три), причем как минимум один из них – грузовой. Просторные лоджии, а не балконы.

Что касается этажности, то основная масса современных панельных домов строится в 17 этажей, некоторые – в 22. Но есть одна оговорка – иногда по каким-то причинам застройщик возводит дома заметно ниже. Например, в Жулебино очень много зданий современных серий в 10-12 этажей. Так что подход «12-этажка – значит, несовременная» в принципе правилен, но имеет исключения.

Названия самых лучших серий, в принципе, хорошо известны. Несомненным «хитом» продаж последнего десятилетия является серия с отделкой «под кирпич» П-44Т, имеющая модификации: П-44ТМ, П-44К, внешне очень похожие; модифицированная серия КОПЭ-М ПАРУС, пришедшая на смену активно строящейся в 90-е годы серии КОПЭ. Высота такого дома может быть до 25 этажей, высота потолков возросла до 2,8 м.

И-155 вообще раньше не имела аналогов, это «ноу-хау», у нее, как правило, несколько нижних этажей – монолитные, а выглядеть она может и как башня и многосекционное зданием. Крупнопанельный дом серии П111М выглядит, пожалуй, не особенно щеголевато, поэтому его фасады украшают сегодня декоративными поясами и фронтонами из легких конструкций или железобетона.

Сравнивать, понятно, будем с «соседями» по рынку – более старыми панельными домами и современными монолитами. Об отличиях от «старой панели» уже говорилось в предыдущей главе – добавим, что в современных домах заметно лучше теплоизоляция. Более качественные материалы, используемые во внешних панелях, делают свое дело – в квартирах заметно теплее.

Еще один плюс - дома еще не успели сильно обветшать. А это и приятно внешне, и допускает больший полет фантазии в смысле различных перепланировок и переустройств. То есть, современные панельные дома по всем параметрам лучше своих более старых собратьев.

С монолитами все несколько хитрее. Считается, что это более современная технология, которая по всем параметрам лучше. В результате монолитные дома стали синонимом бизнес-класса (да и «элита» сегодня тоже строится этим методом), тогда как за панельными прочно закрепилась репутация «экономных».

Спору нет, у монолитов есть огромные преимущества. Свободные планировки, позволяющие покупателям моделировать пространство квартиры по своему усмотрению. Более высокие потолки (хотя и панельное жилье можно сделать «для Гулливера» - нужно лишь изготовить стеновые панели размером побольше). Возможность для застройщика поиграть с внешним видом фасада – у «панелек» он уже задан разработчиками проекта, все дома выходят как близнецы-братья. Наконец, значительная большая долговечность: панельный дом рассчитан на 50-100 лет, а монолиты, обещают их застройщики, простоят 150-200.

Все это так, но есть и у панельных домов преимущества. Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», напоминает о качестве строительства. Оно в Москве, мягко скажем, не всегда соответствует эталону, рабочие привлекаются иногда не очень квалифицированные… В таких условиях тот факт, что панели дома отлиты на заводе (с соблюдением необходимых требования технологии) является хоть какой-то гарантией того, что дом не развалится не то что 50 лет – прямо во время строительства.

Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», обращает внимание и еще на один аспект. Монолитная технология позволяет заполнить весь участок, выделенный на строительство.

Появляются здания максимальной длины и ширины – застройщику это выгодно, он хочет продать побольше квадратных метров. В результате создаются помещения площадью в 100 кв. м только с тремя окнами - предполагается, что из этого нужно выкроить двухкомнатную квартиру (одно окно нужно для кухни). О том, какой в этой квартире будет инсоляция, застройщик просто не задумывается. А вот панельные дома по крайней мере от этого недостатка свободны – там помещение в 75-80 кв. м является трехкомнатной квартирой, в 100 «квадратов» - 4-комнатной. Окон достаточно.

Современные панельные дома – одна из существенных частей московского вторичного рынка. По данным компании «МИЭЛЬ», в среднем на них приходится 17% всех предложений. Поменьше, чем «типовой панели», но заметно больше многих других категорий – например, сталинских домов или современной элиты.

Что касается распространения таких квартир по Москве, то больше всего, говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ», предложений в Западном АО (19,4% от всех объектов, выставленных на продажу в этом округе), Юго-западном (16,4%), Юго-восточном (12,5%) и Южном (12,3%). А вот в Центральном и Зеленоградском округах их всего 4,0% и 1,6% соответственно. Дома продаются там, где они есть. Больше всего «современной панели» было построено в более престижной западной половине Москвы, а на востоке больше панели «старой». В ЦАО – тоже понятно: там застройка либо старая, либо современная элита. Зеленоград – тоже застроен в основном «старой панелью».

Средняя цена предложения современной панели составляет, по данным «МИЭЛЬ», $4852 за кв. м. Впрочем, интересна не сама цифра (среднюю стоимость жилья считают сегодня многие, и у всех аналитиков получаются немного разные результаты – из-за отличий в методике подсчета), сколько соотношение с другими категориями. В «МИЭЛЬ» полагают, что цена этой категории на 15% ниже, чем в среднем по Москве (понятно – там цену существенно корректируют вверх классы бизнес и элита), но выше, чем в целом у эконом-класса. Отставание от бизнес-класса существенное - 33%. И еще одна любопытная цифра: за минувший год вторичное жилье в Москве подорожало в целом на 13%, а вот «современная панель» - только на 7%. Самый маленький прирост на всем нашем рынке.

Ценовая категория этого типа жилья определяет и основной пласт его покупателей. «Это активная часть населения, - говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – Те, кто имеет доходы в пределах 100-150 тысяч рублей в месяц. Именно такое количество денег позволяет купить квартиру среднего качества».

Иными словами, покупатели – это, конечно, не приезжие, приобретающие свое первое жилье в Москве. И не разъезжающиеся соседи по коммуналке. Скорее всего, тот самый средний класс, увеличения которого сегодня все так ждут…

С.Абелян добавляет, что в Москве, в отличие от очень многих городов мира, пока еще не прижилась практика переезда в более или менее престижные районы в зависимости от изменившегося социального статуса. Многие люди, даже существенно «поднявшись» в жизни, предпочитают жить там, где родились и выросли. «У нас современной панелью застроены целые районы, например, Крылатское или Ясенево, - отмечает эксперт. – И очень многие покупатели постараются купить квартиру именно там – просто потому, что это привычные им места».

Доля панельного жилья на московском рынке новостроек постоянно сокращается. Сначала это происходило из сугубо рыночных резонов – застройщикам, получившим площадку, выгоднее было строить монолит и продавать его дороже. В последние пару лет добавилась и политическая составляющая: городские власти объявили, что все новые панельные дома будут отдаваться на социальные нужды – городским очередникам, переселенцам и прочим подобным категориям. Пока на рынке это особо не сказывается: те, кто хочет приобрести панельное жилье, просто идут на вторичный рынок. Благо предложение там огромно и все время добавляется: те же переселенцы из хрущевок часто продают квартиры.